新加坡炙手可热的房地产市场
来源： 2022-05-11 11:53:58
在COVID-19大流行期间，世界各地的房价一直在上涨。您可能不会认为全球大流行会点燃房地产市场的火焰，但旨在刺激经济活动的低利率已经创造了有吸引力的抵押贷款交易。被封锁的家庭也被迫节省本来可以花在零售或旅行上的钱，其中很大一部分似乎已经转移到了住房上。
与此同时，新房供应受到限制，施工人员无法前往工地，而全球供应紧缩推高了木材等材料的成本。在供应受限的情况下需求飙升，再加上廉价融资，是房价失控的完美组合。
事情就是这样。房屋在公开市场上的售价，尤其是在转售市场上的售价，对GDP的贡献很小。在衡量一个国家的产出时，我们会查看给定年份生产的商品和服务。在住房方面，这意味着建筑被算作产出，但现有住房存量的转售不被算作，或者通过经纪人佣金等只贡献很少。换句话说，房地产泡沫对经济来说并不是一件好事。
房屋是可交易资产，当资产的价值由于一次性条件(如供应受限、融资成本低和需求过剩)而与现实脱节时，这意味着本可用于更具生产性用途的资金最终会被吸进房地产泡沫，当泡沫破灭时，其中一些价值就会消失。随着全球利率上升、流动性限制的结束和强制储蓄的减少，房价上涨压力应该会减弱，但人们仍然担心人们被高价挤出市场。
在新加坡，住房更具战略意义，因为尽管进行了填海工程，但可供人们居住的土地数量仍然存在非常强大且基本上不可避免的限制。因此，必须非常谨慎地管理新加坡的住房。它不能仅仅由自由市场中买卖双方的互动来塑造，因为需要优化可用的土地供应，以使住房负担得起。
新加坡通过创建两级市场结构来解决这个问题。市区重建局负责制定总体城市和分区计划，并批准私人住宅开发项目。此类项目往往是开发商因应市场情况而兴建并以高价出售的高端公寓和共管公寓。
为了提供不受市场条件影响的第二层住房供应，1960年设立了一个单独的法定机构，称为住房与发展委员会(HDB)。如果您在新加坡市中心和河滨地区以外的地方冒险，那么高效和密集的组屋公寓在全岛随处可见。根据2019年年度报告，大约80%的新加坡人住在组屋中，其中超过120万套自1960年以来建成。
以99年租约出售的组屋单位至少在一定程度上不受市场力量的影响。建屋局的目的是确保在土地有限的情况下以可承受的价格提供充足的住房供应。与私人开发商不同，利润不是主要动机。在2019/2020财年，住房委员会录得约27亿新元的经营亏损。这些赤字一般由政府拨款弥补，自1960年以来累计总额已达到362亿新元。
尽管有这种两层结构，以及组屋作为制衡市场非理性繁荣的作用，但价格一直在急剧上涨。组屋转售价格指数在2021年增长了12.7%，而市建局报告私人住宅价格也出现了类似的飙升。随着封锁的结束，我们应该会看到建筑业的大幅增长，政府已经采取了诸如更严格的贷款要求和更高的印花税等措施来冷却市场。但是，即使是新加坡的房地产业，尽管经过精心的结构和管理以减少对此类压力的影响，但仍被卷入了全球相同的房地产泡沫反弹市场，这只能告诉您COVID-19使一切失去平衡的程度。
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