您不太可能负担得起房产的澳大利亚偏远地区城镇

曾几何时，有这样一个故事，一个城市流氓受够了首都飞涨的房价，决定全部兑现并前往澳大利亚偏远地区寻找更便宜的住房和压力较小的抵押贷款。

在那里，这座城市的时髦人士将在海边或树木——或两者兼而有之——过着他们可能没有债务或至少是低杠杆的新生活，从此每个人都将过上幸福的生活。

但那是在大流行爆发之前。

今天的城市人仍然厌倦了首都飞涨的房价。它们在 12 个月内上涨了 20% 以上。由于长期的 COVID 封锁，这个城市滑头更有动力逃往澳大利亚的地区。

但是，摆脱首都以外沉重债务生活的梦想不再是必然的。住房负担能力在全国范围内下降，在某些地区下降到危机水平。事实上，首府城市以外的一些地区甚至比悉尼的房价还要贵。

根据 Domain 的数据，拜伦地区的房价中位数现在为 155 万澳元，超过了悉尼创纪录的 149.9 万澳元的中位数。Kiama 和 Wingecarribee 等地区与悉尼相差不远，而且已经比墨尔本、布里斯班和堪培拉贵。

CoreLogic 最新的房屋价值指数结果表明，各地区的房价还没有放缓的迹象。

11 月份，澳大利亚偏远地区的住宅价值从上个月的 1.9% 进一步上涨了 2.2%，是首府城市市场月增长率的两倍。

CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 表示，这是不寻常的。

她说：“与历史时期不同的是，澳大利亚各地区的增长势头放缓，而首都的势头减弱，但两个市场之间出现了明显的分歧。”

最近发布的ANZ CoreLogic 住房负担能力报告显示，住房负担能力普遍下降。在全国范围内，住房价值与家庭收入的比率在 6 月份创下历史新高，储蓄存款所需的年数和支付租金所需的收入比例也创下历史新高。

该报告揭示了澳大利亚偏远地区买家的条件特别紧张。

研究发现，在包括拜伦湾在内的里士满谷沿海地区，现在需要 20.5 年才能节省 20% 的存款。

分析还发现，在那里偿还抵押贷款所需的收入比例高达 74.4%。

在努萨，要存入 20% 的首付和 68.7% 的房主收入来偿还抵押贷款，需要近 19 年的时间。

其他被发现存在巨大负担能力挑战的地区包括黄金海岸的 Coolangatta 和 Broadbeach-Burleigh、南部高地、Creswick-Daylesford-Ballan、Gippsland 和 Shoalhaven。

欧文女士说，COVID-19 的影响加剧了澳大利亚偏远地区的负担能力挑战。

“标准化的远程工作趋势和有吸引力的沿海或树木改变环境成为需求的‘拉动’因素，而首府城市的高房价以及严格的社会疏远限制的发生率更高，成为‘推动’因素，驱使人们远离主要城市，“ 她说。

在截至 2021 年 3 月的一年中，从城市到地区的移民增加了 5.9%，而同期离开澳大利亚地区前往首府城市的人数下降了 3.5%。

欧文女士说：“抵达澳大利亚偏远地区的人越来越多，而前往城市的人越来越少，这共同创造了对住房的额外需求，将可供购买或出租的房屋数量推到了极低的水平。”

重要的是要注意，许多澳大利亚人、城市人或其他人现在可能无法到达的许多地区城镇在 COVID 袭击之前就已经很贵了。

欧文女士表示，这反映了房地产市场的更广泛趋势，澳大利亚一些最富裕的郊区的房价增长最快。

“价值较高的地区往往会看到更高的年度住宅价值增长率，”她说。

现在的问题是，从长期来看，澳大利亚区域房地产市场的这些高涨价格是否能站得住脚。

以前沉睡的地区城镇已经被新来的人淹没。随着房价飙升，人口结构也在迅速变化。

在 Noosa Heads，房价中位数在短短一年内上涨了 23.3% 至 152.2 万澳元，大量资金涌入，而不是来自悉尼和墨尔本的百万富翁——现在每一个人都是其中之一——而是来自亿万富翁。

他们也在阳光海滩的山上，据报道，今年早些时候吉娜·莱因哈特 (Gina Rinehart) 斥资 3400 万美元购买了一套房子。那里的中位价在 12 个月内上涨了 46.7%，达到创纪录的 266.5 万澳元。

Richardson & Wrench Noosa 的 Frank Milat 承认 Noosa 存在负担能力问题。

“20 年前，如果你在 Noosa 买了一套公寓，你就得靠银行获得融资。现在，我们很幸运能有 10% 的买家去银行。没有人再受制于财务，”他说。

“人口结构发生了变化;他们更富有，他们在这里购买时不看数字，他们看的是自己的心。”

Milat 先生说，主要是由于富裕的州际买家，在 Noosa 购买房产对普通人来说变得更加困难。

“墨尔本人称努萨为墨尔本最北的郊区，”他说。“当你让亿万富翁在这里买房时，它会产生连锁反应：人们听说亿万富翁买了房，他们会想，'这对我们来说也是安全的'。

“他们在悉尼卖掉了价值 2000 万澳元的房子，然后搬到这里，并在 Noosa 河边斥资 500 万澳元。

“价格将继续上涨——我们不会出现巨大波动，因为供应量有限。现在黑斯廷斯街只有五处待售房产——要找到五个买家并不难。”

CoreLogic 研究主管 Tim Lawless 表示，澳大利亚最负担不起的地区很有可能仍然负担不起，并变得更加独特。

“然而，预计 2022 年的价值不会像今年那样上涨是合理的;部分原因是对负担能力的自然限制，但也有可能收紧信贷政策，并最终提高抵押贷款利率，”他说。

“如果这些最受欢迎的地区需求仍然很高，至少在中短期内很可能如此，那么住房负担能力的压力就会恶化。

“负担能力恶化的自然结果是，能够在这些市场上购买或租赁的人越来越少，这自然会减少住房需求并抑制价格增长。

“受益者可能是那些更实惠的邻近地区，被认为是'次优'，需求沿着海岸线向北或向南波动，或者到价格更便宜的下一个郊区。”

从历史上看，许多沿海和生活方式市场过去都经历了更大程度的波动。后全球金融危机时期就是一个很好的例子，当时许多沿海和生活方式市场的价值跌幅超过平均水平，因为度假屋业主希望出售可自由支配的资产。

但劳利斯先生表示，许多地区发生的人口转变，从度假投资者转向自住业主，这意味着这不再适用。

“这些区域市场可能更不受这种波动的影响，因为更多的房屋是自住的，而不是可自由支配的用途，例如度假屋或用于投资目的，”他说。

如今，为了让这个城市的时髦人士从此以后在这些地区过上幸福的生活，他们要么需要有更大的口袋开始，要么对他们愿意去的地方持开放态度。