区域住房市场开始看起来像2007年那样

当十多年前美国房地产泡沫破裂时，它使全球经济陷入瘫痪。事实证明，到2000年代初的多年房地产热潮正在隐藏着骷髅。由于害怕错过房价上涨，购房者的经济能力远远超出了他们的承受能力。虽然热心的贷方正在向历史上没有资格的人发放抵押贷款(或者更好的说法是次级抵押贷款)。随着信贷的涌入，它帮助推动了房地产繁荣。然而，随着房地产市场的调整，这些不良贷款造成了止赎危机，使美国银行和花旗集团等许多美国最大的金融公司濒临崩溃。

快进到今天，美国房地产市场再次经历历史性的房地产繁荣。过去两年，美国房价上涨34.4%，其中包括过去12个月的19.8%涨幅。这12个月的涨幅是自1987年以来的历史年均值(4.6%)的四倍多。这也远高于2008年金融危机前几年公布的最大12个月价格涨幅(14.7%)危机。

我们持续的房地产繁荣让更多经济学家思考房地产中最可怕的词：泡沫。早在3月，达拉斯联邦储备银行的研究人员发布了一篇题为“实时市场监测发现美国房地产泡沫正在酝酿的迹象”的论文，让房屋建筑商和房地产经纪人感到不寒而栗。达拉斯联储的研究人员发现房价正与经济基本面脱节(即家庭收入)。然而，如果房地产调整确实发生了，达拉斯联储的研究人员认为它不会像我们在上次泡沫中看到的那样引发宏观经济问题。与上次不同的是，他们写道：“[今天]家庭资产负债表看起来状况更好，过度借贷似乎并没有助长房地产市场的繁荣。”

也就是说，一些地区的房地产市场可能正处于全面的房地产泡沫之中。至少，与当地收入水平所能支持的水平相比，许多市场的定价过高。这是《财富》杂志在查看佛罗里达大西洋大学房地产倡议组织的分析后发现的。每个月，该大学的研究人员都会计算美国100个最大的房地产市场中房价过高或过低的程度。

用他们自己的话来说，佛罗里达大西洋大学的研究人员是这样解读他们的住房分析的：“正分代表溢价，意味着地铁中的平均房产售价高于其历史隐含价格。负分代表折扣，这意味着地铁中的平均房产售价低于其历史隐含价格。”

在三月份的最新数据中，佛罗里达大西洋大学的研究人员发现，美国100个最大的房地产市场中的每一个都被高估了，相对于市场的经济基本面所支持的程度。其中包括44个市场定价至少高出30%。而13个市场的价格至少高估了50%。

最被高估的市场是博伊西(高估了75%);奥斯汀(66%);犹他州奥格登(63%);拉斯维加斯(60%);和亚特兰大(60%)。在大流行的“随时随地工作”热潮中，这些地方都出现了新居民的涌入。这在一定程度上解释了为什么那里的房价飙升至远高于当地收入所能承受的水平。这也提出了一个问题：如果2023年经济衰退真的来了，并且雇主最终有经济实力迫使员工重返办公室，那么这些房地产市场是否会面临更高的房价回调风险?

要找到相对于家庭收入而言价格最合理的住房市场，只需寻找在大流行期间出现工人外流的地方。恰当的例子：纽约市和旧金山的地铁分别被高估了3%和13%。

穆迪分析公司首席经济学家马克赞迪预计未来一年不会出现房地产泡沫。然而，他表示，“被高估”的房地产市场可能会在未来12个月内导致房价下跌5%至10%，而全国房价增长持平于零。为什么?他说，今年抵押贷款利率飙升造成的经济冲击最终应该会控制房价的增长速度。我们已经看到房地产市场降温的迹象。

虽然穆迪分析自己的研究发现96%的房地产市场被高估，但Zandi不会将其称为房地产泡沫。为了使其成为房地产泡沫，它需要房价高估和市场投机。与2000年代由FOMO驱动的房地产市场不同，Zandi认为投机不会推动我们持续的繁荣。

持续的房地产繁荣值得注意的是鞭打。就在两年前，房地产市场的价格相对于收入来说是合理的(见上图)。根据佛罗里达大西洋大学的计算，到2020年3月，只有9个房地产市场的价格被高估了10%以上。当时，华盛顿州斯波坎市(高估26%)是房价最高的房地产市场。截至2022年3月，斯波坎现在被高估了55%——甚至没有进入前五名——而全国100个最大的市场中有90个被高估了10%或更多。

乍一看，人们可能会认为COVID-19经济衰退拖累了2020年3月的数字。它没有。佛罗里达大西洋大学研究人员创建的比率在2020年1月与2020年3月基本相同。简单地说：2020年3月是一个很好的参考点。

2020年3月和2022年3月之间的差异说明了大流行期间房地产市场在历史上的激烈程度。在两年的时间里，我们已经从一个正常的房地产市场转变为一个历史上定价过高的市场。

为了找到一个与当前市场非常相似的房地产市场，您必须回到2008年房地产崩盘前的几年。早在2007年3月，全国100个最大的房地产市场中就有99个被高估了。40个市场的价格至少高估了30%，19个市场的价格至少高估了50%。

虽然2022年3月和2007年3月的收入数字惊人地相似，但存在一个显着差异。2007年，美国许多价格最高的房地产市场位于加利福尼亚、纽约和佛罗里达。这一次，佛罗里达州高度集中了价格过高的市场，然而，加利福尼亚和纽约(在大流行期间都出现了向外移民的增加)的排名要低得多。看看洛杉矶就知道了。2007年3月，它被高估了62%。截至2022年3月，洛杉矶的房价被高估了10%。

上一次房地产泡沫绝非偶然。随着房地产市场在2008年崩溃，凤凰城和拉斯维加斯等价格过高的市场彻底崩溃。不仅这些市场的房价在蓬勃发展，新建筑也在蓬勃发展。但随着市场暴跌，凤凰城和拉斯维加斯因新的庞大细分市场而变得供过于求。供过于求导致房价更快下跌，并使这些市场的止赎危机更加严重。

这一次，凤凰城和拉斯维加斯再次成为房价最高的房地产市场之一。2007年3月，凤凰城和拉斯维加斯分别被高估了59%和72%。在佛罗里达大西洋大学的最新读数中，这两个市场正接近之前的高点。截至2022年3月，凤凰城的价格被高估了55%，而拉斯维加斯的价格被高估了60%。更糟糕的是：凤凰城再次成为美国新建筑的领导者。如果真的出现住房调整，凤凰城可能很快就会供过于求。