由于繁荣引发大银行的担忧 澳大利亚房价前景不明朗

在当前局势开始时，随着世界在前所未有的不确定性边缘摇摇欲坠，经济学家对澳大利亚的房地产市场发表了可怕的预测。

它将经历我们现代历史上从未见过的巨大损失，估计从下跌 10% 到毁灭性的 30% 崩盘不等。

然而，尽管大量失业、广泛的封锁、经济停摆和由此产生的衰退以及贸易中断，这些预测从未实现。

事实上，2021 年前八个月，澳大利亚的房屋中值价格上涨了 15.8%，过去一年上涨了 18.4%。

价格比任何人都知道当前局势之前的价格要高，并且自 1989 年以来以最快的速度增长。

“以美元计算，全国住宅价值的年增幅约为 103,400 美元，即每周 1990 美元，”CoreLogic 研究主管 Tim Lawless 说。

除了那些试图登上房地产阶梯并苦苦挣扎的人之外，市场上的大多数其他参与者都会庆祝市场的历史性上涨……对吗?

本周，一个不太可能的声音加入了对持续繁荣的日益增长的担忧之中，在悉尼和墨尔本这两个最大的市场封锁期间，这种繁荣仍在继续。

联邦银行首席执行官马特·科明 (Matt Comyn) 表示，他“越来越担心”几乎每个城市以及主要地区的价格快速上涨。

尽管是美国最大的银行和最大的购房贷款机构，这意味着它正在赚取现金，但 Comyn 先生在议会听证会上表示，该银行希望看到采取措施“消除房地产市场的一些热度”。

价格仍在上涨，但正在放缓

CoreLogic 的指数报告称，8 月份全国住房价格再次上涨了 1.5%，其中最大的市场悉尼上涨了 1.8%。

尽管新南威尔士州首府处于长期封锁状态，房产检查只能通过预约进行，并且一次仅限于一个人，而且拍卖只能在网上进行，但新南威尔士州首府的增长率仍然如此。

同样，在同样处于另一次封锁期间的墨尔本，价格仍上涨了 1.2%——涨幅不大，但在新冠疫情背景下，仍然令人印象深刻。

科明周四表示：“在悉尼和墨尔本的重要封锁时期，我们看到消费者和企业信心大幅下降，正如你所料。”

“我没有看到(抵押)申请和资金方面的放缓。你可以看到市场仍然非常活跃。”

在其他地方，8 月份涨幅最大的是霍巴特，上涨 2.3%，堪培拉上涨 2.2%，布里斯班上涨 2.0%。

劳利斯先生说：“尽管受到封锁的影响，澳大利亚的住房价值继续录得广泛上涨。”

然而，8 月份的结果提供了进一步的迹象，表明价格增长率在 3 月份达到顶峰后开始放缓，他说。

“当时，全国房价在一个月内上涨了 2.8%，其中悉尼的房价上涨了 3.7%。”

过去几个月的放缓可能更多地与负担能力有关，而不是当前局势限制或重大不确定性。

“过去一年，房价上涨速度几乎是工资增长速度的 11 倍，这为尚未拥有房屋的人设置了更大的进入壁垒，”劳利斯先生说。

“封锁对消费者情绪产生了明显的影响，但迄今为止，这些限制导致广告挂牌数量下降，并在较小程度上导致房屋销售减少，对价格增长势头的影响较小。

“可供购买的房产持续短缺很可能是房价上涨压力的核心。”

尽管房地产行业受到封锁和限制，但拍卖清盘率——即挂牌出售的比例——仍然很高。

根据 CoreLogic 的数据，上周末每个首府城市都有 1835 套房屋被拍卖，比前一周大幅增加，几乎是 12 个月前同期的两倍。

全国拍卖清盘率为 74%，而悉尼以 82% 的成绩领先个人市场。

不过成交量很低，尤其是在墨尔本，560 多处房产中的 56% 成功售出，这表明目前许多卖家都坐不住了。

前方有麻烦的迹象

四大银行的负责人谈及房价增长，甚至呼吁采取措施减缓房价增长，显然意义重大。

这表明，如果事情继续有增无减，房地产行业(经济的至关重要的支柱)可能会面临什么。

周四在议会听证会上，科明先生在被问及住宅房地产价格增长时说：“我们认为，尽早采取一些温和的措施来消除房地产市场的一些热度是很重要的。

“我认为宜早不宜迟采取行动。”

不过，刚刚发生的事情——全国房价上涨了近 20%——并不是让他停下来的原因。

“我不担心刚刚过去的时期。但在住房债务增加和房价上涨方面，我们越来越担心。”

出席议会听证会的还有 ANZ 老板 Shayne Elliott，他也表达了他对澳大利亚人的担忧，他们可能咬得比他们能嚼的还多。

“相对于收入而言，背负更多债务的人数有所增加，”埃利奥特先生说。

“我们花更多时间小心谨慎，提出更多问题，真正评估人们是否有能力承担他们想要的债务(并且)我们因此失去了一些市场份额。”

储备银行也表示越来越不安，称不断上涨的房价和随之而来的家庭债务正在看到“金融稳定的风险……正在增加”。

在本周的一次演讲中，负责监督国家财政稳定的澳大利亚央行助理行长米歇尔布洛克表示，由于房价上涨，房主的债务水平非常高。

这意味着，像就业低迷这样的重大事件可能会因此而感到更糟。

“例如，在经济衰退中，大量负债家庭的收入减少，比如失业或工作时间减少，他们可能会选择减少消费，”布洛克女士说。

“这可能只是预防措施。但如果家庭受到限制，即在满足偿债要求和基本生活方式后，他们没有多少收入，他们更有可能减少消费。

“这将放大经济冲击的初步影响。”

她说，澳洲联储一直在评估是否需要干预来解决风险。

“尽管银行拥有强劲的资产负债表并且贷款标准得到维持，但在这种环境下，家庭仍有可能负债累累，”布洛克女士说。

“如果家庭收入受到冲击或房价大幅下跌，高负债可能会给经济带来风险。正是这些宏观金融风险值得密切关注。”

CBA采取积极措施

科明先生周四抛出的另一个重磅炸弹是，他的银行为了给市场降温，已经提高了可服务性底线。

这意味着，如果联邦银行的客户提高了利率，银行会测试一个人继续偿还抵押贷款的能力的利率。

目前，澳大利亚的官方利率处于 0.10% 的历史最低水平，借贷成本极其低廉。

这些低借贷利率正在助长房地产热潮，以及消费者信心的反弹快于预期、FOMO(害怕错过)因素以及被压抑的需求。

虽然没有直接迹象表明利率会开始上升，但最终会上升。

“我认为我们都会担心确保澳大利亚家庭有能力继续还款，但如果利率上升，并且在本十年的后半期支持更广泛的经济消费，如果他们可能会上升得更快，”科明先生说。

目前，除了一个重要的群体之外，几乎没有人因为该国几乎所有地区的价格飞涨而遭受损失。

埃利奥特先生说，年轻的澳大利亚人正面临着“使进入房地产市场变得更加困难”的条件。

他警告说，完全定价将导致未来的长期经济差距。