写字楼市场面临的挑战

当前局势几乎对我们生活的方方面面都产生了影响。根据联合国劳工组织的数据，它对工作世界的影响尤其严重，由于当前局势，2020 年相当于 2.55 亿个全职工作岗位流失。这是 2008 年全球金融危机造成的损失的四倍。我们这些有幸保住工作的人不得不应对工作方式几乎一夜之间的转变。2020 年 6 月，波士顿咨询集团 (BCG) 对美国、德国和印度的 12,000 名专业人士进行的一项调查发现，自大流行开始以来，约有 40% 的受访者已开始远程工作。

随着疫苗在全球范围内的推广，大流行得到控制(尽管国家与国家和地区之间的速度差异很大)，办公室正在试探性地重新开放。然而，一旦安全返回办公室的员工比例仍有很大争议。

不会回去

VTB Capital 商业房地产主管 Anna Osipycheva 表示，在家工作的趋势将继续存在。“锁定的现实生活情况帮助企业体验、评估远程工作环境的利弊并得出结论，”她说。

这得到了多项可靠调查数据的支持，这些数据表明，很大一部分员工(从 20% 到 70%，取决于部门、地区和公司规模)希望在离职后每周至少有一天继续在办公室以外工作。大流行。更有说服力的是，BCG 调查的雇主预计未来将有大约 40% 的员工远程工作。

不是每个人都相信。英国商业地产机构 FreeOfficeFinder 的总经理 Nick Riesel 对在家工作和混合工作模式的寿命持怀疑态度。

“每个人都相信它会留下来，”他说。“当公司被提醒在办公室内管理、培训和与员工进行头脑风暴是多么容易时，我们将看到在家工作逐渐消失，事情将开始恢复正常。”他让这些模型在“失败”之前 12 到 24 个月。然而，即使从这些调查中获取数据——所有这些调查都是在大流行期间进行的——但是，预测这项为期 18 个月的全球远程工作实验将产生某种长期影响似乎是合理的。

咨询公司 Real Estate Strategies 的主管马尔科姆·弗罗德沙姆 (Malcolm Frodsham) 将远程和灵活的工作确定为一种长期趋势，这种趋势受到大流行的推动。

“它需要改组，因为，是的，这是一个长期趋势，但速度有点慢，我认为每个人都会从更大的灵活性中受益，”他说。大流行之前，英国建立了弹性工作制，22% 的员工偶尔在家工作。然而，根据欧盟统计局的数据，欧洲平均水平只有一半。在拉丁美洲，大流行前的比率差异很大，从哥伦比亚的 45% 到秘鲁的 21%。

因此，虽然推动远程和灵活工作将对租金产生影响，但多年来这一直是旅行的方向这一事实减轻了这种影响。另一个抵消因素是办公室职业密度更高的趋势现在将逆转。

“现在工作密度可能会下降，因为人们正在改变他们的工作方式，还因为可能存在一种对办公室挤满太多人的残余恐惧，”弗罗德沙姆说.

服务式办公室的繁荣

Osipycheva 说，远程和灵活工作的增加对办公物业市场产生了进一步的影响，加速了服务式办公室的趋势。

“随着越来越多的人在家工作或在分散的联合办公室工作，对大型、密集、集中式办公室的需求正在急剧减少。这意味着服务式办公室提供商将长期占上风，因为这些空间提供灵活的租赁，并允许用户充分利用混合工作模式。”

Riesel 解释说，虽然从长期来看比更传统的租赁安排更昂贵，但服务式办公室提供了更大的灵活性，因为租户能够根据自己的需求扩大和缩小规模，而无需担心家具存储和第三方公用事业等方面。截至 2021 年 3 月，FreeOfficeFinder 的服务式办公室需求同比增长 8.5%。

Osipycheva 表示，投资者一直在注意到这一趋势，并指出 Brookfield、Prologis、Boston Properties、Gecina SA、LE Lundbergforetagen AB 和 Capital 等专注于房地产的大型资产管理公司对 WeWork 和 ImpactHub 等联合办公公司越来越感兴趣一。她说：“从长远来看，谁能够利用大流行后的联合办公热潮，最终都会取得成功。”

谁能利用大流行后的联合办公热潮，谁就能长期领先

Frodsham 警告说，这个行业可能是令人兴奋的投资者，但该模型也有缺点，他目前正在为投资房地产论坛研究灵活服务市场上升对投资的影响。在经济下滑的情况下，这个市场很脆弱。WeWork 租赁建筑物作为联合办公空间，在全球 118 个城市运营，去年因大流行迫使其大部分投资组合关闭而亏损 32 亿美元。在大流行之前，WeWork 联合办公空间的入住率为 71%;到 2020 年底，这一比例已降至 47%。

对于 Frodsham 来说，WeWork 的成功(尽管由于缺乏投资者信心而不得不在 2017 年推迟 IPO)，证明了全球服务式办公室的“需求是存在的”。希望利用这种高利润商业模式的投资者——服务式办公室产生的收入几乎是同等传统办公室租赁收入的两倍——可以保护自己，弗罗德沙姆建议，通过寻找那些运行混合模式的公司来保护自己：在他们拥有的建筑物中运营服务式办公室.“自己动手可能会成为主导力量，”他说。

中心位置现在是多余的吗?

随着当前局势威胁的消退，在发达经济体开放的小型服务式办公室和联合办公空间将越来越多地出现在小城镇和城市中。弗罗沙姆认为，大流行可能会促使写字楼市场重新转向去中心化，这是他所谓的“典型的中心化-去中心化周期”的一部分。

“我们将进入一段时间，实际上会有更多的枢纽办公室开设，更少的公司搬到伦敦市中心这样的地方，”他说。其他可能受到此类举措影响的主要城市包括都柏林和阿姆斯特丹，但分析师并不担心租金会受到太大影响，因为供应将能够进行调整。然而，这并不是说我们很快就会看到大型城市中心的传统租赁办公室的终结。“总会有较大的公司拥有总部大楼，但它们需要适应居家办公的氛围，”白红建筑师事务所的董事迪基·刘易斯说，该事务所位于孟买和伦敦，从事商业和办公领域的全球实践。 .

对于包括国有企业在内的一些公司来说，中心位置总是有意义的，无论是在财务上还是后勤上。只是为了支持希望远程工作的员工，至少在某些时候，卫星办公室将成为组合的一部分。写字楼房地产市场实际上已做好充分准备以适应大流行带来的任何长期影响，因为它是一个必须接受其本质变化的行业。从空调到联网计算机的技术创新、设计趋势和人口变化都导致办公楼过时。

“办公室总是在变化。我们经历了一场大流行病，许多不同的趋势正在加速，”弗罗德沙姆说。这就是为什么该行业应该能够以相对较少的戏剧性反弹——现有的办公楼突然感觉不适合用途，无论如何都会在几年内变得过时。取代它们的新一代建筑已经在规划和建造中。

周期性

因此，与大流行相关的办公物业市场面临的最大威胁不是远程办公的兴起、向卫星办公室的转变或服务式办公室的繁荣。经济衰退可能会引发需求冲击，从而使最大和增长最快的中心的租金下降 50%。

“如果它发生了，那将是一个震惊，但它会是每个人都试图避免的，”弗洛沙姆相信。“这显然是世界上所有中央银行都试图阻止的。”

然而，即使发生这种情况，由于该行业的周期性，“你会经历一些糟糕的年份，然后情况会慢慢恢复，四五年后一切都会恢复正常，”他说。

与当前局势 相关的所有事情一样，您需要一个水晶球来预测办公物业市场将如何应对这种前所未有的情况。最终，只有时间会证明一切。