ELTIF的最新发展对房地产市场意味着什么

ELTIF 的最新发展正在增加比利时房地产市场对此类车辆的兴趣。根据欧盟委员会最近的提议，ELTIF 对发起人、经理和投资者的吸引力越来越大。

此外，最近针对 ELTIF 采用的特定税收制度预计将进一步扩大此类基金对可持续项目和房地产投资的关注度。

什么是 ELTIF?

ELTIF 是一种封闭式基金，但可以上市。它为机构和散户投资者提供了一个独特的机会，可以投资于各种不同的资产类型，包括不动产、基础设施项目、私募股权和市值不超过 5 亿欧元的上市公司。此外，ELTIF 具有营销护照的好处，允许在欧洲经济区的所有国家分配基金单位。

这不是一辆新车。2015 年 4 月 29 日关于欧洲长期投资基金的 (EU) 2015/760 条例(ELTIF 条例)已于 2015 年底生效，但迄今为止只知道有限的采用。根据 ESMA 持有的登记册，只有 67 个 ELTIF 已注册，其中大多数以卢森堡为母国。目前，没有比利时 ELTIF。

然而，最近的事态发展可能会增加对此类车辆的兴趣，尤其是在比利时。欧盟委员会现已提出一项建议，使 ELTIF 对发起人、经理和投资者更具吸引力(2021 年 11 月 5 日发布的建议)。在比利时层面，近期针对 ELTIF 采用的特定税收制度预计将进一步增加对此类可持续项目和房地产投资基金的兴趣。

它在房地产环境中的用途是什么?

ELTIF 可以投资于特定类型的资产，包括房地产。在欧盟框架下，实物资产是指因其实质和属性而具有价值并可能提供回报的任何资产。实物资产包括基础设施资产和其他产生经济或社会效益的资产(包括教育或研发)。也允许投资商业地产或住宅项目，只要它们是有助于实现欧盟智能、可持续和包容性增长目标的长期投资项目的一部分。在这方面，预计新的欧盟拟议法规将扩大 ELTIF 经理可能追求的实物资产投资策略的范围。

在房地产投资方面特别值得注意的是 (i) 只有当单个不动产的价值至少为 10,000,000 欧元时，才能由 ELTIF 投资(直接或间接通过投资组合公司)(据了解欧盟委员会现已提议将该门槛降低至 1,000,000 欧元)和 (ii) 多元化要求。根据该多元化要求，ELTIFs 不得将超过 10% 的资本直接或间接投资于单一实物资产。此限制可提高至 20%，前提是 ELTIF 在其投资超过其资本 10% 的单个实物资产中持有的资产总值不超过 ELTIF 资本价值的 40% .

ELTIF 是比利时房地产市场上常用的比利时专业房地产投资基金 (FIIS/GVBF) 工具的有趣替代品，原因如下：

ELTIF不受比利时专业房地产投资基金的10年投资上限限制;

ELTIF 享有统一的欧洲金融产品标签，允许在欧盟范围内向专业和散户投资者分销;和

ELTIFs的分配规则比其他比利时房地产投资基金更灵活;特别是，ELTIF 没有义务分配其收入的 80%。

然而，我们注意到，ELTIF 只能由根据 AIFM 指令授权并由主管当局特别授权管理相关 ELTIF 的欧盟另类投资基金经理管理。专业房地产投资基金的地位也向某些类型的实体开放，这些实体本身不符合比利时 AIFM 规定所指的另类投资基金(例如合资企业或单一股东的投资工具)。在这种情况下，专业房地产投资基金不必由授权的另类投资基金经理管理。

ELTIF 的税务处理是什么?

为 ELTIF 建立新税制的立法已于 2022 年 1 月 28 日在官方公报上公布。它包含以下主要特点。

ELITF 的企业收入处理将根据比利时所得税法第 185 条之二进行。换言之，企业所得税仅适用于非常有限的税基，包括收到的异常或慈善利益和某些不允许的费用。在大多数情况下，从企业所得税的角度来看，这将有效地实现中立性。

股息分配也受到优待。特别是，比利时投资公司收到的股息原则上应按 25% 的标准企业所得税税率征税，但 ELTIF 可以为其比利时企业投资者提供 DRD 制度的好处，从而有效地避免在投资者层面征税。如果满足几个条件，相应的收入。我们注意到，DRD 制度的利益不受车辆章程规定每年分配 80% 的要求的约束(如 FIIS/GVBF 和 SIR/GVV 的情况)。

对于非比利时企业投资者，ELTIF 的税收制度规定，如果满足特定条件，ELTIF 的股息和股票资本收益分配可免征比利时预扣税。重要的是，ELTIF 也可能有资格根据比利时的税收协定网络获得预扣税减免，但须遵守相关其他国家的看法。

我们进一步注意到，受比利时金融服务和市场管理局监管的投资工具(包括 ELTIF)在比利时每年需缴纳 0.0925% 的比利时净资产认购税，或减低 0.01% 的股份税率致力于合格的非散户投资者。