随着西部房地产市场的肆虐 犹他州面临严重的失衡

犹他州是西部和全美房价涨幅创历史新高的州之一，现在正面临住房市场的“严重失衡”。

房价飞涨如此之多，现在犹他州一半以上的家庭负担不起该州中等价位的房屋，2021 年单户住宅的价格为 46 万美元。更远。

这是根据犹他大学 Kem C. Gardner 政策研究所周三在一份题为“该州住房市场状况”的报告中发布的最新研究得出的结论。

到 2020 年底，犹他州的房屋销售中位数价格攀升至 380,000 美元，约 48.5% 的犹他州家庭被排除在外。2021年房价继续上涨，现在犹他州超过50%的家庭买不起。对于租房者来说，现实更具挑战性。2019 年，大约 63% 的租房家庭已经无法负担中位数价格的房屋。报告称，到 2020 年，高价租房者的比例增加到近 73%。

“犹他州住房价格快速上涨的历史由来已久，”该报告的作者之一、犹他大学凯姆·加德纳政策研究所的象牙-博耶高级研究员詹姆斯·伍德在周三关于该报告的小组讨论中说早晨。

但在过去的一年里，尤其是在 COVID-19 大流行扰乱了供应链并使全国住房市场陷入动荡之际，犹他州的住房市场已成为全美最热门的市场之一，仅次于爱达荷州。2021 年第二季度，犹他州的房价比 2020 年上涨了 28.3%，同比涨幅居全国第二。爱达荷州增长了 37.1%，令人瞠目结舌。

犹他州一些更令人向往的地方有一些令人难以置信的数字，例如帕克城滑雪胜地所在地萨米特县。在那里，2021 年的中位销售价格飙升了近 350,000 美元，达到 115 万美元。附近，在邻近的瓦萨奇县，中位销售价格接近 758,500 美元，是该州价格第二高的住房市场。

“异常、异常或异常值?我不确定，”伍德说。“但去年，在我多年的住房工作中，我们从未见过这样的事情。”

犹他州有房地产泡沫吗?

自然而然地，看到价格飙升至 2008 年房地产市场崩盘和随后的大衰退之前的水平，伍德说他经常被问到，“我们有房地产泡沫吗?”

“我认为不太可能出现房地产泡沫，”他说。“首先，泡沫的定义是价格长期下跌，不是减速或缓和，而是实际价格下跌。”

报告指出，尽管犹他州“短暂和长期”的价格下跌总是伴随着失业和经济衰退，但“在未来两到三年内似乎都不太可能”。

“而且我认为金融市场和家庭资产负债表比我们真正认为(犹他州)唯一的房地产泡沫时要好得多，”伍德在大衰退期间说，当时该州的住房连续 15 个季度下降价格。

看到没有泡沫即将破灭，像伍德这样的房地产专家认为看不到尽头，但如果抵押贷款利率上升，价格上涨可能会略有放缓。但价格可能仍会很贵。

报告指出，到 2022 年，“预计 2022 年价格和产量将保持正增长”。今年“将取决于抵押贷款利率，而人口方面的顺风预计将在接下来的十年中保持强劲的住房需求。”

平均八次抵押贷款利率预测显示，2021 年 30 年期抵押贷款利率保持在 3.1%，预计到 2022 年将攀升至 3.6%。使犹他州的价格加速达到个位数增长，”报告指出。

是什么加剧了犹他州的“负担能力问题”

COVID-19 大流行通过扰乱劳动力市场和供应链(30% 的建筑材料从中国进口)在全国住房市场创造了“前所未有的条件”。此外，美联储通过降低利率和“通过量化宽松大幅增加流动性”来“扭曲”需求。报告称，这些举措“引发了高需求率，进而将房价推高至创纪录的水平”。

Gardner Policy Institute 的高级研究员 Dejan Eskic 指出，较低的利率允许买家以较低的月供购买更昂贵的房屋——但这“掩盖了价格上涨的情况”。

“买家能够在不改变每月付款的情况下负担更多的抵押贷款，因此这也有助于推高 2020 年和 2021 年的价格，”埃斯基克说。“它也增加了我们在过去十年中遇到的负担能力问题。”

所有这些都加剧了住房专家多年来甚至在大流行之前就发出的警报：犹他州的住房短缺。报告指出，从 2010 年到 2020 年的累计短缺总计 44,500 套住房，导致出租空置率创历史新低(Wasatch Front 目前约为 2%)，未售出的空置房屋供应最少，空置供应最少出售现有房屋。

报告指出：“换句话说，短缺已经从住房市场上移除了空置单元，这是一种不健康的状况，导致房价和租金上涨。”“鉴于家庭增长与住房单位之间的巨大差距，住房市场需要几年时间才能恢复健康状态。”

那么有哪些解决方法呢?伍德说，政策制定者——尤其是在地方层面，从市议会、规划委员会和分区条例开始——需要为所有类型的住房腾出空间，尤其是更经济实惠的住房，如公寓和附属住宅单元(也称为岳母)公寓)。

Eskic 说，他们还需要优先保护现有的经济适用房。

“这非常具有挑战性，”他说。“但要保护目前负担得起的单位，不要让投资者购买，这些单位基本上会抛售它们并抬高租金......我认为保护现在是唾手可得的果实。”

大型对冲基金、投资者和现金买家应该受到指责吗?

住房专家经常听到的另一个常见问题是，犹他州的房价是由现金购买者还是投资者蜂拥而至，抢购房产并将其出售以快速获利，以出售或出租。

盐湖城房地产经纪人委员会主席马特·乌尔里希 (Matt Ulrich) 表示，这种情况并不像一些犹他州人想象的那么频繁。

“人们认为它比现在高很多，”Ulrich 说，估计犹他州 18% 到 20% 的已售房产是由现金买家购买的。

Richmond American Homes 区域总裁、房屋建筑商 Paul Peterson 表示，从他的角度来看，这个数字甚至更低。

“作为一家公司，我们经历的甚至比这还要低，”他说。“具有讽刺意味的是，我认为我们会看到更多的现金买家，但事实并非如此。我们看到的现金购买者数量与我们之前看到的相当一致。也许是小幅增长，​​但不一定会为我注册。”

Eskic 说，至于有多少投资者正在抛售房产，犹他州约有 16% 的市场是由投资者驱动的，其中约 25% 在盐湖县。至于“华尔街大公司”或对冲基金，Eskic 表示“它们在我们的市场中仍然相对较小，大约不到 2%。”

虽然房地产仍然是一项有利可图的业务，但 Ulrich 指出，在价格如此之高的情况下进行投资也需要付出代价。

“每个人都想进入房地产领域，”他说，但他补充说，投资房产“很难找到。有一样多，但利润没有那么大，所以我会说这有点晚了。”

彼得森说，他的公司正在“向真正的买家出售”，他们计划住在家里。“但我确实相信有更多的人在寻找机会将 Airbnb 用作地下室，或者找到一种方法来抵消更高的付款增加。”