这可能是有史以来最热的房地产市场

在过去的12个月里，美国房价上涨了惊人的19.2%。相比之下，在2008年房地产泡沫破灭之前的几年中，12个月以来的最大涨幅为14.5%。

进入2022年，房地产研究公司预测，持续的房地产繁荣将失去一些动力，房价增长将放缓。它还没有实现——还没有。实际上，如果有的话，今年它变得有点热，Zillow上的住房库存比大流行前的水平下降了52%。

那个顽固地炙手可热的房地产市场现在已经让住房经济学家们对房地产行业最害怕的词——泡沫——调情了。

Realtor.com的房地产经济学家GeorgeRatiu在上周发表于主页列表网站。

不仅仅是Ratiu。越来越多的经济学家猜测，如果房价增长不很快减弱，房地产市场最终可能会过热。或者更糟：我们可能会陷入另一个成熟的房地产泡沫。

早在3月，达拉斯联邦储备银行的研究人员发布了一篇题为“实时市场监测发现美国房地产泡沫正在酝酿的迹象”的论文，给整个行业带来了冲击。达拉斯联储的研究人员在评估中直言不讳：“美国房价再次与基本面脱节。”

但即使我们处于房地产泡沫中，达拉斯联储的研究人员认为这不会是2008年的重演。首先，与2008年金融危机时相比，房主现在的状况要好得多。在2000年代房地产泡沫最严重的时候，美国家庭将7.2%的可支配个人收入用于偿还抵押贷款。截至2021年第四季度，这一数字仅为3.8%。此外，鉴于2010年的《多德-弗兰克法案》禁止了许多困扰该地区的黑幕贷款，次级抵押贷款如今已不再令人担忧。

“就规模或宏观经济严重性而言，没有预期住房调整的影响会与2007-09年全球金融危机相媲美。除其他外，家庭资产负债表的状况似乎更好，过度借贷似乎并未助长房地产市场的繁荣，”达拉斯联储研究人员写道。

从历史上看，美国房主的财务状况相当强劲。但他们并不是经济学家所担心的。相反，他们担心下一批购房者。

根据抵押贷款技术和数据提供商BlackKnight的说法，早在12月，典型的美国家庭将不得不花费其月收入的24%来支付美国平均价格房屋的抵押贷款。在本月的最新读数中，BlackKnight的抵押贷款支付与收入之比现在高达31%——这是自2007年9月以来的最高读数。(在2010年代的十年中，该数字平均为19.9%。)

这是怎么回事?过去几个月抵押贷款利率的迅速上升已大大增加了新借款人的抵押贷款支付。早在12月，平均30年期固定抵押贷款利率为3.11%。按照这个利率，借款人每月需要支付500,000美元抵押贷款的2,138美元本金和利息。以当前平均利率(5.11%)获得相同抵押贷款的借款人每月将欠2,718美元。在30年的贷款过程中，需要额外支付208,800美元。

飙升的抵押贷款利率可能是一件好事。至少这是HousingWire首席分析师LoganMohtashami的信息。他认为房地产市场需要失去一些动力。他说，抵押贷款利率的飙升可能会导致购房者有所退缩。有一些迹象表明它已经开始发生。他说，如果房地产市场确实放缓，它可能会让库存水平上升，最终让我们进入一个房价升值水平较低的市场。

每家拥有公开预测模型的大型房地产研究公司都预测，来年房价将继续攀升。Zillow预测未来12个月内房价将飙升14.9%。CoreLogic预测5%的涨幅较为温和，而抵押银行家协会预测价格将攀升4.8%。

业内人士确实表示，抵押贷款利率飙升造成的经济冲击可能会导致一些地区住房市场的房价下跌。

Realtor.com的Ratiu在4月19日发布的房屋上市网站的文章中说：“如果抵押贷款利率继续上涨，一些市场将会出现调整，销售量将下降，价格将随之下降。”价格可能在哪里下跌?Ratiu指出锈带市场，如俄亥俄州托莱多和纽约州罗切斯特。

虽然与《财富》杂志交谈过的住房经济学家并未预测住房将出现调整或崩盘，但他们确实看到市场开始达到令人担忧的水平。本月早些时候，CoreLogic向《财富》杂志提供了大约400个大都市统计区域的区域市场风险评估分数。这家房地产研究公司旨在了解当地收入水平是否可以支撑区域房价。

这一发现?CoreLogic现在认为65%的美国区域房地产市场被“高估”。这个“被高估”的标签贴在亚利桑那州、佛罗里达州、德克萨斯州和内华达州的每个大都市统计区。