新周期之下，融创破题发展最优解

当高周转、高增长的时代远去,房地产行业正处在发展的转折点上。

“房住不炒”主基调之下,房企在土地获取、融资、销售等环节面临高频、精准、差异化调控。无论是 “三道红线”、“五档房贷”及“集中供地”等长效机制,还是“共同富裕,全体人民住有所居”的目标,都在表明房地产宏观政策边际调整不可避免且将会持续。

房地产行业的深刻变革已然铺开,如何“活下去、活得好”,成为房企当下最为迫切且重要的命题。

今年万科中期业绩会上,总裁祝九胜提出,要在“规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间权衡”,突出经营安全,坚持开发、经营、服务并重,并加强经营、服务能力建设。

融创也在中期业绩会上提出新的战略发展目标——“更安全、更从容、更长期、更有价值”,强调以利润为核心,以客户满意度为核心,以安全稳健为核心,提升综合竞争力,持续为员工、客户、股东及社会创造价值,以期从容拥抱行业变化。

新周期已经到来,谁能在新阶段快速找到发展最优解,坚定打造出产品、经营等坚固基本盘,谁才能在竞争日益激烈的环境下抵御风险,抓住机遇,活得更好。

竞品质时代的真正到来

过去,房企发展各有所长,或以杠杆打天下,或精于投资,或产品称王,或善于高周转。但在新常态下,旧的游戏规则打破,拥有综合实力才具备发展空间。而综合实力的养成,离不开笃定的战略选择,创新、高效、务实的产品体系能力。

2021年8月31日下午,国新办就“努力实现全体人民住有所居”举行发布会,提出了诸多新的时代命题。比如,住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足,人民群众对住房质量和环境提出了更高的要求;城市建设的品质和安全与人民群众对美好生活的向往的要求还不相适应等等。

近期,有机构也从更为细分的政策层面分析指出,在“房住不炒”背景下,住房从高速发展向高质量发展转变的信号正愈发明晰。中信证券(600030,股吧)称,8月发布的《上海市住房发展“十四五”规划》、《北京住房和城乡建设发展白皮书(2021)》这两项文件,对于未来发展规划及展望均体现推动城市更新、提高住房整体品质的思想。

国信证券也提出“竞品质”有望成为房企土拍新焦点,推动地产链步入新时代。其表示,7月底住建部在《东方时空》栏目“建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质”相关表述,后续“竞品质”可能成为未来土拍规则重要调整方向。若在全国范围推广“竞品质”,则有望全面改变当前房企“重周转、轻质量”现状,开启我国高品质住宅建设新篇章。

除了政策变化,市场需求侧也在倒逼房企修内功,炼产品。土地和金融红利时代,在部分消费者眼中,房产难免会有投资属性。但随着调控不断深入,人民生活水平提高及买方市场到来,房地产进入真正产品价值时代。

越来越多的房企意识到高品质和高服务的重要性,并将提高品质和服务作为未来企业发展重要战略。

“从长远来说,随着调控深入,市场会变得越来越平衡、健康。新周期下,企业首先是活着,还得是健康活着。”融创中国控股有限公司董事会主席孙宏斌近期公开表态,任何一个行业,究其根本,企业想长期发展就必须对客户好,产品有竞争力。不管市场如何变化,融创将一直坚持做产品,把客户放在最重要位置。”

通过长期系统化研发能力、开放灵活的组织架构、产品数字化平台的打造,融创已经建构出领先的产品体系能力,并保障它在市场中敏锐捕捉客户需求,精准迭代产品功能,源源不断地为客户产出高品质产品。

在北京今年第一批集中供地中,融创通过竞报“高标准”建设方案获取北京树村两地块——该项目在设计上采用绿色建筑三星、装配式建筑(91%装配率)、超低能耗建筑、健康建筑等建造标准,引领了住宅居住品质迭代升级。

有专家指出,融创的发展案例显示,在行业进入品质角逐的大趋势下,企业保持竞争力、谋求稳健发展的根本,仍是聚集精力,做好产品。产品力将成为企业发展的核心竞争力,拥有高品质产品力的企业不仅在销售端崭露头角,也将在投资拓展方面掌握先机。

未来增长形态的重新定义

应对复杂的外部大环境,房企的最佳姿势除了提升产品和服务,还需要继续巩固基本盘,保持均衡性发展。

对于房企来说,“均衡发展”是一个系统性工程。面对变化,万科表示继续坚持“行稳致远”的工作主基调,围绕"巩固提升基本盘"、"从以房地产开发为主向不动产开发经营服务并重转变"这两个战略突破点推动转型发展。

面对不确定性,另一个“好学生”龙湖则称将继续坚持财务和投资自律,追求核心业务多元化,稳健穿越新周期。

融创也意识到资本结构的优化对公司长期发展至关重要,积极响应政策号召,从2019年下半年开始就主动优化资本结构、降杠杆,提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。

2020年,融创开启“均衡高质量发展”的序章,主动调整节奏,拿地金额仅为2019年的一半,“三道指标”连降两档至黄档,融资成本持续下降,信用评级全面提升,业绩增长的同时负债指标也持续改善。

今年,融创又重新定义未来增长形态,战略升级为“更安全、更从容、更长期、更有价值”准则。

清晰的战略支撑下,今年上半年融创交出了一份不错的成绩单。

中报显示,上半年销售大涨64.3%、收入上涨23.9%、每股盈利上涨8.7%,归母净利润上涨9.4%;负债率持续下降、“三道红线”指标稳步改善;国际信用评级全面提升。

融创还表示,在新的战略下,还要把融资成本继续降下来。公司的融资成本目标是5%,信用评级做到投资级,“这是非常高的目标”。

“从整个战略安排上来说,我们还是要把整个负债率优化和融资成本降低排在投资前面,这是这个阶段我们战略的选择。”孙宏斌说。

融创的战略选择,重新定义了头部房企的未来增长形态,极具行业参考价值。在房地产行业的下半场,运营和管理是红利,质量是护城河,企业先安全才能发展,而综合能力强的企业,无疑会更具生命力。