为什么房地产价格上涨而经济收缩
来源： 2021-12-03 10:03:11
为什么在多次封锁和大流行引起的衰退导致经济疲软的情况下房价飙升?
创纪录的低利率帮助购房者借到了更多的钱，但事后看来，经济学家还指出，疫苗引发的健康水平的信心可能有助于房地产繁荣，而许多人预计会出现萧条。
CoreLogic周三公布的数据显示，11 月份悉尼的房地产价值又上涨了 0.9%，比过去一年上涨了 25.8%。墨尔本当月又上涨了 0.6%，每年上涨 16.3%，而全国房价在一个月内上涨了 1.3%，在一年内上涨了 22.2%。
这是自 1 月份以来最慢的增长速度，因为在达美封锁的几个月期间价格推高之后，待售房屋的增加为买家提供了更多的选择和负担能力的限制。
相比之下，澳大利亚统计局周三的数据显示，冬季疫情对经济造成了损失，9 月份季度经济收缩了 1.9%。
西太平洋银行高级经济学家马修哈桑说，当大流行第一次来袭时，没有人知道它会如何发展，房地产价格小幅下跌，而储备银行的降息措施需要一段时间才能奏效，并推高需求和价格。
“[Delta] 的经历完全不同的是疫苗的可用性，”哈桑先生说。
“随着时间的推移，我们更有信心应对疫情爆发，并且疫苗将为 COVID 问题提供更持久的补救措施。”
哈桑先生引用了 Westpac-Melbourne Institute 的调查，该调查显示，在三角洲疫情爆发期间，消费者信心仍处于积极状态，尤其是在已经接种或打算接种疫苗的受访者中。
他说，这意味着消费者在受到冲击时已经很乐观，并将封锁视为暂时的中断。
对于那些保住工作的人来说，许多人能够存更多钱，然后愿意将钱花在买房或装修上。
澳新银行高级经济学家 Felicity Emmett 表示，尽管低利率一直是推动房地产市场的主要因素，但家庭资产负债表的状况也非常好。
“储蓄率大幅上升，存款大幅增加，”她说。
“由于这些消费机会非常有限，家庭一直在四处寻找如何处理他们的钱。”
她说，价格上涨造成了负担能力问题，在去年买家提前购买以利用政府的激励措施后，首次购房者的活动有所下降，她补充说，墨尔本研究所的调查显示了对负担能力的担忧，该调查表明消费者认为现在不是买房的好时机。
AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 表示，潜在的购房者从去年的封锁经验中吸取了教训，当时最初的紧张情绪盛行，购买决定被推迟。
他说，这一次，封锁的想法并不陌生，廉价债务和政府支持等积极因素占了上风。
“人们相信会有一个终点，”他说。
当可供出售的房产很少时，买家也愿意为房产的赔率买单，因为许多房主会等到健康状况好转后再决定出售。
随着挂牌量和拍卖量的增加，买家开始享受更多选择，在某些情况下，竞争也减少了。
拍卖清盘率因此小幅下降，价格仍在上涨，但没有那么快。
与此同时，随着储备银行退出大流行时期的刺激措施，固定抵押贷款利率开始变得更加昂贵，而银行监管机构采取的举措已将购房者的最高贷款额削减了约 5%，以确保随着利率上升，买家仍然可以偿还贷款。
在某些时候，买家无法再跟上天价要价。
房地产市场放缓的迹象是在经济改善的背景下出现的。奥利弗博士说，随着封锁的结束、信用卡支出的增加和流动性的提高，零售销售增长。
他预计 2022 年房价增长将放缓至 5%，然后在 2023 年下降 5% 至 10%。
哈桑先生预测房价会在明年年底趋于平稳之前放缓，他指出房价通常不会与更广泛的经济保持一致。
“随着我们进入明年，房地产市场将对更广泛的经济的非常不同的因素做出反应，特别是不断恶化的负担能力，”他说。
“明年是经济迎头赶上的时候。房地产市场之所以取得成功，是因为它对利率变动更加敏感，并且不受 COVID 干扰的影响较小。”
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