澳大利亚房地产市场2021年9月更新

2021 年 9 月澳大利亚房地产市场负担能力更新

澳大利亚房地产市场价格在过去一个月继续攀升，过去六个月出现了有史以来最强劲的增长。抵押贷款固定利率小幅上升，标准浮动利率小幅下降，但仍显着高于固定利率。在可负担性方面存在一些非凡的差异。在某些市场上，抵押贷款服务从未如此便宜，但为存款或偿还贷款而存钱却从未如此昂贵。

总体而言，8 月份房屋估值和负担能力统计数据恶化。对于投资者来说，绝对意义上的租金收益率从来没有降低过，相对于抵押贷款利率来说也从来没有更高。

背后的监管行动值得关注。我们预计利率不会上升，但市场开始将其定价。上周澳大利亚储备银行不得不进行干预以将利率保持在理想范围内。我们注意到即使没有官方加息，由于其他监管变化，银行融资成本也会上升。即使没有官方加息，这也可能导致利率上升。

联邦政府和储备银行成功地扭曲了条件，以鼓励尽可能多的人尽可能多地借贷。对住房的投资基本上是对他们继续为市场提供动力的能力投下信任票。

我们运行澳大利亚房地产市场计算器，以帮助投资者或潜在房主确定澳大利亚房地产的回报。我们想说明的想法是，房屋估值有许多关键输入。利率是最重要的，但其他限制因素是：

抵押贷款支付：将抵押贷款成本与租用同一所房子的成本进行比较。使用这个比率来限制房价，我们假设当比率变高时人们更愿意租房而不是购买。

按揭支付工资：假设当比率变高时，人们租房是因为他们买不起。

房地产价格与工资：假设当比率变高时，人们租房是因为他们没有足够的钱来支付押金。我们认为这不如上述两个比率重要。

租金收益率：租金收益率是年租金除以房价。通过使用这个比率来预测价格，你假设当比率变低时，投资者不会购买房产，因为他们没有得到足够高的回报。

有关上述位置的详细信息图表，请参阅属性详细信息更新。有关我们如何以及为何使用这些比率的更多信息，请参阅我们的住宅房地产预测方法。

澳大利亚的抵押贷款利率可能会下降，但看起来会先上升。

目前实际上有两种不同的利率，浮动利率和三年期固定利率。

浮动利率主要根据澳大利亚储备银行确定。它在 2020 年 3 月将浮动利率降至 0.1%，从而将银行的标准浮动利率降至 4.5% 左右。这不太可能改变。

2020 年 3 月，储备银行还推出了一项便利，他们以 0.1% 的利率直接向银行贷款三年。该工具(和其他市场干预措施)允许银行将三年期固定抵押贷款利率降至 2% 左右。它的名字是定期融资机制。它在6月底结束。

当您调整我们的房地产市场计算器中的因素时，您会发现在低通胀、工资增长和租金增长的情况下，利率对于决定房地产价格变得更加重要。但忘记现金利率。重要的因素是三年期固定利率。这已经非常轻微地上升了。除非我们看到政府或储备银行进一步干预，否则三年期利率似乎可能会继续上升。

中短期供应神话

不要误会我的意思。最终建成的房屋数量很重要。但是，在中短期内，负担能力更重要。

原因是房屋存量使年复一年的供应量相形见绌：

澳大利亚每年建造 100,000-200,000 套住宅

大约有 1100 万间房屋

11% 无人居住(即第二套房、度假屋、未出租房产等)

上次人口普查时，每个被占用的住宅有 2.6 人

你想吸纳35万套新房吗?每栋房子的室友越来越少，搬出去的年轻人越来越多。它甚至没有出现在 2.6 的四舍五入比率中!官方规定，每个有人居住的住宅的人数为 2.64。将其更改为 2.55，则有 350,000 个新房屋被占用。

另外 150,000 套新住宅怎么样?与 11% 的四舍五入空置率相同的技巧。将其从 10.5% 更改为 11.4%。

净效应：你可以花三四年时间再建 50 万套住房，人口可以保持不变，每套新房子都可以买，每套房子仍然有 2.6 人，11% 的人空置。

我并不是说供应无关紧要。确实如此。但在五年期间，负担能力发挥了更大的作用。

宏观因素

澳大利亚房地产市场展望

近几个月来，房地产价格一直在上涨。这削弱了一些可负担性措施，但目前的情况似乎与一段时间以来一样积极。

一方面，移民人数锐减、大流行中断以及驱逐/抵押付款暂停的结束无济于事。在新住宅建设的推动下，供应正在增加。本季度租金增长猛增，但过去几年一直非常疲软。澳大利亚的私人债务负担比任何其他国家都大。

另一方面，我们有一种强烈的政治愿望，即保持澳大利亚房地产市场价格高企并向经济注入更多债务。工资增长缓慢，这意味着利率可以保持在较低水平的时间更长。我们有一个降低利率的路线图来提供帮助。由于担心更多的封锁，对独立屋的需求在结构上高于公寓。

澳大利亚陷入债务陷阱。我们有太多的债务，我们无法提高利率，因为这使人们更难偿还债务。为了获得更多增长，我们必须降低利率，因此人们借贷更多，循环继续。

与此同时，还有其他方法可以让财产派对继续进行。曾经的抵押贷款是 20 年，然后是 25 年，现在是 30 年。很快就会变成 50 年。日本有100 年的抵押贷款。许多人永远无法偿还抵押贷款，因此拥有房屋可能就像租房一样——只是从银行租房。