开曼有卖吗 对开放房地产市场的意见分歧

当房屋在开曼群岛出售时，可能有 80 亿人有资格购买。

由于没有对外国所有权的限制，没有每年的财产税和承诺全年阳光和海景为标准的广告，岛上的房地产市场成为吸引海外投资者的磁铁也就不足为奇了。

虽然这种情况对经济部门和政府收入有利，但人们越来越担心缺乏负担得起的房屋。

尽管经过一段时间的发展，建筑业已升至该岛经济的第三梯队，但住房市场几乎每个领域的需求仍然超过供应。

一些人认为，来自度假屋主、房地产投机者和工作许可证持有者的竞争使开曼人无法拥有房屋。

人们开始质疑完全开放的市场是否明智。

其他岛屿社区，如百慕大和泽西岛，除少数例外情况外，仅限当地人拥有房屋。

最近，较大的经济体也在效仿。

新西兰在 2018 年出台了禁止外国财产所有权的立法，以应对房价上涨。

加拿大总理贾斯汀·特鲁多 (Justin Trudeau) 在其连任竞选活动中提出了类似的措施。

当地批评这种方法的人说，这将破坏开曼群岛的伟大之处——它作为一个欢迎投资的低税收岛屿的声誉。

他们还表示，这将对经济产生重大影响。

房地产行业的倡导者认为，制定政策来帮助更多开曼人实现房屋所有权，帮助他们分享房地产市场的成功，而不是试图抑制这种繁荣，会更明智。

在 2010 年的最后一次人口普查中，开曼群岛的租房者和业主之间大致持平。

因此，无论是有意为之还是默认为导致价格下跌的政策行动，都会对岛上大约一半的人口以及整个经济产生负面影响。

不平等令人担忧

Mushfiq Mobarak 关心另一半;过去 10 年租金和房价上涨且拥有房屋的机会减少的一半。

作为耶鲁大学的经济学教授，他着眼于有效的政策如何使人们摆脱贫困。

他认为，开曼目前的制度旨在做它已经做过的事情——鼓励发展、吸引外部买家并延续不平等。

Mobarak 表示，过去 20 年里，工资跟不上生活成本，普通开曼人的消费能力和对生活质量的看法有所下降。

“住房是岛上生活成本的重要组成部分，”他说。

外国业主的涌入，特别是沿着七英里海滩走廊，导致普通开曼人被赶出一些社区。甚至西湾和南湾的部分地区也受到了影响。

“这是类固醇的高档化，”与开曼人结婚并与这些岛屿有着长期联系的 Mobarak 警告说。

“有很多房产仍然空置，缺席的公寓业主对出租给当地人不感兴趣。这人为地限制了住房空间，”他说。

“土地退市，给价格和租金带来上行压力，开曼人被迫搬到别处。”

无论是有意还是无意，他说高房价、大量开发活动和一些开曼人的边缘化是该岛当前政策方法的一个不足为奇的结果。

“这不是意外。现在有几项政府政策可以促进这一点，”他说。

在全球范围内，没有年度财产税是特别不寻常的。开曼群岛在出售时收取购买价格的 7.5% 的一次性印花税，而大多数其他司法管辖区每年征收较低的百分比。

“有人可能在 25 年前缴纳了税款，现在他们可以坐在自己的财产上积累财富，而对开曼群岛没有任何好处，”莫巴拉克说。

他说，一次性印花税政策还鼓励新建筑和持续的销售流失，从而使资金流入政府金库。

这些税收目前约占收入的 10%。

这种情况激发了建造更多房产并在世界范围内销售的动力，这一策略与他认为许多开曼人对该国未来的期望相冲突。

拥有第二套房产

Integra Realty Resources 加勒比办事处董事总经理 Jim Andrews 表示，很难量化开曼群岛的外国房屋所有权程度。

例如，没有关于非居民拥有多少房产或有多少房产无人居住以及持续多长时间的国家统计数据。

然而，房地产市场分析师安德鲁斯表示，很明显，人们对开曼房地产的兴趣正在增长——这一趋势只会在大流行期间增加。

远程工作和吸引高净值人士居住在温暖地区的政策，加速了对开曼群岛等地方的需求。

他警告说，虽然这对包括建筑、房地产和零售在内的许多经济部门都有利，但它确实让当地人失去了财产并推高了价格。

这不仅仅是后 COVID 现象。在 Airbnb 等服务的推动下，对短期租赁市场的投资在过去十年中也产生了类似的影响。

安德鲁斯说：“这种现象在许多城市都存在，只有富人才能买得起房产，这会推高房地产的整体价值，降低住房的负担能力，拉大收入阶层之间的贫富差距。”

他认为对第二套住房征收更高的税可能是一个潜在的解决方案，但警告说，一些开曼人也从投资房产中受益，这为许多人提供了退休收入。

人口增长的一个因素

Ogier 的律师 Cline Glidden 表示，开曼高净值购房者的影响在很大程度上是积极的，对当地市场的影响相对较小。

由于获得居住资格需要 240 万美元的投资，他认为这些人不会直接与中产阶级开曼人竞争房屋。Glidden 表示，奢侈品市场本质上是一个与旅游业相当的独特利基市场。

他说，任何寻找房价飙升原因的人都应该着眼于人口增长。

每年有超过 1,000 人寻求永久居留权 - 以及激励他们拥有房产的积分系统 - 他说，中等价位住房的需求超过供应并不奇怪。

他说：“事实上，房产短缺在 300 至 90 万美元之间，这受到工作许可证、打算获得 PR 和购买房产的人的影响。”

“这种情况与移民和人口增长直接相关。”

'危险的解决方案'

虽然限制外资所有权似乎是一个直观的解决方案，但 Property Cayman 的迈克尔约瑟夫认为这将是一个重大的不利因素。

“这是一个看似简单快捷的解决方案。然而，这是极其危险的，会立即在几个方面产生负面影响，尤其是与其他司法管辖区相比，开曼群岛的吸引力在于什么，”他说，并敦促政府在考虑这种“剧烈而深远的变化”之前进行广泛的咨询。

约瑟夫认为，开曼群岛作为一个欢迎投资的自由市场、低税收岛屿的地位对开曼群岛的大多数人来说是件好事。

“来自房地产投资的经济利益流向广泛，”他说。

开发商 Morne Botes 表示，许多开曼人从房地产价格的上涨中受益，政策干预应侧重于帮助其他人成为他认为该岛成功故事的一部分。

“目前房地产市场的挑战是供应。我们需要更多的房屋，尤其是入门房屋，以抵消需求。”

拥有开曼群岛身份的博特斯认为，对于开曼群岛的大多数人来说，拥有房屋是可行的，并认为抑制房地产市场只会扼杀人们投资和从岛上成功中获利的机会。

“个人有机会购买房屋，享受并出售以获取利润，”他说。

“作为开曼人，我很自豪地说我们拥有世界上最好的岛屿，我们的自由市场是一个重要原因。”

'限制无效'

房地产经纪人和开发商显然是房地产投资的受益者，但律师伊恩·贾米森 (Ian Jamieson) 表示，还有另一个理由不去修补开曼群岛的开放房地产市场。

杰米森是 Bedell Cristin 的合伙人，该公司在泽西岛、根西岛、英属维尔京群岛、伦敦和新加坡以及开曼群岛开展业务，他表示，他在受限制的房地产市场上的经验是，它们阻碍了必要的开发和房地产交易，并且作为价格-控制措施。

“那些对外资所有权有限制的司法管辖区的房地产市场停滞不前，建筑质量低得多，这对我来说并不奇怪。”

在百慕大，除价值数百万美元的房屋外，严格监管外国所有权，结果是一个两层体系，限制了住房供应，并使当地人的房价居高不下。

Jamieson 认为，外国房屋所有权对开曼群岛有重大好处——带来就业、投资和可自由支配的支出。

“在封锁期间，我们有许多人希望将他们自己、他们的家人，在某些情况下，他们的企业和员工带到开曼，作为 PR 的要求，再加上岛上的高质量住宅和卓越的生活水平，使这成为一个极具吸引力的提议，”他说。

“这些人中的许多人现在希望将开曼群岛作为他们的永久家园，这只会使整个岛屿受益，”他说。

Jamieson 认为，开放市场对住房的需求会鼓励开发商建造造福所有人的高端住宅和便利设施。

“在我看来，对此的任何改变都会对房地产市场，进而对开曼经济产生极其负面的影响。”

他强调提高开曼人印花税豁免门槛、针对负担得起的开发商的优惠计划以及扩大养老金提取计划，作为更好的政策干预措施，可以帮助人们在不破坏经济稳定的情况下登上房地产阶梯。

未来会怎样

Mobarak 承认，开曼群岛目前的系统对某些人来说是有好处的。但他质疑这是否有助于提高大多数开曼人的生活质量。

对开发、海滩通道和环境退化的担忧与对住房负担能力的担忧相互关联。

他建议开曼群岛目前的政策只会在未来几十年放大这些问题。

他建议，如果不引发一系列其他问题，该岛就无法解决经济适用房问题。

他不愿提倡任何特定的政府行动，但建议重新审视当前的政策，以确保它们符合政府和人民的实际需求。

“重点不是税收制度的具体设计，而是国家应该是什么样子的愿景，”他说。

“如果我们继续依赖这个模型，我们就会知道它是什么样子。它看起来像迈阿密，它看起来像威基基，它看起来像马尔代夫的马累。我们现在可以画一幅画。”