2022年需要建设重置以帮助房地产市场

近年来，预测房地产市场将走向何方已被证明是愚蠢的差事。

在 2020 年底的半年度更新中，财政部预计房价将在截至 2021 年 6 月的一年中上涨 8.5%;相反，它们的增长率高达 29%，无视Covid-19 大流行，并引发了对数字过热的进一步担忧。

因此，尽管许多经济学家和评论员预测来年市场将降温，但住房部长梅根伍兹在与Newsroom交谈时不愿过于精确地凝视她的 2022 年水晶球也就不足为奇了。

“简短的回答是，我们知道逆风即将来临，但没有人完全确定这意味着什么——当你回想一年多前，人们还在预言房地产市场将崩盘，而我们看到了完全相反的情况发生。”

面对利率上升和政府政策变化，Infometrics 首席经济学家布拉德·奥尔森 (Brad Olsen) 预计房价增长将“大幅回落”，尽管对于仍有抱负的房主来说，他们仍然希望在大流行前房价上涨 30% 并没有什么安慰水平。

伍兹对她所说的市场“萌芽”持积极态度，同意的数量创历史新高，多单元住宅的建设也在增加，这为新西兰人提供了更密集和负担得起的选择。

但正如国家住房发言人 Nicola Willis 指出的那样，更广泛的情况并不完全乐观，公共住房候补名单在过去三年中大约增加了两倍，紧急住房的人数也在激增。

伍兹同样关心这些数字，但对这个问题完全是工党制造的想法置若罔闻。

“我认为 [候补名单] 十年来第一次反映了真正的需求：如果你想象所有这些人突然不知何故是在 2017 年之后创造出来的，那么你肯定会把头埋在沙子里，以了解实际情况和以前一样。”

可能对 2022 年房地产市场产生最大影响的政策变化之一很大程度上不在政府的掌控之中。

储备银行对存款低于 20% 的借款人放贷的限制已经导致一些银行“暂停”低存款贷款申请，Willis 担心有抱负的首次购房者将受到最严重的影响。

“今天，平均房价是平均收入的九倍半，所以对于那些试图存下首付进入市场的人来说……对于中位数为 925,000 美元的房子，他们正在寻找 185,000 美元的首付——这是一笔巨款储蓄，尤其是在价格通胀超过工资增长的市场中。”

奥尔森并不认为 LVR 的变化本身就是“首次购房者梦想的终结”，而是对那些希望拥有自己的家的人来说，又是一大堆障碍的又一个补充。

伍兹对新进入者的竞争状况相对乐观，并指出在最近的统计数据中，首次购房者在市场中所占的份额有所增加——尽管正如奥尔森所指出的那样，在整体销售水平较低的情况下。

她说，财政部长格兰特·罗伯逊(Grant Robertson)也明确表达了政府的观点，即储备银行部署的任何此类工具都不应“对首次购房者造成不必要的不​​利影响”。

伍兹和威利斯都同意政府为首次购房者提供贷款和赠款的重要性。

国家议员认为这种支持越来越重要，而住房部长将在今年年初向内阁通报这些措施的影响以及如何改善这些措施(去年 3 月提高收入和房价上限很快就过时了由于市场过热)。

“其中一个问题是这些产品的设置方式，部长将其带回内阁是临时性的，因此我们想看看一个更规范的收回周期......在那里保持平衡，因为你不想推高价格，但你当然不想制造一种无法支持首次购房者的产品。”

奥尔森正在密切关注储备银行是否选择在 2022 年使用另一种政策工具——债务收入限制，这将限制贷款银行可以向总债务超过收入的购房者提供的贷款数量。

储备银行成功游说政府赋予其施加此类限制的能力，尽管与 LVR 一样，罗伯逊表示他不希望任何限制措施尽可能影响首次购房者。

鉴于阻碍首次购房者的负面影响与保护他们免受风险贷款的好处之间的冲突，这可能会被证明是困难的。

奥尔森说：“尽管我们想让新西兰人有家可归，但我认为我们应该谨慎行事，即我们应该让首次购房者承担任何程度的债务，不惜任何风险，只是为了进入市场。” .

房地产市场的进一步不确定性来自全球供应链的持续中断，这已经影响了这里的建筑项目，并将持续到 2022 年，甚至更长时间。

威利斯担心的不仅仅是供应的绝对可用性，因为已经听说大型房地产开发商无法确保他们需要的材料，而是可能导致“巨大的成本膨胀”。

“这有几个影响：第一，它当然推高了新房的价格，但第二，它给那些购买期房的人的合同带来了真正的不确定性，我真的很担心这种不稳定的影响本来可以的。”

伍兹说，政府对这些风险很敏感，交通部牵头制定供应链战略，并与建筑和建设部长波托·威廉姆斯单独努力制定一份潜在替代品清单，这些产品通常需要满足建筑需求。标准。

但是，随着建筑需求高得惊人而供应低得惊人的完美风暴，奥尔森说，政府可能需要与当地政府和私营部门一起重新考虑其建筑优先事项，以缓解材料短缺的问题。

“我们是否需要在全国每隔几公里建立 20 多个会议中心，还是应该先建造其他东西?”

他认为，重置应该更广泛地扩展到该国对高房价的文化亲和力，并指出总理 Jacinda Ardern 对 RNZ 的评论的重要性，即市场需要从创纪录的增长率中恢复过来。

“重要的是要改变整个市场对住房持续高增长的预期。”

这说起来容易做起来难，如果伍兹的“萌芽”要结出果实，政府将需要采取行动来掩盖其言论。