没有迹象表明房地产市场已经开始下滑

去年澳大利亚的房价增长了 22.1%，市场显示出这种自 1980 年代以来从未有过的非凡增长率在大多数首府城市正在放缓。

然而，随着住宅价值升值速度放缓，首府城市和广泛的其他州市场仍将达到顶峰，引发了大量关于这是否会在 2022 年发生并标志着低迷开始的猜测。

Corelogic 研究总监 Tim Lawless 解释了市场何时达到顶峰、2022 年影响澳大利亚住房的最大因素以及今年房地产观察人士应该关注的趋势。

何时称住房价值见顶

“为了对整个地区的市场峰值进行分类，我们通常会寻找负月度变动的一致趋势，”劳利斯说。

“迄今为止，主要地区的季度趋势仍然是积极的，唯一的例外是达尔文房屋，这是唯一一个记录负季度变化的首府城市住房部门。

“由于市场规模较小，达尔文数据的波动性可能比其他城市更大，因此即使季度增长率转为负值，现在说该市场见顶可能还为时过早。”

峰值与峰值增长率

“虽然我们看不到任何证据表明特定的房地产市场已经见顶，但很明显，大多数市场已经经历了增长率的峰值，”劳利斯说。

“我的意思是市场达到最大月度增长率的时间点。我们看到大多数首都在去年 3 月左右达到了最高增长率。”

悉尼的月增长率在 3 月份达到 3.7% 的峰值，此后降至 0.3%。

墨尔本的月增长率在 3 月达到 2.4% 的峰值，12 月降至-0.1%，这是自 2020 年 10 月以来的首次月度下降。

珀斯的月增长率在 2 月份达到 2.7% 的峰值。在仅记录了一个月的下降(2021 年 10 月为-0.1%)之后，12 月的月增长率再次加速达到 0.4%。

霍巴特的月增长率在 3 月达到 3.3% 的峰值，并在 12 月降至 1.0%。

达尔文 4 月份的月增长率达到 2.7% 的峰值，12 月份为 0.6%。

堪培拉在 3 月份达到 2.8% 的月度峰值，12 月份为 0.9%。

市场例外和未来预期

“唯一避免房价增长放缓的大区域是布里斯班、阿德莱德和昆士兰地区，”劳利斯说。

“与最大的首都相比，这些市场受益于更健康的可负担水平，以及积极的人口趋势和持续低的广告库存水平。

“我们可以看到我们两个最大的首府城市悉尼和墨尔本在今年晚些时候达到顶峰，尽管时机非常不确定，并且取决于广泛的影响。”

房价跌至谷底的历史时期

三个主要因素

“有很多活动部分会影响住房结果的轨迹，”劳利斯先生说。

影响市场走势的三个最大因素是：

1.政策相关因素，如利率和信贷可用性。

2. 市场因素，如广告库存水平和住房负担能力的趋势。

3. 劳动力市场状况和工资增长等经济因素。

Lawless 说：“可以说，与 Omicron 变体相关的 Covid 案件激增可能会推迟其中一些政策收紧决定，因为 APRA 或 RBA 不太可能收紧政策设置，因为最新的案件数量存在如此多的不确定性。”

“与支出活动减少和不确定性加剧相关的经济复苏延迟也存在一些下行风险，尽管经济复苏速度慢于预期意味着利率将在更长时间内保持在较低水平。”

市场接近顶峰的关键信号

“通常情况下，住房增长趋势会在进入修正阶段之前逐渐放缓，这就是我们目前所看到的，”劳利斯说。

“然而，情况并非总是如此。在全球金融危机或大流行初期等冲击时期，房地产趋势急剧转变为负面区域。”

其他需要注意的迹象包括：

• 广告库存水平上升

• 负担能力限制

• 降低拍卖清盘率，以及

• 软化供应商指标，例如更长的上市天数和更大程度的折扣。

“公平地说，我们目前看到所有这些指标都在走软，尽管基数处于历史高位，”劳利斯说。

“我们还考虑了可能对住房需求产生影响的宏观因素，例如利率上升或信贷政策收紧的可能性。

“目前，这两个因素都具有高度的不确定性，尤其是考虑到与 Omicron 相关的最新一波 Covid 病例，这可能会拖累经济活动。”

房价跌至回升的历史时期

市场见顶后会发生什么

“一旦市场见顶，典型的趋势是价值将经历一段时期的下跌，”劳利斯说。

“下降的持续时间和严重程度取决于广泛的宏观和微观因素。”

自 1980 年代后期以来，澳大利亚经历了国家经济衰退，其严重程度从 2015-16 年的峰值 -1.0% 到谷底下降。

这是在第一轮信贷紧缩通过 APRA 对投资贷款的 10% 速度限制之后的暂时修正，最近一次下降是在 2017-19 年经济低迷期间经历的 -8.4%。