理科生金地:重回前十,朱博翰音?

壹

2021年的上半年，理科生金地载誉回归：根据克尔瑞发布的“2021年1-7月中国房地产企业销售TOP100在克而瑞地产研究院发布的《2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，金地全口径销售额排名行业第十。

这样的业绩是在“房住不炒”长效机制及整体政策环境边际收紧的主旋律下，房企销售增速正在下滑取得的。今年上半年，上市房企整体营业收入为2428,9亿，同比增长24.7%，增速较2018年的34.8%下降10.1个百分点。

当房企整体销售增速放缓，金地所取得的业绩殊为可贵。2021上半年，金地实现签约金额1,628亿，同比大增60%。

60%的规模增速是个什么概念？

在克而瑞的同一份榜单上，销售前十的房企中，大多房企的增速在30%以下，恒大的增速仅为2.30%，充分体现了百尺竿头再进一步的难度。金地的增速仅次于融创的64%，而融创上市十年增长了近80倍，其激进众所周知。

即便同自身相比，2016年金地叩开千亿俱乐部的门，此后一路高歌猛进，2019年就破了2000亿。按目前的发展态势来看，截止8月31日，金地前8月累计销售2075亿，今年破3000亿指日可待。

贰

昔年房地产绚丽的黄金时代，江湖曾经流传过“招保万金”的传说。

岁月不居，时节如流。经历了绚丽多彩的房地产市场的起起伏伏，面对这睽违已久的荣光，追忆这些年金地会不会百感交集地感叹一句：少年子弟江湖老，所幸星火不绝。

世界的喧嚣日甚一日，为了重回前十，除了卧薪尝胆的决心，为了缓解资金压力、降低投资风险，快速完成规模扩张和城市布局，这些年金地祭出降低权益比例的大招。

数据显示，虽然金地的土储面积从2016年的2950万平米激增到6036万平米，但与之相对应但则是其土储权益占比一直在50%左右徘徊，低于同等房企的平均水平。

凌克在中期业绩会上曾说过，“合作开发为目前行业发展的趋势，合作方之间可以优势互补，公司将合理选择合作方，努力发挥协同优势。”

合作开发的优势立竿见影，如宝剑出鞘，为金地的规模增长立下汗马功劳。然而，大量合作开发不但给项目管控造成压力，而且使得金地的权益占比低，造成金地销售金额与利润增长及其盈利能力之间的背离。

在地价上升和政策调控背景下，盈利能力的下降是整个行业都要面对的问题。

譬如，以稳健著称的万科上半年万科归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%；号称“利润之王”的中海，今年上半年净利率为16.32%，同比下降1.75个百分点。

所以，金地的“增收不增利”既与其权益占比过低脱不开干系，也与行业整体趋势密切相关。

但在行业整体盈利能力下降的情况下，金地在销售额实现60%增幅冲进前十的同时，金地实现归属于上市公司股东的净利润同比下降38.79%，终究有点成色不足。

据说，在汉朝，当朱博被拜为丞相之际，空中突然传来如同钟鸣般的声音。对于这种天降异象，扬雄解释为“空名得进，则有无形之声”。朱博在人生的高光时刻以所接收到的神谕为世人贡献了一个带点悲剧色彩的典故。

这样的前十，也颇有点“朱博翰音”的意味。

叁

2016年，在金地销售规模达到千亿的那一年，恰逢“房住不炒”的总基调确定。五年来，宏观调控政策的不断加码及行业竞争的持续加剧如同大浪淘沙，尤以三道红线更使房企进入一个加速分化的新阶段。仅在2020年，破产的房地产相关企业就有470家，而上市房企暴雷，乃至龙头房企出现债券违约的情况也时有耳闻。

于斯时的房企而言，追求财务安全可以说是比规模更为迫切的选择。只有那些战略明晰、财务稳健的房企才能穿越房地产开发从暴利时代进入微利时代的漫长周期。

从行业的整体发展趋势来看，金地此时的激进有着几分逆潮而动的意味，除了付出利润下降的代价，更损害了其在产品打造方面的美誉度。

据多家媒体报道，今年以来，在西安、武汉等多地的金地项目都遭到业主的投诉及维权，涉及精装房漏水、裂缝、墙体歪斜等质量问题，以及外立面出现鼓包现象，存在脱落等安全问题。

在业内，“理科生”是金地孜孜以求的标签，金地也以平衡哲学的倡导者和践行者自诩，把稳健看作金地发展的基因。因而，金地的整体气质在对“理科生”这一标签孜孜以求的过程中，一直是温和的，严谨的、务实的。可如今，对于规模的追求中，金地的气质正在改变。

变与不变的边界从来就只有一步之遥。