2022年新西兰住房市场的前景如何

房价的持续​​上涨定义了 2021 年的市场，但专家表示，潮流已经逆转，明年将有所不同。

房价问题有多个方面，包括住房供应、负担能力、利率、贷款环境和租赁市场。他们所有人的前景都存在很大的问题。

Stuff与一些行业专家讨论了未来 12 个月可能发生的事情。

房价会继续上涨还是会下跌?

到年底，价格仍在上涨。房地产协会的最新数据显示，11 月份全国中位数价格每年上涨 23.8%，达到 925,000 美元的新高。

但据报道，拍卖活动正在降温，参加者和竞标者减少，拍卖会更多。专家一致认为，市场已经过了高峰期，价格上涨将趋于平稳。

许多经济学家已经下调了他们的价格预测，尽管幅度不大。储备银行已选择在未来几年下降 5%。澳新银行现在预计到明年年中价格将下跌 4%，而ASB 已经在今年下半年选择了类似的跌幅。

CoreLogic 首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示，市场正在放缓，主要有四个原因：负担能力挑战、抵押贷款利率上升、贷款环境收紧以及挂牌数量增加。

“销量看起来已经见顶，价格也会随之上涨。在本日历年中，我们的指数价格上涨了 28%，但明年可能会上涨 5% 或更少。

“但价格真的会下降吗?我不相信，因为过去严重的房地产低迷伴随着经济衰退，但没有人暗示这一点，失业率低至 3.4%。”

他说，如果这种情况发生变化并且需求下降，价格可能会下跌。“我的观点是，在全国范围内，它们会放缓，而不是下降。但是，在区域基础上，情况有所不同。“

这是因为如果投资者开始将他们的房产推向市场，投资者驱动的地区，尤其是北岛中部和下部的一些地区，可能会出现价格下跌的风险。

廉价和轻松抵押贷款的时代结束了吗?

一个重大的市场逆风是不断变化的贷款环境。其中一个因素是抵押贷款利率，自今年年中以来一直在上涨。

Kiwibank 首席经济学家贾罗德·克尔 (Jarrod Kerr) 表示，在今年年初，两年期利率处于 2 分以下的情况很常见，但现在找到低于 4% 的两年期固定利率几乎是不可能的。

他说，他们还有更远的路要走，可能还会再增加一个百分点。

“虽然这仍将远低于过去的两位数高点，但这是一个有意义的增长，对于许多只经历过利率下降的人来说，这将是令人震惊的。”

他说，利率上升推高了偿还抵押贷款的成本并减少了家庭的借贷金额，这意味着它们是住房需求的明显冷却剂。

但不仅利率在上升，信贷供应也变得更加困难。贷款与价值比率已经恢复，新的信用合同和消费者金融法案规则——这使得贷款更难——已经到位，储备银行正在就债务与收入比率进行咨询。

抵押贷款顾问表示，这些限制将使许多有抱负的借款人望而却步，克尔表示，这将对市场造成沉重压力。但经济学家托尼·亚历山大(Tony Alexander)表示，随着银行学会如何处理新规定，明年的信贷紧缩应该会有所缓解。

待售物业数目会否大幅增加?

严重的住房短缺长期以来一直对价格构成压力，但供应形势正在多方面发生变化。

经过数月的创纪录低点后，挂牌量开始上升。Ť他最新Realestate.co.nz数据显示，在七年来的最高水平的新上市和房屋销售达5.1%，每年百分之11月份总数。

新的 CoreLogic 分析支持这一点，自最近的低谷以来，挂牌总存量增长了近 40%。戴维森表示，虽然上市水平仍然很低，但与前几年同期水平的差距正在稳步缩小。

“转折点看起来确实已经到来，随着新卖家的出现和销售活动本身进一步减少，看到挂牌量继续增加到 2022 年也就不足为奇了。”

他说，这为买家提供了更多选择，意味着一些供应商可能不得不“迎合市场”。“到 2022 年，我们可能会在几年内首次看到‘买方市场’。”

随着挂牌量的增加，大量新房供应将进入市场，新房许可达到创纪录水平，建筑业也处于超速发展状态。

克尔说，住宅建设的激增是个好消息，而且是在边境关闭导致人口增长骤减的时候出现的。

虽然这有助于减少供应不足，但建筑行业的产能限制可能会降低住宅建设速度。这意味着，由于新的住房密集化规定，他预计不会立即出现大量房产。

“但供应量将会增加，这将对未来一年的价格构成压力。”

Infometrics 首席经济学家 Brad Olsen 表示，对供应的影响可能比预期的要有限，因为市场仍在追赶，而破坏性的供应链问题尚未结束。

买家将如何在变化的市场中生存?

对于全面的买家群体而言，收紧的贷款环境将产生最大的影响。奥尔森说，他们已经摆脱了困境，明年获得融资将面临挑战。

戴维森说，每个人都受到新规则的打击，所以问题是谁将受到最严重的打击。“首次购房者会发现情况比以前更加艰难，但胃口仍然存在，许多人会找到进入市场的方法。”

他说，受影响最大的可能是投资者，因为他们还面临新的税收政策，这些政策取消了从出租物业中扣除利息的能力，并延长了明确的测试范围。

“如果他们进一步撤退，可能会使首次购房者受益，因为这意味着在有更多房产选择的时候竞争会减少。”

房地产投资者联合会首席执行官莎伦·卡威克 (Sharon Cullwick) 表示，许多人不打算在不久的将来投资，而是在等着看会发生什么。

她认为投资者不会急于大量出售，但纳税时间即将来临，许多人将评估利息扣除额的变化对他们意味着什么。“这可能会促使一些人重新评估他们的投资组合，甚至出售房产。”

她说，其他人看到随着市场放缓而出现的机会。“一旦卖家接受他们的期望可能不切实际的事实，就会有一些便宜货。”

租赁市场的压力也会缓解吗?

房屋市场疲软可能有助于缓解租赁市场的压力。Cullwick 表示，如果可供出租的房产数量增加，可能会导致租金价格下降。

但奥尔森表示，它更针对特定地区，因此奥克兰中央商务区市场比过去几年更实惠，而且这种情况将持续到人们，尤其是国际学生返回这座城市。

“相比之下，惠灵顿市场仍然很火爆，租金高得离谱，而且存货质量差。由于健康的房屋标准，目前还没有显着改善，但房东仍在谈论由于政府规定而提高租金。”

Crockers Property 首席执行官海伦·奥沙利文 (Helen O'Sullivan) 表示，随着抵押贷款利率的上升，房东可能会施加压力，要求在租户需求旺盛的地区提高租金。

她说，尽管各地的情况不尽相同，奥克兰就是一个很好的例子。“中央商务区趋于平缓，租金下降。

“明年还有大量新股上市，而且集中在口袋里。他们可能会看到租金持续放缓，但需要一段时间才能完全消退。”