利率上升将冷却房地产市场但崩溃的可能性不大

房价一直在创纪录，这使得这是成为房主的好时机。与今年大幅下跌的股票和债券不同，美国房价一直在上涨。

根据彭博综合债券指数，根据FTWilshire5000总市场指数衡量，今年前四个月股市下跌了创纪录的13.5%，而债券在此期间下跌了创纪录的9.4%。

不是这样的房子。房地美称，今年第一季度房价上涨了5%，全国房地产经纪人协会(NAR)表示，易手房屋的中位价格上涨了6%。

根据NAR的数据，从去年年初到今年第一季度，房屋销售价格中值上涨了21%，房地美的房价指数上涨了24%。

等等，还有更多。NAR表示，从2020年初到今年第一季度，房屋销售价格中值上涨了41%，房地美的房价指数上涨了38%。

但如果你退后一步，做一些基本的算术，很明显，房价如此快速增长的日子几乎肯定已经结束。

为什么?美联储提高利率以试图降低通货膨胀导致抵押贷款成本上升。周三，美联储将利率提高了半个百分点，称通胀过高。

不久前，当美联储处于全面刺激模式时，30年期固定利率房屋抵押贷款利率处于历史低位，在2020年的大部分时间和去年的部分时间里跌至3%以下。

现在，抵押贷款利率正在急剧上升——从去年年底到4月底上升了近两个百分点。

房价上涨和抵押贷款利率上升意味着如今购房者的每月利息和本金支付与去年相比大幅增加。这使得购房者更难获得抵押贷款资格并抑制房价上涨。

让我们看看一些数字，使用FreddieMac的房价统计数据和Bankrate的抵押贷款支付计算器。

假设您在去年年底以500,000美元的价格买了一套房子，并拿出了400,000美元的30年期固定利率抵押贷款来帮助支付它。(这是20%的首付，这是我用于所有计算的比率。)

该抵押贷款的利率为3.11%，您每月的利息和本金支付为1,710美元。

现在，假设您在4月下旬以当前5.1%的利率申请了400,000美元的抵押贷款以购买500,000美元的房子。您的每月付款将是2,171美元——增加27%，这将使您每年比去年多花费5,500美元。这意味着您需要比去年多27%的收入才能获得该抵押贷款。

但是，根据房地美房价指数上涨5%，到2021年底价值500,000美元的房屋将变成价值525,000美元的房屋。

这意味着每月支付2,280美元，比去年增加33%，这将使您的年度抵押贷款支出增加6,840美元，并且需要增加33%的收入才能获得贷款资格。

显然，如果你不断将房价抬高两位数，再加上抵押贷款利率的大幅上涨，那么符合条件的买家就会越来越少。因此，我们没有看到人们像几个月前那样排队竞标房屋。这就是为什么我认为自2020年初以来房价两位数的年增长率不可能持续下去的原因。

而且我不是唯一这样想的人。

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云在一份电子邮件声明中表示：“价格增长将稳步放缓，到今年年底，房价同比涨幅将达到5%，这看起来相当正常。”

这非常接近房地美的房价预测。房地美预计本季度的价格涨幅将从第一季度的5%降至2.2%，然后在明年继续下降至每季度1%。

“我认为，自大约十年前的大萧条之后，我们正处于房地产市场最关键的部分，”房地美副首席经济学家LenKiefer说。“如果我们不是处于长期高通胀的时期，那么年增长率为10%的日子就要结束了。”

但是，尽管全国房价两位数增长的日子似乎已经结束，但我认为我们所看到的房价泡沫不会像2006年爆发并帮助引发大萧条一样2007年至2009年年中。这就是为什么我认为不会出现价格暴跌的原因。

“这不是信贷推动的房地产泡沫，”基弗说。

这些天来，你没有听说过“骗子贷款”、免首付抵押贷款和类似的金融过度行为，这些都是2000年代初期房价泡沫的一个特征。

这些天我们有合法的抵押贷款人，而不是我们在泡沫期间看到的掠夺者。我们也有借款人支付了20%左右的首付，这让他们在自己的房屋中拥有重大的经济利益，并有能力抵御价格低迷。

这就是为什么我认为即使房价将停止快速上涨甚至可能会下跌一点，但我们不会出现大规模、持续的价格下跌。

是的，房价快速上涨的日子即将结束。但我们并没有看到类似大衰退的内爆或今年迄今为止我们在美国股票和债券中看到的急剧下跌。

如果您今天急于买房，因为您希望快速赚取巨额利润，您可能会感到失望。但是，如果您考虑长期并购买房屋以在我们的经济中占有一席之地并成为所有者而不是租房者，那么即使房价多年来仅适度上涨，您的资产价值也可能会逐渐增长。

你可能会做得很好。