当前局势和威彻斯特商业地产市场

在大流行期间，威彻斯特写字楼市场的租赁速度已显着降低，并且充其量只能缓慢恢复。由于供应链问题和建筑成本的膨胀，为租户建造空间的成本急剧增加。此外，今天的租户想要高端的现代办公室，有大量的玻璃、裸露的天花板和带石制柜台、不锈钢器具和高顶座位的顶级厨房。

在过去两年中，续租交易一直是我们市场的最大份额。许多租户已续约六个月到两年不等。他们不确定未来将有多少人进入他们的办公室，也不愿做出长期决定。

虽然这些短期租赁显示在吸收统计数据中，但无法将它们与长期续约区分开来，后者对租户和业主来说都更有价值。一些租户很乐意签订长期续约，从想要锁定长期租约的业主那里获得更高的免费租金和建筑津贴。房地产是供需关系。就在我们认为该县终于在 2019 年底转向房东市场时，大流行使它重新对租户有利。

虽然这对非专业人士来说似乎有悖常理，但由于各种原因，租金并没有下降。首先，在市场上没有很多准租户的情况下，业主不太可能降低要价。其次，更高质量的空间(即前面提到的Gateway 和WestPark 空间)正在进入市场。第三，租户扩建的成本显着增加，使得数字难以发挥作用。

此外，租金数字对业主很重要，因为贷款人要求他们达到某些收入目标，以符合抵押贷款的要求。

如今，私人持有的建筑业主似乎对进行长期交易更感兴趣，而一些机构或公共持有的业主更愿意将空间空置，直到他们能够锁定更高的租金。

我在威彻斯特从事房地产行业已经超过 35 年了，在整个期间，我们没有看到威彻斯特的租金增长。事实上，经通胀调整后，租金出现负增长，即使运营成本、房地产税和租户扩建成本显着增加。

一些租户对 Covid 的反应

一些租户在续约时“调整了大小”或重新配置了他们的办公室以提高效率。由于他们的业务在大流行期间受益，因此还有其他人扩大了规模。当我看着我在大流行期间代表的租户时，没有人关闭办公室并完全远离。我的大多数客户都以相同的规模续签了租约或有所增长。

我最大的交易之一是一家律师事务所，它在到期前两年续签并扩大了超过 44,000 平方英尺的租约。我的客户知道它想留在原地，我们很早就开始了谈判，以便在租赁速度非常慢的市场中获得最佳条款和条件。

结果是租户和业主的双赢交易。我能够为租户谈判我们在更强劲的市场中无法实现的重大利益。建筑物所有者获得了长期信誉良好的租户的长期租约延期和扩建。它能够避免租户离开大楼的风险，以及停机时间和获取新租户的重大成本。

我的另一个客户在大流行期间将其空间翻了一番。它是一家高科技机械制造商，为大型食品和大型制药公司评估包装的完整性。毋庸置疑，它的业务被认为是必不可少的，并且在大流行期间蓬勃发展，因为消费者真正关心食品和药品的安全。

我听说其他一些租户已经关闭了办公室或显着(或计划)缩小了他们的空间，因为办公室里的人越来越少以及远程/混合工作的未来。每个企业和企业主都是不同的，市场上仍然没有一致的模式。然而，与大流行前相比，今天的每个租户都更加关注其入住成本，因为他们调查了主要空置的办公室。

我所知道的最显着的关闭是一家大型医疗保健公司关闭了其位于塔里敦的 50,000 平方英尺的总部，并且 100% 远离了远程。由于有未知数量的办公室租户进行短期续约，可能会出现更多的收缩和关闭办公室。

许多酒店关闭

与酒店相关的企业在大流行中是最大的输家。威彻斯特至少有三家酒店已经永久关闭：黑麦镇希尔顿酒店(威彻斯特最大的酒店，拥有 445 间客房和一个宴会厅，占地 35 英亩)、万丽酒店(347 间客房)和 La阿蒙克的昆塔旅馆。似乎没有人知道商务旅行和大型面对面活动何时会以某种规律恢复，因此酒店业的未来尚不明朗。

前 La Quinta 大楼正在拆除中，并正在该地点建造一座 71,000 平方英尺的现代仓库大楼。这是将站点重新用于现在更高更好的用途的完美示例。Rye Town Hilton 场地需要多年的时间来规划、获得市政批准和重新开发。

零售业未死

一些餐馆已经永久关闭，但其他餐馆现在生意很好，并且通过新允许的户外座位显着增加了他们的容量和收入。

许多人现在愿意在室内用餐，因此户外座位代表了这些场所的额外容量和收入。在整个大流行期间，精明的当地餐厅经营者一直在寻找空间并以较低的租金(通常是完全建成的餐厅空间)进行租赁交易，这是该业务盈利的关键。

威彻斯特购物中心的空缺正在得到很好的补充。新租户包括私人训练健身中心、紧急护理中心、熟食店、美发沙龙和类似服务场所。

购物中心正在寻找更多体验式租户，例如在威彻斯特开设的提供啤酒、葡萄酒和食品的高尔夫模拟器设施，以帮助填补空间并吸引人流。

在大流行初期，全国购物中心所有者西蒙地产与一家服装零售专家合作，购买了财务状况不佳的租户的大量股份，这些租户在其商场中占据了多个位置，并处于破产边缘。商场业主非常担心数百名租户破产的可能性，并以此为他们提供经济支持。新投资有助于增加这些商店的业务，因为它们现在拥有可用于运营的资金，并防止了更大的商场空置潮。

位于怀特普莱恩斯市中心的 Galleria 失去了两家主力店西尔斯和梅西百货。现在有在商场两端建造多户住宅的初步建议。

百货公司已经失宠，包括永久关闭所有门店的 Lord & Taylor。他们关闭的商店中的一些空间正在被房地产所有者重新开发为 SaksWorks，一个联合办公设施。这些将由 WeWork 管理，WeWork 经历了自己的动荡旅程。其目的是为那些想要去餐桌以外的地方的远程工作者重新改造以前的零售空间，并提供全套便利设施，包括周围的零售、餐厅、酒吧和服务机构。

许多大型商店，包括 Target、Bed Bath & Beyond 和其他商店，都在扩建 20-30,000 平方英尺的小型商店，他们发现这些商店比大型商店更有利可图。随着像塔吉特这样的强势商店缩减其业态，这使得以前百货商店空荡荡的大空间变得更加难以出租。

包括亚马逊、Warby Parker 等在内的在线零售商正在开设实体店，他们发现这提高了整体盈利能力。零售现在是全渠道的，实体店以多种方式参与其中，例如陈列室、履行中心以及退还或交换在线购买的商品的地方。

仓库着火了

威彻斯特的小型工业/仓库市场非常强劲。我们的库存非常有限，需求非常高。租金正在显着增加，并且正在接近或进入 20 美元的低范围。我们在这种产品类型中的库存通常不太适合今天的用户，因为他们是旧建筑，天花板高度低，装卸码头有限，卡车和汽车的停车位有限。

在阿蒙克 La Quinta Inn 旧址上开发的新仓库将拥有市场上最高的 32 英尺天花板，以及大量装卸码头、充足的汽车和卡车停车位以及直接通往 684 号公路的通道，连接东北地区的主要公路。这座建筑的建造成本非常高，租金也非常高。

亚马逊签约成为霍桑正在开发的 150,000 平方英尺的定制仓库的完整租户。这比其典型的 100 万平方英尺以上的配送中心小得多，但对于如此靠近纽约市的最后一英里交付来说是一个不错的规模，对于威彻斯特来说也是一个重磅炸弹的规模。

前 Elmsford 配送中心的所有者正在制定战略，以整合尽可能多的中小型连续空间，为大型电子商务租户腾出空间。这将迫使较小的租户退出市场，而创造出来的较大空间将被信用较好的上市公司占据。对于业主来说，这是一个很好的策略，但只会进一步缩小规模较小的私人租户的市场。

所有这些新建筑

都是公寓

多户出租公寓是威彻斯特正在开发的主要产品类型。该县每栋在建的高层建筑都是多户出租建筑。弗农山、新罗谢尔、怀特普莱恩斯和扬克斯已经批准了数以千计的公寓，其中许多已经完工或正在建设中，每个城市还有更多的项目正在审批中。已竣工楼宇的租赁表现强劲。

这些建筑中有许多都享有壮丽的景色(例如新罗谢尔的长岛海峡和/或曼哈顿，以及扬克斯的哈德逊河和曼哈顿)和全套设施，包括屋顶平台、游泳池、烧烤区、商务中心、休息室等等。这些是该县的重要经济引擎，并将在其内部和周边带来更多新的零售、餐馆和娱乐租户。

在过去的几年里，开发商也开始在以前的办公园区建造公寓，为租户提供郊区的替代方案。

新的出租公寓吸引了年轻人来到该县，并为企业调动、空巢老人和退休人员提供了新的住房机会。威彻斯特令人羡慕的人口统计数据吸引了大型全国开发商，包括 Toll Brothers、Hines 和 Rose Associates。

在怀特普莱恩斯市中心，一个拟议的新公寓项目将取代几十年来空置的一排商店。马路对面将兴建800套公寓项目。前基督教青年会大楼正在拆除以建造另一座多户住宅。这些将为 Post Road 和 Mamaroneck Avenue 上的零售和餐馆租户带来新的居民和行人交通。

底线

目前威彻斯特县房地产市场的部分地区没有一致的模式。

随着大流行的继续，办公、零售和酒店行业将继续面临挑战。大多数企业都会为在这个新世界中如何运作以及需要多少空间而苦苦挣扎。2021 年底的租赁统计数据可能会更多地揭示办公部门的表现，omicron 变体的进展也将如此。

2022 年上半年将成为整个美国写字楼市场的风向标，并将受到密切关注，以了解在可预见的未来大流行将如何影响我们大小企业的运营方式。

主要由于电子商务的增加，我们的仓库市场将随着对极少量建筑产品的需求不断增加而蓬勃发展。多户住宅部门也将继续蓬勃发展，因为它提供了该县急需的新住房。

将过时的建筑物和场地重新用于新用途对我们的市场来说是健康的。它将并且应该继续，用当今需求的新建筑取代过时的产品。