我们如何减缓房地产市场
来源： 2021-09-22 15:40:08
本月早些时候，财政部长格兰特罗伯斯顿评论说，他“仍然希望房价继续上涨，但速度要慢一些”。
在全球当前局势期间，新西兰住宅房地产市场超出了所有预测和预期，尽管政府进行了一些干预尝试，并且建模与此相反，但仍在继续飙升。
根据 Core Logic 的第二季度住房负担能力报告，在 2021 年前六个月，房地产价值的增长速度是收入的 15 倍。经济学家 Sam Warburton 最近分享了这张图表，表明储备银行预测的“平稳”并未发生。
我们的房价正处于一列无处可去的失控列车上。显然，有些事情必须改变。如果没有崩盘，房地产市场的管理降级会是什么样子?有哪些实用的政策层面?
住房税、补贴和交易成本
我们可以说已经在形式的资本利得税的形式亮线测试，这是从5到10年三月扩展(如果通过政府政策确定的窗口内卖出)。
随着时间的推移，这会有所不同，但我们仍然可以使用许多其他工具，包括引入全面的资本利得税。这在新西兰之前被认为在政治上不合时宜和不受欢迎，随后被两个主要政党排除，但仍然是一个可用的政策杠杆，值得认真考虑。
住房补贴可以用来鼓励更多我们想要的住房类型，特别是那些不太可能由市场提供的住房。目前，住宿补贴是我们住房补贴的主要形式，目前主要流向私人房东。那么，如果不是私人房东，我们应该补贴谁和什么?
在我看来，我们应该鼓励任何支持长期稳定占领的事情。这可能包括社区土地信托、共同住房、papakāinga 和非营利性出租公寓楼。诚然，系统的其他部分还需要进行其他更改(例如调整《单位产权法》或引入新的集体住房立法)，才能使其中一些选项发挥作用。
交易税(也称为印花税)是在销售时征收的税费。新西兰历来征收印花税，但在 1999 年通过议会法案废除了印花税。
通过引入交易税(预先知道的百分比——在澳大利亚，这通常是房产价值的 3% 到 4%)，投机者将被劝阻。可以对主要家庭住宅或低于一定价值的销售实行豁免，以确保以投资者而非自住业主为目标。
规范租赁市场
在 2018 年人口普查时，31.9% 的家庭住在出租房屋中。在过去 30 年左右的时间里，这种情况发生了显着变化——1991 年不到四分之一(22.9%)的家庭租房。
在租房者中，83.5% 在私人市场租房。与非租房者相比，租房者的保有权保障较差，在住房成本上花费更多，总体健康状况更差。那么有哪些政策干预呢?
规范私人租赁市场可以包括引入租金管制。租赁市场干预的范围可以从完全放松对私人市场的管制到完全的租金管制。有广泛的租金控制选项，例如租金冻结、租约之间租金上涨的控制以及租约内租金的控制(在第一次全国性 Covid-19 封锁期间引入了租金冻结，但在第二次期间没有重新实施)全国封锁或奥克兰临时封锁)。
除了租金控制之外，我们还需要为租房者提供更强有力的保护，包括对长期使用权保障的期望以及对房屋进行小幅改造的能力。至关重要的是，在监管更加严格的市场中，出租和自有住房之间的质量应该没有区别。
按揭债务
廉价和轻松信贷的可用性极大地导致了住房负担不起，大多数购房者依赖债务融资。储备银行现在有责任在其货币政策决策中考虑住房负担能力，这可能会导致利率上升和贷款价值比限制。
需要进一步研究来确定任何进一步的市场干预对更广泛的经济影响，但与任何政府政策或立法变化一样，有一个强大的流程来评估监管影响，以及来自主要利益相关者和大众。
这些政策想法都不是新的，许多已经在其他市场进行了尝试和测试。确保所有人都能获得公平的住房结果所需要的是实施所需的政治意愿和公众压力。
随着我们中越来越多的人无法获得房屋所有权，天平可能很快就会倾向于更全面和彻底的改革。
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