房地产市场没有泡沫 但2022年仍有许多事情需要担心

房价火热。不仅仅是在美国大城市的时髦街区或度假小镇。不仅在郊区或郊区。不仅仅是在市中心或农村地区。几乎无处不在。

房价在大流行之前强劲上涨，但自从大流行来袭以来，房价一直在上涨。现有房屋的中位数价格——一半的房屋售价更高，一半的售价更低——已经飙升至 35 万美元以上，大约是十年前的两倍。

就在过去的一年里，典型房屋的价格上涨了近 20%。在全国 400 多个大都市区中，约有四分之一的房价上涨幅度更大。即使在房地产泡沫破灭之前的 2000 年代中期，也只有不到五分之一的大都市区的年度价格上涨幅度如此之大。

那么，我们是否处于另一个房地产泡沫中?

还没有。但是我说这句话的信心比一年前要小，如果当前的趋势再持续一年，我根本不会这么说。

房价大幅上涨是有充分理由的。首先，对联邦政府在大流行期间为支撑住房市场所做的自耕农努力大喊大叫。这包括暂停赎回抵押品赎回权和对政府支持的抵押贷款的付款，这些抵押贷款已经阻止了不良房屋销售，通常以大幅折扣对房价造成压力。大流行期间止赎的数量惊人地少。

随着抵押贷款利率降至历史低点，房价也被抬高了。在很大程度上由于美联储的努力，典型的 30 年期固定利率抵押贷款的利率在大流行开始时降至 3% 以下，此后一直徘徊在该水平附近。

在大流行之前的大部分经济扩张中，利率接近 4%。而在房地产泡沫中，这一比例约为 6%。由于大多数购房者在抵押贷款支付和收入允许的情况下购买尽可能多的房屋，因此较低的抵押贷款利率会迅速刺激需求和房价，尤其是在房屋短缺的情况下，就像现在一样。

这种住房短缺始于房地产泡沫的破裂和新房建设的崩溃。从那时起，建筑商慢慢加紧建设，但即使是现在新房的数量也不足以满足需求。待售房屋的空置率从未如此低过，而且还在继续下降。对于低价房屋来说，住房短缺尤其严重。自金融危机以来更严格的分区以及更高的劳动力、木材和其他材料成本已经使以较低价格建造房屋的经济性变得困难。全球供应链的混乱使房屋建设更加复杂。

大流行引发的随时随地工作进一步推动了住房需求。全国最大的城市中心的许多公寓居民在大流行中受到最严重的打击，纷纷逃往郊区、郊区和小城市的安全和更大的空间。许多人买了房子，并愿意支付比城市房价高得多的价格，这些价格看起来很便宜。

以纽约市为例，自大流行开始以来，该市迁出的人数比迁入的人数多出 50 多万。纽约人正在亚特兰大、奥斯汀、奥兰多和坦帕等地购买房屋。类似的数字已经离开湾区和洛杉矶，前往爱达荷州博伊西等地;科罗拉多州博尔德;拉斯维加斯;和图森。

习惯了超大房价的纽约人和加利福尼亚人将较小社区的低得多的价格视为便宜货，尽管他们支付的价格比以前的任何买家都要多。这些社区的房价呈抛物线状。

购房也正在享受人口统计学的顺风，现在大部分千禧一代都在 30 岁出头，这是前几代人购买首套房的年龄。出于经济和社会原因，千禧一代可能需要更长的时间才能成为房主。他们走出父母家并组建家庭的速度较慢。但至少在十年中期，单户住宅需求将继续从这一群体中得到提振。

房价本应高涨，但到目前为止，房价上涨如此之快，以至于越来越多地与家庭收入、公寓租金和建筑成本脱节。如果价格持续上涨快于收入，那么拥有房屋最终将变得无法负担。如果价格远高于租金，那么租房比买房更划算。如果价格超过建造房屋的成本，建筑商就有强烈的动力建造更多房屋。

根据这些经过验证的房价估值衡量标准，全国的房屋似乎被高估了 15%，而在南部和西部的大部分地区，它们被高估了 20% 以上。

但是，尽管房地产市场被高估了，但它并不是泡沫。如果市场转向投机，投资者——尤其是购买房屋希望快速出售以获取利润的买家——主导市场，就会发生这种情况。房屋翻转——上一次出售后一年内的公平出售——最近几个月有所回升，但仍然不是一个严重的问题。

大部分抛售是由于投资者购买旧房，特别是在不太容易出现泡沫的东北部和中西部城市，对其进行翻新，然后迅速出售。此外，与之前的房地产泡沫不同，今天的房地产投资者大多是拥有长期投资前景的大型成熟公司。他们购买房屋，将它们修理好，然后将它们出租给买不起房但希望在单户住宅中提供生活方式的家庭。

尽管如此，认为天生过于乐观的鳍状肢会发现很难放弃看似容易赚钱的东西，变得更加胆大妄为，并导致被高估的房地产市场陷入泡沫，这并不夸张。他们计算出，如果他们一年前在美国一些最热门的房地产市场购买了一套房子，比如凤凰城，首付通常为 20%，并在今天出售，他们将获得接近加密货币的 150% 的回报。曾经有过惊人表现的股票价格在同一时期仅上涨了 30%。这种金融算法不会持续很长时间，但它可以持续足够长的时间来膨胀泡沫。