眼红!北京环球度假区催生北三县“园区房”

从流量到留量，北京副中心、北三县的产业经济巨变已经开启。

9月20日上午，北京环球度假区正式开园，包含环球影城主题公园、环球城市大道，以及环球影城大酒店、诺金度假酒店，全部向游客开放。

楼市资本论了解到，截至目前，北京环球度假区飞猪旗舰店中指定单日门票，月销量已达16.9万张，国庆假期的门票余量均为个位数。源源不断的巨量游客，正从北京、周边省份乃至全国蜂拥而来。业内权威预测数据显示，北京环球度假区每年将接待游客1000万-1200万人次。

从深圳特区到浦东新区，都在说明一个真理，不论是经济发展还是城市建设，人都是最核心的要素。只有巨大的人口流量，才能带来产业的延伸,以及带来经济、交通、配套等各种资源的迅速汇聚,助推城市能级提升。

楼市资本论认为，环球影城开园意味着包含北三县在内的北京副中心圈层，正式迎来属于自己的高速发展时代，尤其值得关注的是，每年1000万游客与10万就业人员的消费红利，催生出的环球度假区“园区房”非常具有价值。

【一】副中心和北三县迎千万人口流量红利

北京环球度假区可以说是通州与北三县一体化发展的超级人口红利项目。

9月20日，北京环球度假区正式开业，北京环球影城成为亚洲第三座、全球第五座环球影城。项目整体投资超500亿元，总占地面积400公顷，一期项目面积120公顷。据首旅集团介绍，北京环球度假区开业后，预计每年接待游客1000万-1200万人次。

对比来看，现在环球影城客流量最高的主题公园为日本大阪环球影城，近年来游客量稳定在1450万人次上下。全球游客量最高的主题公园为奥兰多迪士尼魔法王国，年游客量逾2000万人次。

上海迪士尼近年来的游客量年均也达到1100万人次左右。2016年上海迪士尼开业，推动了当年上海共接待旅游人次达到3.05亿人次，增幅7.42%， 远高于2011-2015 年复合增长 3.04%。

楼市资本论了解到，北京环球影城采取合资经营形式，并分三期建设。其二期计划建设中还有包含中国元素的主题公园，将引入中国文化和孙悟空等IP，三期计划建设水上乐园。考虑到，中国北方大型主题公园较少，有专家估算，全面建成后，北京环球影城每年的游客量将达3000万之巨。

北京环球度假区对于北京旅游市场，乃至整个北方旅游市场，都有极强的带动作用。特别是在北京环球度假区的推动下，北三县等周边游及相关产业也必然率先被带动起来。

【二】环球影城催生北三县“园区房”

北京环球度假区是迄今为止面积最大的环球影城项目。园区内有7个主题景区、37个骑乘设施及地标景点，以及24项娱乐演出。汇聚了全世界环球主题公园经典的娱乐体验，为游客带来如电影大片般震撼的沉浸式娱乐体验。

也就是说，把园区内景点和项目都游玩一遍至少要两天，如果是北京以外的游客自然就住宿。参照上海迪士尼乐园的经验，不少游客是从迪士尼玩过之后，还要再去上海市内景点打卡的，也就是业内常说的线性化旅游，在游完北京环球影城后，也可能去周围景点顺道旅游。

楼市资本论研究院认为，北京环球度假区开园后，自然就会带动北京、通州及北三县的相关旅游项目，并由此在北三县汇聚游客和从业人员，两大租、购房人群，并催生出相关“园区房”板块。

（楼市资本论北京环球度假区“园区房”定义：以北京环球度假区为圆心，15公里为半径画圆，与北三县重合的区域；以及通燕高速、武兴路在北三县境内两侧距离度假区实际驾车距离20公里以内的区域。）

1、千万人次规模级游客

上海市信息中心曾有报告显示，上海迪士尼首年开园后，也带动了其他景点爆发式增长，比如东方明珠接待人数迅猛增长了16%等。因为这样的行程安排更有“性价比”。

在每年超千万人次游客的巨大流量加持下，从通州到近在咫尺的北三县板块，必然成为商业和居住的人气板块。

2、10万级规模从业人员

此外，官方数据，环球度假区项目一期总投资350亿元，带动GDP增量为10.4亿元，平均每年拉动城市副中心GDP增长约1个百分点，带动周边新增交通住宿餐饮、文体娱乐3100多家，直接带动就业人数1.1万人。而间接带来的就业人群将超10万人，主要以普通服务人员为主。

如此庞大的就业人群，一定会催生大量的刚需租房者和刚需购房者，也将就近溢出到北三县。

楼市资本论认为，考虑这两大人群的居住需求都围绕北京环球度假区，都有较高的时效性，因此以不超出半小时车程为宜，换算成距离区位应该就是直线距离15公里，驾车20公里公路周边以及燕郊地铁站周边的房产，可以被认为是北三县的北京环球度假区“园区房”，成为未来具有升值潜力的房产区域。

【三】迪士尼“园区房”涨3倍，北三县呢？

“南迪士尼，北环球影城”成为国庆旅游出行的热门话题。

楼市资本论发现，上海迪士尼开业近10年，周边房价增值近3倍，也让众多人对环球影城的房产带动能力十分憧憬。对环球影城而言，除了周边的临近小区，最关心房产升值区域的就是北三县了。

刚过完的中秋节，就让大家看到北京环球度假区对居住价值的提升有多猛。

除了度假区内的诺金度假酒店和环球影城大酒店外（报价4000多元-5000多元），去哪儿数据显示，北京环球度假区周边5公里有超过50家酒店，中秋的环球度假区周边酒店预订入住间夜量较2019年中秋期间上涨了超过15倍。

北京环球度假区国庆节期间1晚价格（携程网）

预计至国庆节，北京环球度假区附近的酒店单价还会上涨。比如距离北京环球度假区驾车5公里左右的喆啡酒店（北京通州环球度假区店）该酒店平日的最低房价为285元，中秋节期间入住的房价上涨到629元，国庆节期间的最高房价也直线攀升到了1207元。

楼市资本论认为，巨量的住宿需求长期来看必然会转化为相关板块的置业需求，带动整体板块升值。

数据显示，上海迪士尼所在的川沙板块，2012年，项目刚刚启动时，平均房价为11231元/㎡。2016年，迪士尼正式开业，平均房价达到32457元/㎡。截止2021年，整体均价达到了41000元/㎡。也就是说，上海迪士尼从释放消息到正式开业，近10年的时间，周边房价涨了近270%。

但这波刺激放在通州身上，多少会有打一些折扣。原因是通州早在16年就开始实行双限购政策，通俗点讲，就是非首套的购房者，需要在满足北京购房资质的前提下，还要满足通州区的限购条件，才能在通州购买二套住房。

那么，退而求其次。近在咫尺，且目前正处在底部空间的北三县房产，就成为北京环球度假区相关刚需人群的置业优选。

贝壳找房数据，燕郊目前最新楼市均价为1.7万元/平米，大厂均价为1.6万元/平米，香河均价为1.1万元/平米。分别是通州楼市均价4.3万元/平米的39.5%、37.2%和25.5%。

其中，香河房价是最低的，不过香河距离北京环球度假区也更远些，普遍距离在30公里左右，尽管区位优势不如大厂和燕郊，性价比也更高些。

楼市资本论认为，考虑到目前整体的楼市大环境，不论是北京副中心亦或是北三县，相信短期内房价都不会有太大的起伏，但随着北三县与副中心的一体化建设项目日益落地，各项基建、产业、配套的落实与升级，势必会进一步带动区域板块的宜居宜业指数稳步攀升，进而房价稳定的上涨。

总之，随着北京环球影城度假区成为全国热门景点，每年的千万人流量与十万工作人员，都成为区域经济与楼市发展的巨大红利，孕育着强大的消费力量。