为了让住房负担得起房价需要下跌

“让我们买得起房”。这是近几十年来联邦政客在选举前的宣传中反复使用的口号，也是当前主要政党竞选承诺的重点。

在过去的40年里，政府以让住房更实惠为幌子向首次购房者投钱。

虽然获得补助的人可能会心存感激，但许多经济学家认为，这只是助长了房价增长，让另一代年轻人更难买房(或者至少在没有父母支持的情况下买房)。

智库PerCapita本周发布的一份报告显示，房屋拥有率正在迅速下降，尤其是在40岁以下的人群中。

根据目前的趋势，它估计不到55%的1990年以后出生的人将在40岁之前拥有房屋，而历史最高水平为72%。

但任何谈论让住房更实惠的人也需要解决令人担忧的另一面——已经进入房地产市场并有抵押贷款的澳大利亚人的房价下跌。

三分之二的澳大利亚人拥有自己的房屋，或多于一所房屋，尽管他们中的大多数人与银行共享所有权。

PerCapita指出，在1997-98年和2017-18年的20年间，直接购房者的比例减少了四分之一，从约占人口的40%减少到30%。

根据最新数据，在澳大利亚的1050万套住宅中，约37%的澳大利亚人是有抵押贷款的自住业主，约29.5%的人完全拥有自己的房屋，27%的人从私人房东那里租房，3州或领地住房的租金。

那么，我们能否在不导致房价暴跌的情况下让住房负担得起?

随着利率开始从谷底上升，通过更便宜的债务提高可负担性似乎已成为历史。

与其他增加需求的补贴、赠款或税收减免一样，更便宜的债务只会推高房价，让住房负担得起。

这意味着在不降低房价的情况下，要真正降低购房成本几乎是不可能的。

那么问题就变成了，哪些政策变化可以在不让太多澳大利亚人陷入抵押贷款压力并导致他们失去家园的情况下缓和房价?

连续政府如何使住房负担不起

PerCapita指出，几十年来，我们见证了“住房金融化”：拥有房屋的伟大澳大利亚梦想从作为基本避难所的地方转变为被视为创造和增长个人财富的资产。

发生这种情况是由于几个因素，其中第一个是放松管制。

自1980年代初以来，对银行可以放贷的金额和对象进行限制的法规已经被收回。

最近一次发生在2019年12月。银行监管机构APRA取消了对贷款的某些限制，只是在房价再次飙升后于2021年10月重新引入了一些限制。

另一个有助于刺激住房需求并导致住房负担能力恶化的因素是慷慨的税收减免，主要有利于富有的投资者。

经济学家认为，助长投机性购买的税收规则包括允许对房地产负扣税(由工党政府在1980年代后期在同一个霍克政府废除后不久重新引入)和50%的资本利得税折扣(1999年由当时的霍华德政府)。

我们很清楚这些住房税减免，因为工党试图在2019年大选中减少它们。一些人认为，由于该党因此受到政治惩罚，导致工党在去年底放弃了这些政策。

相反，最近几周，两大政党都在大力宣传让住房负担得起，但他们的政策——专注于帮助年轻和低收入澳大利亚人进入住房市场的赠款或股权计划——实际上可能适得其反.

莫里森政府最近宣布的是房屋保障计划，该计划支持首次购房者以低至5%的首付购买房产。历史表明，这样的补贴产生了相反的影响，并进一步推动了房价增长。

与此同时，联邦工党承诺，如果它赢得政府，将通过“共享股权”计划削减每年为10,000名中低收入者购买房屋的成本。

该计划基本上意味着政府与买家一起购买房产的30%或40%。但同样，这也可能通过帮助更多人争夺市场上的房屋而简单地为过热的房地产市场火上浇油。

澳洲房产价值接近10万亿澳元

当2020年初COVID大流行爆发时，经济学家预测房价将下跌10%至20%。

但政府的大流行支持措施——包括首次购房者补助金、25,000美元的HomeBuilder补助金以及允许澳大利亚人提取20,000美元的退休金的举措——帮助增加了对房屋的需求并导致价格飙升。

正如PerCapita的报告指出的那样，自COVID-19大流行爆发以来的两年中，澳大利亚的房价中值上涨了31%。

澳大利亚住宅物业的价值增加了​​2万亿美元，去年超过9.9万亿美元，悉尼和墨尔本的平均房屋价值都超过了百万美元大关。

在2021年2月至2021年9月的短短六个月内，新抵押贷款的中位数增加了80,000美元——超过平均年收入的一倍半。

澳大利亚家庭是世界上负债最多的家庭之一。自1990年代以来，房价已从家庭年收入的2.5倍上升到今天的6倍多。

这不仅仅是澳大利亚年轻人的问题。在过去的25年里，55岁至64岁的房主仍然欠房贷的比例从14%增加到47%，增加了两倍。

随着周二的加息，以及未来几个月预计将继续加息，近300,000名在过去两年借入六倍或更多收入的澳大利亚人(有些人的存款低于10%)面临着拖欠他们的房屋贷款。

在过去20年中，随着房价的上涨速度远高于工资，因此面临抵押贷款压力的自住家庭的数量明显增加。

在PerCapita的报告中，抵押贷款压力被定义为30%的税前收入用于为低收入家庭提供抵押贷款(最低40%)。

它引用了MartinNorth的数字金融分析的数据，该数据显示，从千禧年到2008年全球金融危机期间，抵押贷款压力大约翻​​了一番，从略高于10%的家庭增加到约20%。

在全国抵押贷款压力最大的20个领域中，工党占12个，联盟党占7个。那么这就引出了一个问题，是否存在真正的政治愿望来解决这个问题?

提议限制借贷和减少税收减免

大多数经济学家和住房专家都同意需要采取一些措施来解决住房负担能力问题。

他们不同意的是使住房更加负担得起的最佳政策途径。

货币政策——即利率——可以在房地产市场降温方面发挥作用。

尽管储备银行已采取措施提高利率以缓解通货膨胀，但仅靠利率上升并不能提高住房负担能力，因为它们会增加还款负担。

然后，如果谨慎而逐步地引入政策变化，这些变化可能会产生影响。

有些人主张进行更剧烈的改变，以结束澳大利亚允许家庭承担越来越多债务的习惯。

目前正在竞选新南威尔士州参议院席位的史蒂夫·基恩(SteveKeen)表示，一项简单的政策变化是限制对出租长期租约五年或更长时间的房产的投资者负扣税。

他建议的另一个改变可能更复杂，实施起来可能更复杂，是对一个人可以借入购买房产的最大金额设定限制，最多为该房产潜在租金收入的倍数。

基恩先生建议，这一比例从目前的20比1水平开始，几年后降至10比1。

这意味着预计每周租金为1,000美元的房产的初始限额为520,000美元，这是任何人都可以拿出来购买它的最高债务金额。

“在个人层面，这将阻止我们‘四处寻找最好的贷款’，并激励我们为存款存钱，”基恩先生争辩道。

“在我们的计划下，赢得购房竞赛的人不会是负债最多的人，而是储蓄最多的人。”

尽管如此，基恩先生承认这样的政策变化“会有点危险”，因为它可能会对拥有多处房产的房东出售房屋产生影响，从而导致房价暴跌。

但他认为，对于大多数人来说，它减少了债务并增加了资产：“陷入困境的是杠杆投机者，而不是房主，”基恩先生建议道。

智库PerCapita的执行董事艾玛·道森(EmmaDawson)提倡一种更普遍提出的解决方案——取消住房税收减免。

道森女士也对政治有所偏爱，但去年退出了联邦工党的墨尔本席位预选竞赛，此前她对工党支持高收入者减税的决定表示失望，她说资本利得税折扣已经鼓励投机性买盘。

她说，虽然目前负扣税对房价没有太大影响(因为利率虽然在上升，但仍然非常低)，但CGT让步是有问题的。

道森女士说：“我们现在拥有世界上最高水平的家庭债务，这是由于税收政策设置鼓励人们将钱投入房产。”

“这也限制了对经济中更具生产力的部分的投资。”

道森女士认为，除非您是投资者，否则房地产市场并没有为大多数澳大利亚人创造真正的财富。

“如果你的房价上涨，除非你再融资并承担更多债务，或者你卖掉，否则你将无法从中获得更多可支配收入，但随后你必须购买另一处价格也上涨的房产，“她说。

“没有人希望房价急剧下跌。但我们想要的是对房地产市场进行更多监管，以使工资和收入与住房负担能力之间的相关性恢复正常。

“目前，除非你继承资本，否则你不能买房子，或者除非政府与你一起参与共享股权计划——正如工党刚刚提议的那样，这基本上就像'父母银行'，对于人们不能有‘爸爸妈妈银行’。”

增加住房供应的政策有效吗?

道森女士还认为，在过去30年中，社会保障房和经济适用房的建设已经大幅下降，现在是提高可用性的时候了。

“我们根本没有建造足够的公共住房和社区住房来满足国家的需求，”她争辩道。

曾任前总理朱莉娅·吉拉德(JuliaGillard)高级经济顾问的经济学家斯蒂芬·库库拉斯(StephenKoukoulas)同意负扣税和CGT折扣等税收减免需要收回，政府应停止发放首次购房者补助金，这会提振需求。

但是，在他看来，在不过度压低房价的情况下让住房负担得起的最好方法是增加住房供应。也就是说，在人们想要居住的地方建造更多的房屋，以及人们搬到那里所需的基础设施。

他说：“通过联邦，还有州和地方政府，制定了一项建设房地产的战略。”

“如果我们建造110万套住宅，你会得到更多的供应，他们会减轻住房的一些压力，这样你就会得到纠正。”

Koukoulas先生在经济学家中远非唯一持有这种观点的人，前储备银行经济学家、现任独立研究中心研究员PeterTulip强烈主张减少分区和规划限制，他说这是人为限制供应并增加数十万美元的成本。家园。

在最近的一篇博客中，Tulip博士表示，规划限制将大部分城市土地保留用于低密度独立住宅，而在少数允许公寓和联排别墅的空间中，高度和其他限制限制了住宅数量。

他说，这些限制减少了供应，从而提高了价格，进一步分化了富人和穷人。

“住房政策确保了当前房主的持续财富增长，同时将租房者和潜在买家拒之门外，”郁金香博士说。

“出于公平和效率的原因，我们应该鼓励高密度住房，而不是阻止它。”

我们需要增加供应和放松规划限制的观点长期以来一直为房地产行业所倡导，但尽管近年来房屋建设激增，但住房对许多人来说越来越遥不可及。

解决这个问题可能需要结合解决供需问题的政策。

也就是说，增加人们想要居住的地区的住房供应，为真正需要的人提供社会住房，同时确保税收减免不会继续流向最富有的家庭，而租金和抵押贷款压力则集中在中低端和中低端-收入家庭。

拥有自己的家一直是伟大的澳大利亚梦。但这个梦想正在迅速破灭。需要对系统进行更改，以使其成为所有人的可能性，同时又不会严重伤害那些获得大笔抵押贷款的人。