经济学家表示房地产市场似乎非常2019年预示着回归常态
来源： 2022-04-24 16:05:13
FirstAmerican首席经济学家马克·弗莱明(MarkFleming)表示，随着房地产市场进入通常发生大量交易的春季月份，它看起来很像2019年。
弗莱明说，就像当前局势爆发前一年一样，经济正在增长，家庭形成率很高，待售房产短缺。
他说，与去年相比，2019年春季市场是一个更好的衡量标准，去年有记录以来的最低抵押贷款利率导致房屋销售飙升至15年高位。弗莱明说，与2020年春季市场相比，当时美国大部分地区都处于封锁状态，这也不起作用。
弗莱明说：“也许更深入的比较点不是去年的春季购房季，当然也不是2020年，而是2019年的房地产市场。”“检查自大流行前春季房地产市场以来发生的变化，为2022年春季购房季节提供了有益的视角。”
弗莱明说，尽管根据房地美的数据，目前抵押贷款利率比2019年4月至6月的平均水平高出约1个百分点，但家庭形成等其他因素是大流行前的倒退。
弗莱明说：“自2019年3月以来，家庭形成是购房需求的主要和长期驱动因素，它持续上升，并促成了近273,000套潜在房屋销售的增长。”
此外，过去两年创纪录的低抵押贷款利率导致房价飙升，这将吸引一些房主出售现有房屋并购买更昂贵的房屋，他说。
“强劲的房价升值通常会鼓励更多现有房主搬家，”弗莱明说。“随着房主获得房屋净值，他们可能更有可能考虑使用净值购买更大或更有吸引力的房屋。”
弗莱明说，与2019年一样，房地产市场仍然受到限制，买家多于卖家。他说，由于更高的材料和劳动力成本以及供应链问题持续存在，新建房屋仍面临许多挑战。
这现有待售房屋库存根据美国全国房地产经纪人协会的数据，1月和2月跌至850,000的历史最低点，然后在3月小幅上涨至950,000。
弗莱明说，部分原因是业主在家中待的时间更长。他说，自大流行开始以来，随着人们开始在家工作，对现有房屋的改造和更新条件猛增。
“我们的大部分待售房屋供应来自现有房屋，现有房主都留在原地，”弗莱明说。
他说，人们在家中居住的平均时间创下新纪录，从2019年春季的9.75年上升到3月的10.5年。
“人们在家里住的时间越长，挂牌出售的房屋就越少，这加剧了住房供应短缺——你不能买不卖的东西，如果你找不到更好的东西，你就不会卖掉。”买，”弗莱明说。“与2019年3月相比，原地不动的房主减少了288,000套潜在的房屋销售量。”
尽管抵押贷款利率在2022年的前三个月迅速上升，但购房能力(即考虑到人们的收入和当前利率可以买多少)现在比2019年3月高出5.6%，部分原因是上升家庭收入，弗莱明说。
弗莱明说：“与2019年相比，3月份房屋购买力的增加使住房市场潜力增加了约113,000套潜在房屋销售。”
WellsFargoSecurities高级经济学家MarkVitner表示，由于今年抵押贷款利率上升，需求小幅回落，这意味着待售房屋略有增加。他说，库存仍然非常紧张，但3月份增加了11.8%。
测量为“月供应”数根据NAR的数据，这意味着出售所有房产所需的时间，库存从2月份的1.7个月上升到3月份的两个月。
“就上下文而言，四到六个月的平均供应通常表明房地产市场平衡，”维特纳说。“对于潜在买家来说，库存的轻微改善将是一个好消息，他们越来越因缺乏待售房屋和激烈的竞争而灰心。”
与2021年相比，大多数住房预测者预测2022年的房屋销售量将下降。例如，美国最大的抵押贷款证券化机构房利美(FannieMae)周二发布预测称，今年现有房屋销售量可能会下降8.6%，而增长幅度较大。2021年为8.5%，这是自2006年上一次房地产繁荣高峰以来的最高房屋销售量。
“虽然与2021年的比较可能不会让进入2022年春季购房季节的房地产市场更加平坦，但历史背景很重要，”FirstAmerican的弗莱明说。“到目前为止，2022年的房地产市场看起来非常像2019年。最近的大流行年份异常，因此将今天的房地产市场与大流行前时代进行比较可以提供有益的见解。”
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