恒大的倒闭如何影响澳大利亚的房地产市场

中国第二大房地产开发商恒大即将倒闭，震惊了澳大利亚及其他地区的市场，担心我们的房地产行业会受到冲击。

中国是澳大利亚最大的经济合作伙伴，ASX 已经显示出困境：铁矿石价格已经下跌，但进一步下跌。铁矿石价格下降了 60%，这是我们对中国的主要出口产品之一。

恒大的倒闭对澳大利亚房地产市场的影响有两个方面：一方面是已经受到 Covid 冲击的建筑行业的原材料价格，另一方面是对内城房地产市场的依赖程度如此之高针对中国移民，尤其是大学生，针对租户。

考虑到这一点，澳大利亚经纪人与几位专家进行了交谈，讨论如果恒大倒闭，对澳大利亚房地产的影响——目前尚不清楚中国政府可能采取什么措施来避免灾难——以及房价暴跌的程度。中国的房地产对澳大利亚房地产投资者、抵押贷款经纪人及其客户来说可能意味着什么。

悉尼科技大学澳中关系研究所的詹姆斯·劳伦森教授说：“让我给你一个数字：这家公司太大了，负债达 3000 亿美元。”

“从这个角度来看，澳大利亚经济整体的 GDP 约为 1.9 万亿澳元。你说的是一家对整个澳大利亚经济价值约 20% 负有负债的公司。所以它很大。”

恒大倒闭会影响澳大利亚吗?

“这是人们所追求的数字，但我认为将其置于中国语境而非澳大利亚语境中很重要。这是一家拥有资产的公司：虽然我认为它正在走向破产，所以我并不是说这里没有问题，因为负债超过资产，它的净资产不是 3000 亿美元红色的。”

“中国的整体经济价值 15 万亿美元，因此虽然 3000 亿美元对我们来说是一个庞大的数字——而且在中国也是如此——但规模并不相同。有人说这是中国的雷曼兄弟时刻，可能会使经济陷入混乱，但我认为根据我们目前掌握的数据，这有点牵强。”

恒大的倒闭，就像任何一家规模如此庞大的公司一样，在市场上都能感受到。由于澳大利亚的 ASX 与中国的关系如此密切，铁矿石价格暴跌了 60%。此外，恒大价值 580 亿美元的债务是给散户投资者的，如果这些债务不偿还，普通中国人可能会看到他们的积蓄花光。

“最明显的影响是铁矿石链接，”劳伦森说。“我们在这里谈论的是一家大型建筑公司，所以如果恒大的这场正在发生的危机蔓延到房地产业和更普遍的建筑业，那么这绝对会对澳大利亚铁矿石及其价格产生连锁反应。”

“上个月我们一直在观察铁矿石价格暴跌，但我不确定这是否与恒大有太大关系：更普遍的是与中国钢铁产量增长放缓相关的因素有关。我不会将恒大与过去几个月澳大利亚铁矿石价格减半之间直接联系起来，但这显然是脆弱性的来源。”

恒大倒闭对澳洲楼市有何影响?

“另一件事是，在中国，家庭持有大量财产资产。现在，如果它真的失控，例如中国的房价急剧下跌，那么这将对中国家庭的资产负债表产生重大影响。”

“这也会波及到澳大利亚。我们可能会减少中国在澳大利亚房地产的投资，我们可能会有更少的中国学生和游客。由于边境关闭，这些目前还不是实时问题，但一旦开放，就有可能发生这种情况。”

中国学生是悉尼和墨尔本内城房地产市场的核心支柱，这也是目前澳大利亚房地产繁荣的薄弱环节。虽然其他地方都在经历前所未有的增长，但由于学生何时以及是否返回的不确定性，以及混合工作对中央商务区不断变化的需求，内城单元被视为一种风险。

Laurenceson 解释说：“这里有一些好消息：中国留学生在澳大利亚大学入学的表现令人震惊。”“我说的是入学，因为他们实际上不能来，但就入学和开始在线学习而言，这些数字保持得非常好，特别是因为他们不知道边境何时会再次开放。这与我们的第二大市场印度学生形成鲜明对比，后者已经完全崩溃。”

“我们内城房地产的优势在于中国家庭确实非常重视教育，因此这是一个非常有弹性的市场。但是，如果家庭资产负债表因中国房地产价格下跌而受到重创，那绝对会产生连锁反应。”

“我们领先了几步，我们正在勾勒出可能的未来，而不是我认为最有可能的未来。”

恒大倒闭可能会影响澳大利亚的内城单元房地产市场

恒大倒闭对澳大利亚房地产的影响实际上可能会产生积极影响，因为铁矿石价格的下跌可能会使这里的建筑更便宜，而中国投资者的作用从中期的高度大幅下降2010 年代。

“由于政府征收额外税款，中国投资者在澳大利亚房地产市场的资金量在过去五年中大幅下降，”房地产开发商最高机构 Urban Taskforce 的首席执行官汤姆·福雷斯特 (Tom Forrest) 表示。

“在新南威尔士州，他们对外国投资者的税收增加了一倍，而且对外国买家征收土地税，导致大量中国资金退出市场。所以没有立竿见影的效果，尤其是恒大最近在资金或发展方面并不是一个大玩家。

“就材料价格的更广泛影响而言，您可能会认为中国结构钢需求暴跌，价格会下跌。煤炭成本和铁矿石成本将下降(用于炼钢)，从而导致商品价格下降。这就是简单的供求关系。”

“澳大利亚建筑工地的大部分建筑部件都是在澳大利亚制造的。结构钢、玻璃和电子产品不是，在精品店层面，你会得到厨房和类似受 Covid 影响和延迟的东西的供应。毫无疑问。

“但总的来说，我认为恒大的倒闭不会对澳大利亚的建筑业产生重大影响。”

澳大利亚房地产市场可能免受恒大崩溃的影响

福雷斯特自信地预测，尽管恒大倒闭，但中国对学生来澳的需求不会消失。

他说：“目前内城的疲软是Covid的短期影响。”“由于这些学生的外流，我们的净迁移是负数：不是每年增加 160,000 人，而是负 94,000。这有很大的不同。”

“大部分负面影响都是公寓，因为大多数进入澳大利亚的人都是回国的外籍人士。他们已经购买了房屋和土地套餐。他们往往很富裕，因为他们不是学生群体，而且通常是专业人士。这推高了远郊地区现有房屋的价格。”

“当移民回归时——联邦政府预计每年将有 160,000 名净移民回归，但超过这个数字将返回 225,000——我可以看到对居住在市中心的公寓的需求会回归。今年到目前为止，公寓价格已经上涨了 8%。显然，没有住房方面的 20% 多，但仍然是一个显着的增长。”

“你没有来自海外学生或专业人士的需求，但他们仍然增长了 8%。这对我来说就是说，当移民确实返回时，而且他们会返回，该市场的健康状况将会相当迅速地上升。”

恒大倒闭可能像雷曼兄弟

在宏观层面，有人担心，如果不是中国政府出手相救，恒大的倒闭可能会导致中国经济陷入困境。

澳大利亚房地产投资专业人士协会 (PIPA)的首席执行官 Peter Koulizos表示，干预有可能阻止 2008 年的风格崩盘。

他说：“中国人可以做世界其他地方对当前局势所做的事情，并凭空赚钱。”“它们可能会为投资者提供某种安全网，就像我们对 Covid 所做的那样。如果他们认为恒大的崩溃足够严重，他们将不得不采取一些措施来阻止流动。”

“如果最坏的情况发生而他们没有，那将像美国抵押贷款危机影响全球一样，影响中国经济和全球经济。因为参与美国抵押贷款市场的不仅仅是美国投资者、房主和经纪人。中国也是一样。”