南澳房地产市场状况

根据罗德关于南非的报告，在经历了灾难性的 2020 年之后，房地产行业在 2021 年总体表现更好，很少有人预测上市房地产行业将成为今年表现最好的传统资产类别，超过股票、债券和现金。房地产市场 Q4。

几家 REITs 设法实现了更好的财务业绩，以股息回报股东，但仍有一些人感到失望。

房地产市场尚未走出困境，因为经济尚未达到 2019 年的水平，而当前局势仍然是一个威胁。

除了空置率和租金水平等房地产基本面，写字楼和零售业仍面临巨大压力，这意味着该行业需要几年时间才能完全恢复。

由于空置率低和租金增长正在恢复，工业房地产市场在现阶段继续保持“最佳位置”，到 2021 年年底之前，房价已经放缓，成为表现最好的房地产市场。

办公室

Rode 的办公室空置调查显示，写字楼市场继续受到严重供过于求的困扰，全国分散的空置率(A 级和 B 级的总和)从第三季度的 4.1 点进一步上升至 2021 年第四季度的 4.3 点。这相当于约翰内斯堡和开普敦等城市的平均空置率为 14.2%，分散的空置率平均分别为 19.8% 和 16.7%。

在家工作的趋势对该行业来说是一个致命的打击，它的影响在未来几年内仍然会受到影响，大量(且不断增长)的可用空间意味着租户被宠坏了选择和令人瞠目结舌交易。

Rode 最新的写字楼市场调查显示，2021 年第四季度全国 A 级空间总市场租金同比下降 4.2%，连续第六个季度下降——略好于 5.8% 的同比下降Q3。在 2021 年第四季度，与 2020 年第四季度相比，开普敦分散的 A 级名义租金下降了 12.6%——这是迄今为止主要城市中降幅最大的一次。约翰内斯堡和比勒陀利亚的名义租金分别下降了 3.6% 和 2.7%，但在较低水平上显示出某种形式的稳定，这意味着没有一个主要城市的租金增长高于通胀率。

工业的

Rode 的工业调查数据显示，工业房地产市场继续回暖，由于空置率持续较低，2021 年第四季度的名义租金同比增长 3.7%。

然而，扣除建筑成本通胀 (BER BCI) 后，租金实际仍下降，第四季度约为 5%。

转向 2021 年全年，名义租金增长约 2%，比 2020 年 0.5% 的增长率有所改善，但仍远低于 2019 年实现的约 5% 的增长率，这意味着工业部门仍然处于主要商业领域的最佳位置空置率更高的行业，尤其​​是写字楼。

工业产权表现优异的关键原因之一是开发项目在很大程度上是非投机性的。另一个驱动因素是物流的卓越表现，尤其是自大流行开始以来，由于在线销售热潮。对于仍然面临压力的传统制造业，情况并非如此。

开普敦500m2优质工业空间的租金同比增长 5.8%，高于 Covid-19 之前的水平，这是主要工业区中最强劲的。开普敦的空置率在第三季度提高到约 3.5 至 3.7(按罗德的空置率计算)，这意味着空置率略高于 5%。

开普敦的资本化率在 2021 年下半年下降，这意味着房地产经纪人比以前更积极地看待这个行业。

威特沃特斯兰德中部和德班的名义租金也有所回升，分别增长了 4.2% 和 3.5%，而东兰德的增长则较为疲软，为 1.1%。

除开普敦外，所有大都市的空置率在 2021 年都比 2020 年有所改善，空置率通常仍然很低(不到 5%)。Gqeberha 和 Bloemfontein 的空置率仍然最高。

住宅

根据罗德的住宅调查数据，2021 年第四季度南非的空置率平均为 10.1%，与第三季度持平。

总体而言，空置率在 2020 年第四季度达到 13.1% 的峰值后，在 2021 年有所改善，但仍保持在大流行前的两倍水平。尚无迹象表明改善导致租金增长上升，这表明空置率必须进一步改善才能看到租金的上升势头。

2021 年前 11 个月，公寓名义租金仅增长 0.7%，低于 2020 年的 2.4% 和 2019 年的 4.4%。全国房价也出现放缓。根据 FNB 的数据，名义价格在 2021 年 10 月同比上涨 3%，从 2021 年 4 月的大流行峰值 5.1% 逐渐放缓。

从迄今为止的 2021 年趋势来看，在创纪录的低利率的推动下，前 10 个月的价格同比上涨了 4.2%，与同期 4.3% 的消费者通胀率大致持平。

考虑到 11 月通胀率上升至 5.5%，房价可能会在年底实际为负值。

同样值得注意的是，从名义上看，自 2021 年 5 月以来，增长率一直在放缓。鉴于失业率创历史新高以及经济难以恢复到大流行前的水平，低利率的影响逐渐减弱，预计房价增长将放缓水平。

2022 年名义房价增长可能会继续放缓，到年底甚至可能出现负增长。

原因是经济疲软等根本因素，可能导致更高的失业率和更高的利率。

关键问题是加息的幅度和速度如何?