房地产市场正在发生大事

有史以来最具竞争力的房地产市场终于显示出破裂的迹象。

随着4月份数据的不断涌现，历史上炙手可热的房地产市场已经改变了轨迹，这一点变得越来越明显。它现在处于冷却模式。挂牌出售的房屋数量再次上升。更少的购物者安排旅行。Redfin报告称，4月份有15%的房屋卖家降低了要价，高于一年前的9%。

“炙手可热的房地产市场已经屈指可数了。虽然我预计不会像大衰退那样崩溃，但不断上升的抵押贷款利率和库存肯定会为美国房地产市场史无前例的时期降温，”拉尔夫麦克劳克林说，房地产数据和分析公司Kukun的首席经济学家。

这种软化是设计使然。美联储已经眼睁睁地看着通货膨胀消失，并已将冷却其最大驱动力之一：房地产市场作为优先事项。为此，在过去几个月里，美联储对抵押贷款利率施加了上行压力。12月，平均30年期固定抵押贷款利率为3.11%。截至上周，这一比率高达5.27%，为2009年以来的最高水平。

随着抵押贷款利率的上升，当然会给房地产市场带来下行压力。如果有人以3.11%的固定利率申请了500,000美元的抵押贷款，那么该借款人将欠30年期贷款每月2,138美元的本金和利息。然而，以5.27%的利率计算，这笔款项将跃升至2,767美元。这些更高的利率不仅让一些潜在的购房者望而却步，而且还意味着一些借款人——他们必须满足贷方严格的债务与收入比率——失去了抵押贷款资格。

Redfin首席经济学家DarylFairweather在上周发布的一份报告中写道：“购房者几乎以各种可能的方式继续受到挤压，这导致一些人退出市场。”

到目前为止，我们看到的软化相当温和。然而，业内人士告诉《财富》杂志，过去几周的降温仅仅是开始。过去两年库存不足导致潜在买家堆积如山。即使利率定价了其中一些买家，还有其他人在等待取代他们的位置。住房经济学家表示，需要时间来解决被压抑的需求。但一旦我们这样做，房地产市场可能会进一步降温。

JohnBurnsReal研究副总裁DevynBachman表示：“我们知道系统出现了僵局，但我们不知道僵局会发生多远……在我看来，这一切都需要几个月的时间才能摆脱。”房地产咨询公司告诉《财富》杂志。

随着房地产市场度过这一僵局，短期内房价可能会继续上涨。根据Redfin的Fairweather的说法，这正是我们所看到的。“尽管价格下跌变得越来越普遍，但大多数房屋的售价仍然高于要价，而且在创纪录的时间内，”她写道。

抵押贷款利率飙升造成的经济冲击也增加了房地产市场过热甚至进入价格调整的可能性。

在大流行的房地产热潮的大部分时间里，历史最低的抵押贷款在一定程度上保护了购房者，尽管过去两年房价飙升了34.4%。现在，随着抵押贷款利率的回升，购房者别无选择，只能感受到房价增长的全部冲击。根据抵押技术和数据提供商BlackKnight的数据，12月，典型的美国家庭将不得不花费其月收入的24%来支付美国平均价格房屋的抵押贷款。截至上周，BlackKnight的抵押贷款支付与收入之比现已高达34%。这一读数是自2006年以来的最高值，让一些经济学家产生了房地产泡沫似曾相识的感觉。

穆迪分析公司首席经济学家马克赞迪告诉《财富》杂志，抵押贷款利率飙升应该会导致房价同比增长(过去12个月上涨19.8%)到明年这个时候放缓至零。如果实现，这将是自2011年4月至2012年4月以来最慢的房价增长率。

话虽如此，Zandi预计美国一些价格最高的地区房地产市场将过热，未来一年价格将下跌5%至10%。

当被问及来年哪些市场可能出现房价调整时，赞迪列出了夏洛特和凤凰城。但这些并不是房价与经济基本面脱节的唯一市场。穆迪分析向《财富》杂志提供的一项分析发现，96%的区域房地产市场被高估，27%的市场被高估超过30%。与此同时，佛罗里达大西洋大学房地产倡议组织的一项单独分析发现，美国100个最大的房地产市场中的每一个都被高估了，其中44%的市场被高估了30%以上。

并非所有人都同意赞迪的观点，即房价增长即将趋于平稳。在接下来的12个月中，CoreLogic预测美国房价将再上涨5.9%。与此同时，抵押银行家协会预测，未来12个月美国房价将上涨5.2%。虽然这些前景并不像赞迪的预测那样悲观，但他们都同意价格增长将显着减速。简而言之：预测者认为持续的房地产繁荣正在消退。

“我们正处于房地产市场的拐点，”房地产市场研究公司Zonda的首席经济学家阿里沃尔夫说。“有一些基本面减弱的早期迹象，例如降价的房屋增加，新房社区取消的增加，以及更多的信贷员报告买家开始紧张。”