加拿大房地产市场押注利率永远不会上升

帮助推动世界上最泡沫的房地产市场之一的低利率贷款也可能是它破裂的原因。

连续12年，加拿大房地产市场飙升至创纪录的高度。库存紧张，尤其是在多伦多和温哥华，已经使房地产价格上涨和竞标战成为最激烈的地方。

这使加拿大人陷入了一场非常危险的游戏。随着房屋价值的持续上涨，为了抑制每月还款的规模，创纪录数量的抵押贷款申请人选择提供最低初始利率的贷款。这些被称为浮动利率抵押贷款的贷款的问题在于，它们的利率会随着国家的基准借贷成本而自动上升。种种迹象表明，它即将上涨——可能会上涨很多。预计加拿大央行政策制定者将在 1 月 26 日的会议上将利率从 0.25% 上调，以平息飙升的通胀，然后在未来两年内进一步加息。

中央银行利率上调超过一个百分点——多伦多的交易员预计会增加一个半点——将对房主产生适得其反的效果，使他们的抵押贷款成本高于目前传统固定利率贷款的成本。对于房地产市场的老手来说，这里的因素——过度紧张的买家突然受到借贷成本飙升的打击——是解决问题的鸡尾酒。虽然预测加拿大房地产市场崩盘已经是二十年来令人尴尬的坏主意，但有些人正在鼓起勇气重新提起这个幽灵。

经济学家大卫·罗森伯格(David Rosenberg)说：“如果加拿大央行至少按照利率市场的定价，那么算术上，住宅房地产价值将至少暴跌 25%。” 2008 年美国房地产崩盘，现在经营自己的分析公司 Rosenberg Research & Associates Inc。

他说，如果有的话，市场可能会低估而不是高估加拿大央行在面对 30 年来最快的通货膨胀时可能出现的加息次数。“他们过度紧缩的风险更大，甚至可能因加息几次而过度紧缩。”

多米诺骨牌效应

令人担忧的不是加拿大房主将无法偿还抵押贷款——这正是 2008 年在美国引发大规模违约和止赎的原因。当利率上升时，加拿大的大多数浮动利率贷款允许借款人保持每月还款额不变，并且只需支付较少的本金以弥补较高的利息。随着对房地产泡沫的担忧加剧，政府以压力测试的形式实施了额外的保护措施，确保新借款人有足够的收入来应对更高的利息支付。

罗森伯格说，投资者对房地产市场的参与比任何其他类型的买家都增长得更快，他们更有可能出售。根据央行的最新数据，截至 2021 年年中，投资者占加拿大购买的所有房屋的五分之一。

英格兰银行的研究表明，投资者将他们的房产视为利润来源，因此当经济状况变得不太有利时，他们对出售房产的顾虑可能会少于自住业主。此外，根据加拿大银行的研究，投资者持有的债务相对于其收入的比例较高，可能会使他们对利率变化更加敏感。根据多伦多 Veritas Investment Research 对投资物业所有者的一项非正式调查，到 2020 年底，大约 40% 的投资者只是收支平衡——这使得该群体完全依赖价格升值来获得回报。

总而言之，这可能意味着即使是通过了政府压力测试的投资者也会认为，如果利率真的上升，那是不值得的。

“投资者往往被吸引到眼球，”罗森伯格说。“这就是抛售开始的地方，但它会像多米诺骨牌一样蔓延开来。”

但投资者、普通购房者和抵押贷款经纪人似乎并不相信加拿大央行真的会大幅加息。

Vlad Maevskiy 是一名房地产投资者，他在安大略省西南部拥有大约 17 处房产，并在 8 月份刚刚获得了浮动利率抵押贷款，他表示，如果过去有任何迹象，一切都会好起来的。

自 2008 年金融危机之前以来，加拿大央行的政策利率从未高于 1.75%，加息周期往往既短暂又浅。由于大流行仍在全国肆虐，Maevskiy 认为央行有充分的理由保持低借贷成本。

“我不相信他们会像他们预计的那样增加多少倍，”他说。“即使它走得更高，它也不会持续下去。将会有另一场危机，将会有另一场让所有这些利率再次下降的事情。所以你最好还是支付变量。”

“这是在虚张声势”

浮动利率贷款总是比固定抵押贷款便宜，但现在折扣是十年来最大的，加拿大人很难放弃。

通过选择浮动利率而不是固定利率，借款人每月可以节省超过 1 个百分点的利息。这是因为固定利率贷款的定价与政府债券不同，因此它们会随着金融市场的变化而变化——根据彭博社的计算，金融市场已经定价了六次上涨，即借贷成本增加了一个半百分点。

因此，现在，如果借款人将价值 100 万美元(799,000 美元)的房子(大约是温哥华和多伦多的平均价格)首付 20%，并获得浮动利率贷款，他们可以在第一次支付利息时节省约 8,000 美元年，如果利率保持不变。加拿大人似乎喜欢这种可能性。

根据该国银行监管机构的最新数据，浮动利率抵押贷款占加拿大银行从 7 月至 11 月每月发放的所有住房贷款的一半以上。在这些可以追溯到 2013 年的记录中，即使是一个月，他们在新抵押贷款中的占比也从未超过 50%，更不用说连续五个月了。相比之下，根据美国抵押贷款银行家协会的数据，11 月份美国可调整利率抵押贷款仅占新抵押贷款申请的 3% 左右。

现在，在加拿大，浮动利率抵押贷款占银行未偿住房贷款的 3720 亿美元，或创纪录的 27.2%。

只要加拿大央行每次加息不超过四次，持有浮动利率抵押贷款的借款人仍然可以省钱——这就是他们所押注的。

“这是虚张声势，”温哥华的抵押贷款经纪人杰夫·埃文斯(Jeff Evans)在谈到央行加息时说，他一直在指导约 80% 的客户购买浮动利率抵押贷款。“他们并没有真正的经济地位来做他们威胁的事情。”

但如果交易员是对的，一些借款人可能会措手不及。

上个月，一家工业供应公司的 48 岁产品经理 Lori Babyk 在多伦多郊区的一栋联排别墅上花费了不到 100 万美元。考虑到标价，她的浮动利率抵押贷款利率仅为 1.35%，这是一个帮助。

“有了我现在的位置和每月付款的位置，我可以过得相当舒适，不必担心，”她说。“如果事情发展得更高，我将不得不更加关心什么是进来的，什么是出去的。”

如果利率确实上升，Babyk 说她会削减其他地方的支出并继续偿还贷款，以确保她在退休时可以无抵押贷款。加拿大经济的危险在于，如果数百万大量购买浮动利率抵押贷款的房主都同时进行同样的勒紧裤腰带。对总消费支出的这种打击最终可能会使一些人失业，如果巴比克成为其中之一，她说跟上不断增长的抵押贷款支付可能会变得困难。

“我想利用我现在可以利用的优势，”Babyk 谈到选择浮动利率抵押贷款而不是固定抵押贷款时说。“我一直告诉自己，最终，我可以卖掉。”