开发商“想开了”!

原创 房小评 中国房评报道 2022-01-27 18:53

雅居乐和世茂将广州亚运城项目股权卖给中海；

世茂列出一个717亿元的拟售资产包；

……

与这些资产同时被打包出售的，还有房企老板和亲属们在香港、上海等地的豪宅物业。

资金链紧张的房企纷纷开始卖资产回血，这个动作恰逢各地“两会”闭幕。这些房企总部所在的城市或省份“两会”透露出的信息，浇灭了房企心中对地方政府营救的希望。（相关阅读《开发商一定要抓住这根绳子》）

在这里，我们摘录几个主要城市和省份“两会”关于房地产的表述：

北京：坚持“房住不炒”；保持房地产调控政策连续性稳定性；促进房地产业良性循环和健康发展。

上海：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设筹措17.3万套（间）保障性租赁住房，促进房地产市场平稳健康发展。

重庆：坚决防范化解重大风险，加强平台经济规范监管，开展房地产市场秩序专项治理，妥善处置单体企业风险。

浙江：全力防范经济金融风险。持续防范化解企业债务风险，有序处置私募投资基金等风险点，严厉打击非法集资等非法金融活动，依法稳妥处置房地产领域风险，稳步化解地方政府隐性债务风险。

福建：要高度警惕房地产、金融等领域风险。

河南：积极稳妥处置问题楼盘。

四川：“一楼一策”分类化解房地产风险隐患、坚决防止房地产风险向金融和社会等领域传导。

上述这些内容，除了强调“房住不炒”，就是强调控制和防范房地产风险。前不久召开的住建部工作会议上，也提出：坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化市场化为原则，确保社会稳定，国家和群众利益不受损失。

从住建部到省市政府的政策口风里，都没有透露营救出险房企的意思。

房企对现金流危机带来的破产倒闭风险不陌生，但对于各级政府这次令人生畏的表态肯定会感到陌生。

2010年前后，绿城也曾陷入债务困境，当时浙江省和杭州市政府给予了帮助，“省政府牵头召开‘房地产企业金融机构座谈会’，政府、银行、企业三方共商房产形势，研究对策、共渡难关。”

最终，绿城不但走出了困境，还成功引入了中交等战略投资股东，此后走得又稳又好，2021年销售额同比增长21%，目标完成率达到113.2%，成为去年少数增幅达到两位数的房企。

房地产是高度资金密集型产业，现金流问题是房企常常会遇到的问题，随着行业竞争加剧，没有央企国企背书的民企现金流问题愈发脆弱。但是见惯了大风大浪的房企老板们并不害怕这些，他们多数坚信在企业确实遇到困难的时候，地方政府总会担当最后的“白衣骑士”。

因为土地出让金是地方财政的重要构成，房地产开发所带来的税收、就业等利益对地方政府也很重要。随着土地价格上涨，如今主要城市房地产项目的利润率都是个位数，开发商沦为给地方政府打工的代建商。因此，房企倒闭，对其总部所在地的地方政府财税收入和资本市场信用都会带来影响。

在此前多轮房地产行业洗牌中，地方政府出手救助出险房企的案例屡见不鲜。主要办法有：暂缓土地出让金、税费；为出险房企信用背书；协调金融机构不抽贷不断贷不挤兑；放松限购等调控政策等。由于大部分房企遇到的是现金流危机，不是资不抵债，所以经过地方政府短暂救助之后，多数房企能够原地爬起，还清债务，实现多赢局面，继续前行。

然而，这次地方政府普遍没有这样做，其给予最大程度的帮助，就是通过地方国资收购资金紧张房企的项目，而且多是折价收购。（相关阅读《收购救市祭出，躺平还是屹立？》）

比如世茂集团以10.6亿元出售上海北外滩项目给上海久事，上海久事主要从事营运经上海市人民政府授权的国有资产及投资政府项目。

根据相关资产包资料，北外滩项目的处置报价为13.8亿元，此次10.6亿元出售的价格约打了七七折。对于房企而言，这是断腕自救。

另外，如果说住宅开发业务利润低，甚至是房企给地方政府做代建的话，那些经过多年经营积攒下来的核心城市写字楼、商场则是房企真正的“心头肉”和家底，这些优质资产只租不售，不到万不得已的时候，房企是不舍得卖的。

当然，一些房企心中仍然抱有幻想，不肯卖资产自救。可能这些房企老板至今不明白，这次调整究竟是一次房地产行业周期性危机，还是一次自上而下的房地产行业供给侧改革。

如果是房地产行业周期性问题，最多是1997年香港的版本：

1997年，亚洲金融危机爆发，香港房价自10月份开始下降，呈现出量价齐缩的局面。1998年1月-10月间，香港楼宇买卖合约宗数为8142宗，与1997年同期相比下降55.4%，房价也较1997年同期下跌50%-60%。

香港政府会同各银行及金融监管机构联合行动，全方位开展救市行动，其措施主要有：

1、减少土地供应

1998年6月，特区政府宣布6个月内暂停卖地，并承诺在之后的几年里持续缩减土地供应量。

2、帮扶刚需贷款

特区政府针对香港购房者推出优惠性的无息及低息贷款计划。该计划包含夹心阶层住屋贷款、首次置业贷款及自置居所贷款三种方案，基本满足各类刚需的需求。

3、调整监管政策

香港政府放松了严加管束的“炒楼花”行为，减免房地产交易相关契税，并将“居者有其屋计划”的居屋交易限制放宽，将原来持有十年后才可出售的限制缩短为五年。

4、控制房贷风险

监管部门一方面通过按揭证券公司以“金融衍生品”的形式为银行分散贷款风险，提供流动性；另一方面加大监管力度，责令银行强化房贷风险管理，要求按揭贷款增幅不得超过GDP增幅。

由于政府的救市政策，香港房地产市场在经历近5年的萧条后触底反弹。

如果这是一次自上而下的房地产行业供给侧改革，最终的演化结果可能是国内房企所没见过的。供给侧改革的逻辑和结果可以参考此前钢铁、水泥等行业。经过痛苦的去杠杆、去产能之后，整个行业的利润率提升，行业产能下降，企业数量减少。

比如钢铁行业，根据中金公司数据，在2016-2018年共压减1.45亿吨表内产能。2016年开始钢铁行业集中度出现回升，2017年行业前十大企业的市占率达到了35.53％，环比增长约3个百分点。2025年的目标是达到60%-70％。

供给侧改革进行的前两年，吨钢毛利实现扭亏为盈。钢铁企业资产负债率降低，自2015年底超过65％降至2018年的35％。

从房地产行业来看，20世纪90年代初的日本房地产行业因经济危机影响，形成了一次被动的供给侧去产能。

当时，日本一些涉足房地产较深的大、中、小型企业纷纷倒闭。据统计。在日本的破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅2000年，日本就有6000多家房地产企业破产，占当年全体破产企业的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有1/3以上是房地产公司，创下了战后上市公司倒闭的最高纪录。

无论是香港还是日本，房地产行业都经过了多轮洗牌，整个行业已步入成熟、理性的消费市场，房地产投资投机行为几乎绝迹，而剩下的参与者，也都对市场充满敬畏，负债率长期保持在低位，公司准备着丰富的现金，再也不敢“挣最后一个铜板”。

以史为鉴，风险房企该怎么做，已经明了。