分析师确定10个新兴房地产市场趋势

Propertyology 研究主管 Simon Pressley 确定了未来五年房地产市场将出现的 10 个新趋势。

Pressley先生(如图)给出了他认为未来五年澳大利亚房地产市场将成为主要主题的两分钱。

“在国家层面，对未来房地产表现影响最大的将是少数高层关键人物的行为，”他说。

1. 租金供给分化

根据 Propertyology 的数据，首府城市和偏远地区之间的租赁供应存在差异，悉尼和墨尔本的租赁空置总数为 43,607。

“虽然悉尼和墨尔本的出租房屋有大量盈余，但居住在澳大利亚其他地区的 1500 万人总共只有 17,706 套住房，”普雷斯利先生说。

“澳大利亚有无数企业在招聘招聘广告，但由于没有住宿条件而无法吸引求职者的故事。

“澳大利亚40多个城市的年租金已经上涨了数千澳元。问题在好转之前会变得更糟。”

2.锁定遗产

“我们最大的两个城市继续拥有全澳大利亚最令人担忧的房地产市场基本面，”普雷斯利先生说。

“随着悉尼或墨尔本的每周封锁，我对他们未来经济健康状况的担忧加剧。

“在过去的 500 天里，墨尔本已经被封锁了 200 多天。而且目前悉尼的封锁很可能超过 100 天。”

普雷斯利先生还表示，目前政府在州和联邦层面的支持只能到此为止。

他说：“每个人可能需要更长的时间才能正确理解频繁封锁给经济和房地产市场带来的影响。”

3. 区域搬迁

“在过去的 18 个月里，Propertyology 观察到人们对开放空间、自然环境和在家工作的灵活性有着永不满足的需求。区域搬迁趋势将继续加快，”普雷斯利先生说。

“在当前局势的前 12 个月中，澳大利亚偏远地区的内部移民净增加了 44,000 人，而悉尼和墨尔本的人口分别减少了 32,000。”

这导致了所谓的“分歧”，尤其是房价与单位价格之间的分歧。区域市场现在拥有该国最昂贵的租金。

4. 政府债务策略测试

“未来5-10年，澳大利亚每个州政府的财务报表都将受到重大考验。州经济和房地产市场将受到影响，”普雷斯利先生说。

最新的 GDP 数据显示，财产转让税(即印花税)的支出大幅增加。

5. 利率上升早于预期

“如果澳大利亚央行在下一次联邦选举结束后立即开始加息，我不会感到丝毫惊讶，”普雷斯利先生说。

“只要利率确实上升，那将是一件好事，因为这将是对强大的国民经济和我们身后许多 COVID 不确定性的认可。”

这与澳洲联储官方消息的主旨相悖——利率要到 2024 年才会上升。然而，一些主要经济学家也预测加息时间会“提前”。

2020 年有 3 次现金降息，据普雷斯利先生说，未来的加息可能会被工资增长所抵消，而且房价仍将上涨，但速度会放缓。

6. 住房供应失衡

“去年，澳大利亚的建筑业受到刺激，当时全国人口增长率处于 100 多年来的最低水平，”普雷斯利先生说。

“房地产学预计，到 2022-23 年，一些规模较大的地区的房地产市场可能会面临供过于求的挑战。”

联邦政府在 2020 年通过 HomeBuilder 和小企业刺激计划等举措大力支持建筑行业，同时各州政府也支持该行业。

首创置业贷款计划存款(FHLDS)一时间也只支持首次购房者购买或建造新的家园，其中有些学者批评为在范围过于狭窄。

7. 对中国更加“不健康的依赖”

“珀斯的就业、经济增长、基础设施融资能力、内部移民、空置率和房地产价格与中国的出口量直接相关。这是一种非常不健康的依赖，”普雷斯利先生说。

2020-21 年澳大利亚大约 42% 的出口收入来自中国 - 这 42% 的数字中的 81% 仅来自西澳大利亚州。

也就是说，对于房地产本身而言，外国投资似乎是一种夸大的现象——最新的ABS 贷款数据显示，向“非居民”发放的贷款仅为 2.45 亿美元，平均价值为 704,310 美元(下图)。

与 7 月份发放的贷款总额超过 320 亿美元相比，这相形见绌。

8. 国际边界重新开放

“经济钟摆已经真正从悉尼和墨尔本转向较小的首府城市，尤其是澳大利亚的偏远地区，”普雷斯利先生说。

“因此，我们两个最大的城市很可能会在澳大利亚未来的海外移民中所占比例显着降低。”

9. 从印花税转向土地税

普雷斯利先生表示，州政府的增长趋势将从印花税模式转向土地税模式。

首都领地已经推出了这个想法的一个版本，而新南威尔士州也对此有所了解。

10. 收紧贷款标准

“虽然我认为 APRA [审慎监管机构] 会屈服于越来越多的再次压缩信贷的呼声，但他们考虑大局后果的记录并不好，”普雷斯利先生说。

“只能希望 APRA 董事会不希望留下经济破坏者和梦想破灭者的遗产。”

然而，最近的 APRA 数据显示，购房者越来越多地以相对于他们的收入更高的比率借贷，而新西兰已经收紧了贷款标准。