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房地产市场面临迄今为止最大的考验

来源： 2022-03-29 11:50:20

关于持续的房地产繁荣将如何结束的理论并不缺乏。重新开放公司办公室本应打击在偏远地区购买的远程员工。随着刺激援助在后视镜中的作用越来越大，人们认为购房者会退缩。去年秋天政府的抵押贷款宽容计划的逐步结束，预计将在市场上增加额外的库存。

到目前为止，没有什么可以减缓房地产市场。

但炙手可热的房地产市场现在面临着迄今为止最大的考验：抵押贷款利率飙升。

在过去的 12 周里，抵押贷款利率出现了自 90 年代以来的最大涨幅。截至 3 月 24 日，平均 30 年期固定抵押贷款利率为 4.42%，高于 12 月的 3.11%。而且还没有结束：业内人士告诉《财富》杂志，本周可能会走高。

两年前大流行爆发时，美联储迅速对抵押贷款利率施加了下行压力。到 2020 年夏天，平均利率低于 3%。创纪录的低抵押贷款利率的诱惑鼓励更多的买家进入市场。随着房价飙升，这些低利率也有助于减轻购房者的一些负担。但随着抵押贷款利率的上升，它会产生相反的效果：更高的利率将增加买家的借贷成本，而此时他们已经因创纪录的房价增长而捉襟见肘。简而言之：抵押贷款利率的迅速上升相当于一次经济冲击。

约翰伯恩斯房地产咨询公司研究副总裁 Devyn Bachman 告诉《财富》杂志：“如果利率上升到 5% 以上，你将把买家挤出市场。 ”“更高的利率也可能会阻碍投资者的活动，这在今天的房屋销售中占很大比例。”

巴赫曼说，加息对房地产市场的影响在 2018 年非常明显。当时，在抵押贷款利率上涨 1 个百分点后，市场失去了一些动力。

要了解为什么飙升的抵押贷款利率会给房地产市场带来下行压力，只需看看买家的每月付款。如果借款人以 3.11% 的固定利率获得 400,000 美元的抵押贷款，他们将在 30 年内每月支付 1,710 美元。以 4.42% 的利率，付款攀升至 2,008 美元。但如果利率确实攀升至 5%，那么抵押贷款支付将高达 2,147 美元。这很令人难以忍受——尤其是考虑到他们在美国房价在过去一年上涨 18.8%的市场购物时。

当然，更高的利率也意味着一些借款人(他们必须满足银行严格的债务收入比)将失去抵押贷款资格。理论上，更少的买家应该转化为更少的竞购战。

在 HousingWire 的首席分析师 Logan Mohtashami 看来，我们应该支持抵押贷款利率的上升，以从他认为“极度不健康”的房地产市场中抽出一些动力。目前的房价增长速度是不可持续的：简单的经济学表明它不可能永远超过收入增长。

“每个人都应该接受更高的利率来冷却这种疯狂，并希望库存增加，”Mohtashami 告诉《财富》杂志。

Mohtashami 说，如果冷却确实来了，我们将首先在月度库存数据中看到它。到目前为止，这还没有发生。事实上，2 月份的库存水平再次下降。供应不足使购房者在出价远高于要价或继续租房之间做出选择。

即使抵押贷款利率上升确实使市场降温，但这并不意味着价格会下跌。事实上，预测模型今年的房价仍然会上涨。Zillow 预测，在 2022 年 2 月至 2023 年 2 月期间，价格将上涨 17.8%。与此同时，CoreLogic 预测，到 2023 年 1 月，价格同比增长将放缓至 3.8%。

面对飙升的抵押贷款利率，房价如何继续上涨?人口统计。正如《财富》杂志此前报道的那样，我们仍处于五年窗口期(2019 年至 2023 年)，每个出生在这一代最大的五个出生年份(1989 年至 1993 年)的千禧一代都将达到最重要的首次购房年龄30. 房地产市场的供应方面，在大萧条之后经历了十年的建设不足，根本无法满足所有的需求。Freddie Mac表示，该国总共有大约 400 万户房屋欠建。

房地产市场面临迄今为止最大的考验

关于持续的房地产繁荣将如何结束的理论并不缺乏。重新开放公司办公室本应打击在偏远地区购买的远程员工。随着刺激援助在后视镜中的作用越来