抵押贷款利率正在上升 这会减缓我们失控的房地产市场吗

十年来，最低的抵押贷款利率帮助购房者稳步抬高了住房成本。这包括过去几年，在大流行期间，房价跌至前所未闻的水平，南加州和全国的房价暴涨。

现在，情况正在发生变化。

根据房地美(FreddieMac)广受关注的一项指标，抵押贷款利率正在快速上升，上周达到5%，为2011年以来首次。就在六周前，30年期固定抵押贷款的平均利率还不到4%。11月，它们低于3%。

除了房价飙升之外，房价的迅速上涨也让购房变得更加昂贵。那么，如果人们负担不起，房价会下跌吗?

几位顶级房地产专家表示，如果没有经济衰退，他们预计价格不会下跌——至少是有意义的下跌。价格很可能会继续攀升，但增幅低于南加州目前17%的年增长率。

经济学家和其他专家指出了几个应该在很大程度上维持房屋价值的因素：待售房屋严重短缺、收入增加、失业率下降，以及——用简单的语言——房主的贪婪倾向。

“很多时候人们会说，‘好吧，如果我不能得到邻居得到的价格，我就不会卖掉，’”金融博客“计算风险”的作者比尔麦克布莱德说，他将房地产崩盘称为两次几十年前。

过去，抵押贷款利率的大幅上涨减缓了房价增长，专家表示，这次更高的利率应该也会产生同样的影响。

原因很简单，人们负担不起，这已经开始显现。行业专业人士报告说，参加开放式房屋的人数减少，每间房屋的多重报价减少，抵押贷款申请也减少。

“它已经明显降温了，”在SanFernando、SanGabriel和Conejo山谷管理着一支Redfin特工团队的JohnUnderwood说。

虽然它仍然是一个稳固的卖方市场，但安德伍德表示，几个月前可能已经收到15或20个报价的房屋现在得到了5或6个。卖家提出特殊要求变得越来越难，包括准买家放弃贷款和评估意外情况，让买家在出现问题时退出。

在整个洛杉矶县工作的经纪人兰迪·康拉德(RandyConrad)表示，他看到有几笔交易退出托管，因为购房者没有锁定利率，并且在借贷成本飙升时再也买不起房子。

根据最新的可用数据，冷却需求尚未转化为房屋销售价格的放缓。

根据研究公司DQNews周三公布的数据，3月份南加州六县地区的房价中值同比上涨16.7%，至735,000美元。

这比2月份公布的15.4%的同比增长略快。在奥兰治县，3月份的中位价飙升22%并突破100万美元，这是南加州任何一个县的中位价首次突破百万美元大关。

3月份的数据反映了已完成的销售;其中许多买家在2月份开始托管，当时利率正在上涨，但仍比今天的利率低一个多百分点。对市场走向的更及时的看法可以来自对降价的观察。

AltosResearch创始人迈克尔·西蒙森(MichaelSimonsen)表示，下调要价的卖家数量仍远低于正常水平。但降价在一年中的某个时候变得越来越普遍，而降价通常会下降或根本不会上涨太多。

根据Altos的数据，截至4月8日，在洛杉矶市，17.5%的房源降价，高于3月11日的14%。

“去年，当市场火爆时，[降价]每周明显下降，”西蒙森说。

最终，如果大量人不再能够负担得起今天的价格并且卖家调整他们的预期，那么降价最终可能会转化为实际房屋价值的下降——随着利率走高，这种可能性变得更大。

以目前南加州中位价的房屋为例，价格为735,000美元。

假设买家首付20%购买价值735,000美元的房屋，如果利率为年初的平均水平3.22%，每月的抵押贷款支付(包括财产税和保险)将为3,450美元。

根据Redfin的抵押贷款计算器，按上周5%的平均抵押贷款利率计算，每月还款额为4,045美元，每月增加595美元。

对于一栋100万美元的房子——在大流行期间，这个价格点在洛杉矶地区变得越来越普遍——加价每月增加827美元。与11月低于3%的利率相比，这意味着增加了近1,000美元。

鉴于房屋价值的长期上涨，许多房主拥有大量资产，他们可以以低于邻居去年出售的价格出售，但仍能赚到大笔钱。

但房主通常会根据最近的区域销售情况计算出一个数字——他们的销售门槛。经纪人和专家表示，如果他们不需要搬家，他们也不愿意以更低的价格出售。

有些人甚至可能拥有低于3%的抵押贷款，并且不愿意放弃它以更高的利率购买另一所房子。

房价下跌幅度与2000年代初房地产泡沫破灭时一样多的原因是，通过止赎和卖空的强制抛售浪潮拖累了整个市场。

这一次，贷款承销更加严格，债务结构不那么奇特，使业主不太容易受到个人或宏观经济状况变化的影响，例如失业或利率上升。

房地产数据公司Kukun的首席经济学家RalphMcLaughlin表示，这意味着即使在经济衰退的情况下，强制销售和降价幅度也会减少。

贸易出版物HousingWire的首席分析师LoganMohtashami表示，在今天的环境下，价格下跌可能需要至少两年的库存增加和销售下降。

那还有很长的路要走。

根据Zillow的数据，随着春季购房季节的开始，越来越多的房屋进入市场，但3月份洛杉矶和奥兰治县的待售房屋仍比去年同期减少31%。

一旦利率达到5%，想要这些房屋的人并没有消失。千禧一代目前是最大的一代，一大群人是20多岁和30多岁，这是许多人购买第一套房子的时候。

Mohtashami说，年龄在28至34岁之间的美国人从未像现在这样多，创造了“一生一次的事件”，支撑着到2024年的购房需求。

许多美国人——无论是否是千禧一代——在大流行期间也看到了他们的财富增长，这是由于股市繁荣、房屋净值上升、政府救济以及花在餐馆和旅行上的钱减少。

BeaconEconomics的创始合伙人克里斯托弗·索恩伯格(ChristopherThornberg)表示：“只有成堆的现金。”他说，人们可以利用这些库存通过更大的首付来抵消更高的借贷成本。

麦克劳克林表示，如果利率保持在5%左右，他预计价格增长率将在三个月内减半。

麦克劳克林说，如果利率上升到7%或8%，南加州的房价可能每年下降1%或2%。但要让价格显着下降——4%或更多——他说，可能不仅需要至少7%的利率，而且还需要经济衰退和政府的克制反应，在这种反应中，华盛顿不会迅速介入以帮助房主避免丧失抵押品赎回权，就像在整个大流行期间所做的那样。

对于那些希望在今年晚些时候或明年买房的人来说，更高的利率是否会自动意味着每月的抵押贷款支付将高于利率保持在低水平的情况?

这是一个没有简单答案的问题。

但对于现在看的人来说，它更贵。麦克劳克林表示，对于几乎没有资格获得贷款的人来说，更高的利率可能是“非常、非常坏的消息”，因为更高的借贷成本很可能会将他们赶出市场。

对于其他有更多回旋空间的人来说，如果库存增加，它可能会带来更多机会。

“即使他们必须支付更高的抵押贷款利率和更高的月供，他们也可能对他们发现的房子更满意，”麦克劳克林说。

两个周末前，KellerWilliams的经纪人AmberDolle实时了解了不断变化的市场，当时她为一栋价值680,000美元的瓦伦西亚三居室联排别墅举办了开放日活动。

她说，出席人数大约是去年的一半，有35名潜在买家进来。

报价的数量也比Dolle去年的预期要少，但仍然有6个，而且都超过了要价，这表明即使是数量减少的买家也可以轻松地推高价格。销售。

这就是为什么Mohtashami说他支持抵押贷款利率在很长一段时间内保持在高位，以使市场更加平衡。

2018年，抵押贷款利率接近5%，房价增长开始大幅放缓。据DQNews报道，2019年3月，南加州中位价甚至比去年同期下降了0.4%，这是自2012年以来的首次下降。

但在那次下跌之后，在抵押贷款利率降至4%以下的推动下，房价再次开始上涨。

“我担心的是抵押贷款利率在这里达到顶峰......抵押贷款利率会回落​​，”Mohtashami谈到当前市场时说。“更高的利率是唯一可以让房屋卖家、房屋建筑商和房屋投资者感到不安的事情。”

“作为一个整体，他们拥有太多的定价权，看看他们在做什么：他们都在把它推到极限。”