更高的抵押贷款利率并没有损害炙手可热的房地产市场
来源： 2022-04-21 13:39:46
住房活动对抵押贷款利率急剧上升的影响微乎其微。这可能会使美联储控制飞速通胀的任务复杂化。
美国商务部周二报告称，3月份新屋开工率经季节性调整后年率为179.3万套，增长0.3%。这是在前两个月向上修正的41,000人的基础上，与略微下降至174万人的预期相反。过去一个月的涨幅来自多户家庭类别，增长了4.6%，而单户家庭的开工量下降了1.7%。
然而，开工数据并不能说明整个住房情况。在建房屋的积压和大量已获批但尚未动工的房屋意味着房屋建筑商将全年忙碌。这将使经济保持增长，但也可能继续对价格施加上行压力，这与美联储为降温的努力背道而驰。
曾经有一段时间，美联储可以通过操纵利率来像水龙头一样关闭和打开住房来调节经济。这种关系在2000年代初的房地产泡沫期间破裂，即使中央银行以四分之一个百分点的增量将其关键的联邦基金目标利率提高了17次，达到5.25%，房屋建设也变得疯狂。
到目前为止，美联储已经将基金利率上调了25个基点，至仅0.25%-0.50%的范围。但30年期固定利率抵押贷款已从年初的略高于3%飙升至5%以上。大部分的飞跃发生在最近几周。3月初，长期抵押贷款利率仍低于4%。显然，市场正在预期美联储未来的紧缩举措，包括在5月3日至4日和6月14日至15日的政策会议上将联邦基金目标上调0.5个百分点，以及减少央行的抵押贷款支持证券持有量。
借贷成本的飙升肯定会阻止一些已经在应对房价飙升的潜在购房者，在最近的标准普尔CoreLogicCase-Shiller全国数据中，房价在截至1月份的12个月内上涨了19%以上。选择可调整利率贷款的借款人可以缓解较高抵押贷款利率的一些影响，但利率仍低于4%。
如果更高的抵押贷款利率限制了对新房的需求，建筑商可能几乎不会注意到。根据Jefferies经济学家AnetaMarkowska和ThomasSimons的一份报告，在建单位的数量继续快速攀升。以每年170万套的速度计算，这甚至超过了2006年泡沫狂热的一年，当时有150万套正在建设中。
“这表明现有项目需要更长的时间才能完成，这可能是劳动力和产品持续短缺的结果。这会延长住房周期，将建筑进一步推向期货市场，并缓解终端需求的波动，”他们写道。
与此同时，全国房屋建筑商协会周一报告称，其4月份房地产市场指数小幅下跌两个点，仍保持强劲的77点。当前销售和潜在买家的客流量下降，但对未来的展望销售有所改善。同样，EvercoreISI的专有住宅建筑商调查在其最新读数中也有所下降，但在本世纪初的泡沫年代附近仍处于较高水平。
为了应对飙升的租金，当前的大部分建筑活动已转移到多户型单元。Markowska和Simons补充说，房地产行业放缓的主要受害者可能是经纪人佣金。现有待售房屋的供应仍然紧张，而且可能仍然如此。希望进行交易的房主可能会因为不得不将他们目前的低利率抵押贷款换成新房产的相当昂贵的贷款而气馁。
尽管如此，房屋建筑商从未像现在这样忙于他们目前的积压工作。与他们的业务相比，他们的股票似乎已经为衰退定价。正如巴伦周刊的AndrewBary最近所写，房屋建筑商是市场上最便宜的群体，其交易价格低于基于其土地所有权的经济价值的清算价值，高于其资产负债表上的保守标记。
对于美联储而言，单户和多户住宅建设的持续强劲是一项挑战。消除通货膨胀的唯一方法是减缓经济增长。5%的抵押贷款利率实际上是负的，无论是与消费者价格指数12个月上涨8.5%相比，还是与房价近20%的涨幅相比。负利率刺激而不是阻止借贷。
在这个春季销售旺季，一些潜在的购房者可能会因较高的抵押贷款利率和房价而被挤出市场。但是房屋建筑商有大量积压的房屋正在建设中，而且超过了允许但尚未开工的数量。这一关键的经济周期性部门仍然更多地受到供应而非需求的限制，这对央行的抗通胀工作来说是一个复杂因素。
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