美国黑人房屋所有权在拥挤的房地产市场中面临新的障碍

在抵押贷款利率达到5%的房地产市场和希望利用飙升的租金价格的房地产投资公司中，对于长期面临歧视性做法的美国黑人来说，拥有住房变得越来越困难。

美国抵押贷款银行家协会贸易集团的经济学家迈克·弗拉坦托尼在接受采访时表示，美国白人和黑人家庭所有权之间的“住房差距”“与以往一样大”。

“有很多原因，”他补充说。“但一个很大的问题是家庭财富水平，现在这确实是一个巨大的鸿沟。无论是提出首付还是保持付款的可持续性，我们都看到了不利因素。”

根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据，2020年美国的整体房屋拥有率达到65%，比2019年增加了1.3个百分点，新增了260万户家庭。但美国黑人43.4%的住房拥有率实际上低于十年前。

NAR人口统计和行为洞察力副总裁杰西卡·劳茨在一份声明中写道：“住房负担能力和低库存使所有购房者都面临置业挑战，但对美国黑人来说更是如此。”

相反，美国白人的房屋拥有率为72%，而亚裔美国人为62%，西班牙裔美国人为51%。到2020年，这三个人口的住房拥有率都达到了十年来的最高水平，西班牙裔美国人的住房拥有率创下历史新高，并首次超过50%。

根据摩根大通资助的一项分析，从2002年到2017年，在纽约市，黑人房主家庭减少了13%以上，黑人购房者比白人购房者多支付近7,000美元的成交费。

该公司在一份报告中表示：“由于种族贫富差距，黑人购房者在购房时的平均起始首付也较低。”“这与更高的成交成本相结合，意味着黑人购房者在开始拥有住房时所拥有的金融资产比其他种族的房主要少得多。”

流行的30年期固定利率抵押贷款的5%利率(代表10年高位)只是黑人潜在购房者的最新障碍。

去年，作为大流行复苏的一部分，低住房库存和蓬勃发展的需求吸引了机构投资者，他们通常能够为单身家庭定价。

根据上市房地产经纪公司Redfin的数据，在2021年第四季度，房地产投资者购买了创纪录的18.4%在美国售出的房屋，高于去年的12.6%。

该公司估计，投资者在2021年第四季度购买的所有房屋中，超过75%是用现金预付的，房地产专家表示，这比长期抵押贷款更能吸引卖房者。

Redfin经济学家SheharyarBokhari在一份声明中写道：“虽然创纪录的房价对个人购房者来说是个问题，但这是投资者需求比以往任何时候都强的一个原因。”“投资者正在追逐价格上涨，因为租金也在飙升，这激励了计划出租他们购买的房屋的投资者。供应短缺对房东来说也是一个优势，因为许多找不到房子的人被迫租房。此外，随着房价飙升，“翻转”房屋的投资者看到了赚取巨额利润的潜力。”

投资者的市场份额往往在特定大都市地区最高，在亚特兰大、北卡罗来纳州夏洛特和佛罗里达州杰克逊维尔的集中度最高。

在佛罗里达州，许多拥有养老院和二手房的人全年都可以利用舒适的天气，房地产专业人士表示，偏爱现金支付对美国黑人尤其不利。

“在上一个房地产周期，在泡沫期间，我所看到的所有证据都表明，非裔美国人由于房屋价值的损失而受到了严重的影响，他们受到止赎的影响尤为严重，”布拉德·奥康纳，贸易集团佛罗里达房地产经纪人的经济学家，在电话采访中说。“如果你现在有负担能力问题，就很难与现金买家竞争。”高价格和利率正在转化为佛罗里达州和全国房屋销售的下滑。

抵押银行家协会(MBA)的一项全国性调查显示，每年这个时候的“购买活动低于预期”，这与佛罗里达州奥康纳(O'Connor)观察到的3月份期末销售额下降7.5%一致。

“由于待售房屋库存仍然很低，而房价升值幅度较大，因此更高的抵押贷款利率已经开始对负担能力产生更显着的影响，”最近的MBA评估得出结论。MBA对2023年的财务预测显示，今年大部分时间利率将继续徘徊在5%左右。

房地产专家表示，美国黑人过去面临着阻碍拥有住房的系统性问题，包括缺乏可用于一次性支付首付的代际财富、不公平的信用评分管理和大量债务。

他们还指出未能从2008年的住房危机中恢复过来，该危机严重影响了黑人社区和其他有色人种社区。

至于在当前市场上帮助购房者的政策修复，Fratantoni表示，政策制定者可以为市场的供需双方提供缓解，并为建筑商提供额外的激励措施来建造更多单元，并降低抵押贷款保险费以减少课程成本。买家。

公平住房倡导者表示，还必须解决构成商业和监管规范基础的有偏见的社会做法。

“我们必须认识到，今天有色人种的住房拥有率低于50多年前，在《公平住房法》通过之前，”全国公平住房联盟的律师MaureenYap本月早些时候在一次会议上表示。反对红线的运动，该术语指的是拒绝少数群体获得信贷和其他经济利益的官僚程序。

她补充说：“红线阻止有色人种社区获得公平的信贷，是导致房屋所有权差距的关键驱动因素之一。”“要扭转几个世纪以来金融服务领域的歧视，包括有色人种社区的红线，需要协调一致的努力。”