房地产泡沫对购房者意味着什么

好像美国的房价还不够高，现在它们变得更加昂贵。

待售房屋数量持续偏低，继续推高价格，抵押贷款利率的上升速度比几十年来更快。这对购房者和房地产市场造成了压力。

事实上，一些研究人员和经济学家认为，市场已经开始显示出房地产泡沫的迹象。

达拉斯联邦储备银行的研究人员上周在一篇博客文章中写道：“我们的证据表明，自2000年代初的繁荣以来，美国房地产市场的行为首次出现异常。”“在某些经济指标中，令人担忧的原因很明显……这表明2021年的房价似乎越来越与基本面脱节。”

那么潜在的泡沫对购房者和卖家意味着什么?

首次购房者将被定价

当今市场持续供应不足，加上需求激增，正在推高价格，并将更多潜在买家推向观望。

“所有与收入和住房负担能力相关的指标似乎都不同步，数据的奇怪变化实际上是由于供应不足造成的，”全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云说。“我们需要增加库存。”

云表示，典型的房屋每月还款额比一年前增加了40%，房价上涨了大约20%，抵押贷款利率又上涨了20%。

他说：“人们的收入没有上涨到价格上涨的程度，拥有成本负担也急剧增加。”

云说，这是不可持续的，结果是越来越不公平的住房市场，越来越少的人可以拥有房屋，首次购房者被完全定价。

“价格上涨这么多并不健康，”他说。“人们将美国梦与努力工作和拥有房屋联系在一起，这似乎越来越遥不可及或无法实现。”

利率上升应该会减缓需求

住房专家指出，由于联邦储备银行的货币政策，抵押贷款利率太低了太久，也推动了房地产市场的繁荣。

他们说，随着利率上升，需求将会下降。

房地产经纪公司Houwzer的联合创始人兼首席执行官迈克·马赫(MikeMaher)表示：“四个月内，利率从3%上升到近5%，这有助于将一些竞争推到场边。”

不过，他补充说，“这个泡沫真的很难很快破灭，因为需求超过了供应，即使利率在上升，但按照历史标准来看，货币仍然很便宜。”

他说，抵押贷款利率上升的一个潜在好处是库存状况可能会改善。

“我希望在接下来的12到24个月内，利率上升会将一些买家推向观望，以稍微平抑房价升值。然后，房主可能会将他们的房屋推向市场，”他说。

投资者可能开始撤资

当有很多投机行为并且买家进来的目的是为了以后卖更多的钱时，就会出现市场泡沫。一些房地产专家指出，投资者对市场的参与度越来越高，这表明泡沫正在酝酿之中。

纽约大学斯特恩商学院金融学助理教授ArpitGupta表示：“我对泡沫的可能性表示适度担忧。”“我对住房问题的担忧是房屋倒卖正在上升。”

房地产数据公司ATTOM的数据显示，2021年投资者抛售的房屋数量比2020年增长了26%，处于2006年以来的最高水平。

这些投资者包括“妈妈和流行”鳍状肢，以及ibuyer业务的大型房地产公司，以及在较小程度上押注租金上涨的单户租赁业务的公司。

“租金的根本性上涨正在支撑房价，”古普塔说。谁补充说，房屋销售的最大份额仍然是人们将房屋用作居住的地方。

Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟(DarylFairweather)表示：“投资者押注未来不平等加剧，大部分美国人都是租房者。”“他们通过与首次购房者竞争并继续减少该入门价格范围内的供应量，从而加剧了这个问题。”

她说，虽然投资者不一定是造成问题的原因，但他们正在从美国十多年来的低建中获利，这造成了低供应和高需求的环境。

但这些投资的吸引力可能正在减弱。

根据ATTOM的数据，虽然去年翻转房屋的数量有所增加，但2021年房屋翻转的毛利率跌至十多年来的最低水平。

哥伦比亚商学院房地产教授克里斯托弗·迈耶(ChristopherMayer)说：“有很多令人不安的迹象表明，房价正在超越人们在这些房屋中居住和负担得起的能力。”“在某些时候，投资者必须卖给某人。他们可以卖给其他投资者——这是一个泡沫。但是......最终，房子必须让居住在其中的人买得起。”

价格不太可能下降......但

不要屏息等待房价恢复“正常”。Fairweather表示，价格短期内不太可能走低。

“很难想象价格会下降，”她说。“但我认为我们正在接近房价超过要价100,000美元的时期结束。”

她很快警告说，这与上一次住房危机不同，当时许多房主都无法负担抵押贷款。“我们上次学到了很多，我们没有同样的风险，”费尔韦瑟说。

住房危机后制定的新贷款法旨在更好地规范金融部门并保护消费者。她说，现在大多数房主都有固定利率抵押贷款，不用担心太多的气球付款。此外，贷款标准要严格得多。

“目前的房主必须证明他们拥有大量资产才能获得抵押贷款，并且他们拥有大量资产，”Fairweather说。“没有像以前那样掠夺性贷款。如果有的话，那些信用评分不够完美的人缺乏获得信贷的机会。”

梅耶尔说，至关重要的是，房地产市场的任何变化都不太可能像上次那样对更广泛的经济产生重大影响。“这不应该出现在金融体系中，但会出现在其他地方。”

他说，虽然价格可能不会很快下降，但最终可能会下降。

“我认为风险不会像我们从2008年到2010年所看到的那样，或者价格会崩溃，”Mayer说。“但是，他们可以在明年上涨，然后下跌，这是完全合理的。我可以看到从现在开始的三到五年价格会下降5%到10%。你最终可能会以略低于你买的。”

Fairweather说，这意味着那些现在想要购买的人应该专注于他们可以负担得起的房子并住一段时间。

Fairweather说，最终，购房者可以通过购买可以在未来五年或更长时间居住和成长的房屋来驯服这种“害怕错过”的感觉。