中国房地产行业将下跌多达15%

中国房地产市场的低迷将对钢铁、钢铁和水泥等相关行业产生连锁反应，并可能导致房屋平均售价下降多达5%。

关注经济放缓的分析师认为，2万亿美元的市场有足够的弹性来反弹——但强调2022年将是艰难的一年——无论是对市场本身还是对供应商而言。

去年，惠誉评级指出，三分之一的中国房地产投资组合面临压力，2022年住宅销售量可能同比下降30%。

在最近举行的一次小组讨论中，惠誉评级的领域专家概述了中国市场，详细说明了房地产市场的持续放缓，这可能会蔓延到其他企业部门、地方政府财政和银行。

“我们在过去几年看到的高速增长即将结束，我们现在正处于一个转折点，在房地产领域，未来几年你将看到持续放缓，”郑志刚说，惠誉评级中国房地产联席主管。他预计2022年销售额将下降10-15%，其中ASP(平均售价)在高线城市下降约5%，在低线城市略高一些。

恶性循环

分析师表示，中国房地产市场已进入销售低迷、流动性危机和违约的恶性循环，由于市场信心受到动摇，导致销售进一步下滑。

“在过去的几个月里，你看到了巨大的流动性危机，这导致了该行业的巨大信心危机，”程说。

“我们看到一些开发商违约，这让市场感到惊讶并导致销售额下降。这是一个恶性循环。”

由于这场信任危机，开发商发现从承包商销售、资本市场、银行或信托贷款资金中获取资金的渠道正在枯竭。

Cheng补充说：“由于销售额一直在下降，因此很难从承包商的销售中获得现金。即使他们确实设法产生了承包商销售，收益现在也存在于监管机构账户中的所谓存款中，政府一直在收紧，尤其是在低线城市。

“过去几个月，资本市场已经关闭。对于大多数开发人员来说，情况仍然如此。银行资金将保持相对平稳。”

惠誉评级能源与公用事业部主管YingWang警告说，一些建筑承包商可能即使完成已售项目的工作也无法获得报酬。“我们认为今年，许多小型私人承包商可能会倒闭，”王补充道。

她说：“即使是国有承包商，在获得资金和基础设施项目方面有更好的机会，也更有可能在二线城市表现不佳。”

风险也在更广泛地传播。有人担心传染风险已蔓延到该行业的投资级名称。

“这是一个市场信心问题，”程说。“对于开发商来说，提高透明度并加强与投资者的沟通，了解什么是真的，什么是假的，这一点很重要。”

冒着其他行业的风险

房地产市场的困境也可能蔓延到其他企业部门和市政财政。

“我们确实预计其他一些行业的传染风险，”王说。“对钢铁、铁矿石和水泥等基础材料的需求将受到影响。”她补充说，家电、家具和类似的房地产相关行业都面临着传染风险。

“我们预计，房地产行业的更多违约将推高广泛的企业贷款违约率。”

传染风险也蔓延到市政财政或更广泛的LGFV(地方政府融资工具)部门。

惠誉评级IPF(国际公共财政)团队高级总监SamuelKwok警告称，地方政府机构的资本收入可能会受到影响。

郭说，对于地方政府机构而言，特许权收入作为资金来源可能会受到影响。其中三分之一来自资本收入，主要是土地销售。私人开发商没有购买相同数量的土地，这意味着地方政府机构的一个重要收入来源受到影响。“鉴于房地产市场的现状，我们确实预计(地方机构的)资本收入会下降，”郭说。

随着收入的减少，国有企业也有可能违约。“我们预计，任何高知名度的国有企业都不会像2020年那样违约，但欠发达地区政府拥有的实体，以及那些形象更加模糊的实体，可能最容易受到影响，”王说。

随着各行业受到房地产市场压力的影响，中国银行体系的资本基础是否足以吸收与房地产相关的减记也是一个问题。

目前，惠誉国际高级董事兼大中华区银行业务主管GraceWu认为银行在房地产行业的整体风险敞口“相当可控”，但补充说：“对于在低线城市有风险敞口的银行，风险将是巨大的。“例如，降息将影响银行的利润率，从而影响它们产生利润的能力，从而使资本保留更具挑战性。

银行也面临资本限制，需要额外的资本要求。”

内在力量

尽管对房地产行业当前的压力感到担忧，但专家们一致认为，其内在实力将度过难关。

“即使销售额下降，以中国房地产市场的绝对价值计算，你仍然在谈论13万亿元到14万亿元人民币——一个巨大的市场，”程说。

“如果你比较美国或欧洲，中国的房地产市场是巨大的，我认为这将持续下去，”程补充说，并指出中国的城市化和城市工资仍然低于更发达国家。他补充说，随着城市化进程继续加快步伐，需求也将改善。

杨补充说，“钢铁、铁矿石、水泥等基础材料的需求将受到一定影响，基建相关需求可以提供一定支撑。”

更重要的是，工业部门可能基本不受影响，利润率不变。“今年，我们预计基础材料行业的平均利润率将低于去年，但行业平均利润率可以接受。”

至于银行的风险敞口和房地产行业即将出现违约的可能性，吴表示，他认为“银行有足够的空间来吸收一些与房地产相关的压力”，并补充说，向房地产行业提供的直接贷款处于系统的7%和抵押贷款在20%左右。在抵押贷款中，住房抵押贷款的贷款价值比仅为40-50%。

管理下降

面对房地产放缓，政府和银行的做法是克制之一，重点是稳定行业。

惠誉指出，在房地产开发商债务水平高企的背景下，政府在对房地产市场采取强硬立场的同时，已经启动了一些放松政策，例如两次下调存款准备金率(RRR)。为将境内资金转移到境外开辟绿色通道和放宽抵押贷款审批是采取的其他一些措施。

尽管预计房地产行业的银行资金将持平，但郑强调“大部分信托贷款仍将进行再融资和/或延期”，“房地产销售的下降将相对温和”。

不过，吴女士表示，就各行业的信贷支持而言，她认为不会有任何松动。

“目前，我们仍然预计银行在部分贷款方面会相当克制。他们将非常谨慎地管理信用风险和资产货币风险。

“银行专注于谨慎稳定该行业。尽管银行面临所有经济挑战，但我们预计今年贷款增长约12%，利润相当稳定，”Woo说。

她认为仅针对特定行业的适度放松，类似于2021年对住宅抵押贷款的规定。在LGFV和SEO贷款方面，她预测银行将严格限制，“与当局的去杠杆化努力一致已经到位。”

杨表示，“对那些一直处于低调状态，同时赚取超额利润的企业和行业的监管审查将继续加强”，特别是在金融科技、数据安全和直播领域，所有这些领域的监管审查都将继续加强。然而，她指出，今年市场对任何进一步监管变化的反应都不会那么激烈。

分析师正在密切关注政府和银行表现出的谨慎和克制实际上如何稳定经济，以及中国房地产行业的内在实力在多大程度上稳定了经济下滑。

“在这一点上，我可能听起来有点悲观，但说实话，我认为我们真的不知道未来一两个月会发生什么，也很难说届时前景是否会发生变化，”程说。

“不仅仅是增长——他们还将努力应对下滑，”他补充道。