新西兰房地产市场被认为是一个特别值得关注的市场
来源： 2022-03-28 12:20:11
世界某些地区的房地产市场看起来很容易受到利率“即使是小幅上涨”的影响——独立全球经济学研究员凯投宏观的新研究指出，新西兰受到关注。
CapitalEconomics高级经济顾问VickyRedwood表示，就收紧货币政策的影响而言，房地产市场是“薄弱环节”。
“利率的小幅上涨可能只会导致一些明显的候选者的价格下跌。但利率可能只需要比我们预期的更进一步上涨就会导致更广泛的下跌。虽然这不会导致第二次全球金融危机，但它会仍然对有关国家的经济增长造成压力，并可能导致某些地方的利率再次开始下降。
“......某些地区的房地产市场似乎很容易受到利率小幅上升的影响;我们最担心的是加拿大、澳大利亚、新西兰和香港。而且存在利率需要升至均衡水平以上的风险“为了控制通货膨胀。在这种情况下，我们可能会看到更广泛的价格下跌。”
事实上，澳大利亚和新西兰资本经济学家本·乌迪(BenUdy)在2022年1月上旬表示，他认为新西兰房价下跌将导致储备银行(RBNZ)从明年开始实际上再次开始降息。
他坚持这种观点。
“新西兰固定抵押贷款利率的高份额不会使房地产市场免受新西兰联储加息的影响。事实上，我们坚持我们的观点，即今年房价将下跌，并导致新西兰联储在明年通过降息扭转方向。”
他预计央行将在今年的每次会议上加息，将官方现金利率提高到2.5%(现在是1%)。
乌迪说：“房屋销售已经下滑到与价格不久后停滞不前的水平。如果有的话，房屋销售的下滑意味着房价可能会比我们目前的预测更早开始下跌。”
VickyRedwood说，各国经济对房价下跌的脆弱程度各不相同。
“风险最大的将是那些近年来严重依赖住宅投资的国家(尤其是加拿大)，以及房价与消费者支出之间联系最紧密的国家(如新西兰)。”
雷德伍德说，在一些国家，房产“看起来被高估了”。
“对于这些地方的房地产市场来说，即使是适度的利率上升也可能被证明太过分了。
“图9显示了有可比数据的最大经济体相对于长期平均水平的房价收入比。
“虽然均衡可能高于这个长期平均水平，但那些远高于长期平均水平的最有可能被高估。
“最值得注意的是新西兰，那里的房价收入比几乎是长期平均水平的两倍，”雷德伍德说。
她指出，最新数据是2021年第三季度的数据，过去几个月房价的快速上涨以及随着政府取消支持而导致的收入下降将进一步推高美国的房价收入比。
她说，虽然这不是资本的“中心预测”，但显然存在“重大风险”，即利率最终会升至高于均衡利率以控制通胀。
“在这种情况下，我们可能会看到房价出现更广泛的下跌。”
她说，“好消息”是即使房地产价格普遍下跌也不太可能引发另一场全球金融危机。过去十年房价的上涨并没有伴随信贷条件的长期放松。因此，家庭债务占收入的比例一直稳定，远低于金融危机前的水平。
“十多年来一直受到低利率和债券收益率的支撑，随着货币政策的收紧，房地产市场肯定会受到考验。它们的表现将在很大程度上取决于利率上升的幅度以及量化紧缩的影响财务状况。
“我们认为，大多数房地产市场可以应对利率的小幅上涨。但对于需要达到多高的利率才能控制通胀压力，仍然存在很大的不确定性，这种不确定性只会加剧乌克兰当前的战争带来了进一步的通胀压力。而且房地产价格看起来并不适合承受比我们预期大得多的加息。这对我们对经济增长的预测构成了下行风险;在一些国家，它很可能疲软的房地产市场是促使利率再次开始下降的原因。”
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