上半年营收1671亿保持绿档,万科稳步转型提升多赛道竞争力

8月29日，万科发布2021年半年度报告，实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归属上市公司股东净利润110.5亿元；实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。在《财富》杂志发布的“2020年世界500强企业”榜单中，万科上升至第160位。

2021年是行业管理红利时代的开启之年，在行业环境和竞争规则深刻变化之际，万科坚持稳健经营策略，严格遵守财务纪律，保持了健康的财务状况和良好的抗风险能力。上半年，万科回归并保持“绿档”，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求——持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点（bps）。公司保持行业领先的信用评级，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

租购并举：助力城市安居，长租公寓服务超50万人

2021年，在“房住不炒”的主基调下，行业围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标导向，持续完善政策措施，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。万科积极响应政策号召，扎实推进“租购并举”，积极发挥房地产开发和租赁住宅领域的专业能力，助力提升城市安居宜居水平。

上半年，万科开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米，合同销售金额3544.3元，同比分别增长5.5%和10.6%，在38个城市市场排名位列前三。开发业务结算面积1115.4万平方米，结算收入1443.3亿元，分别同比增长6.2%和11.9%，合并报表范围内已售未结合同金额7819.1亿元，较年初增长12%。项目资源方面，万科坚持理性投资、量入为出，关注投资质量，在手资源满足未来发展需要。上半年共获取新项目95个，建筑面积1505.9万平方米、地价总额约1126.3亿元，新获取项目投资金额92%位于一二线城市。

租赁住宅方面，万科持续打造青年公寓品牌“泊寓”，为新进入城市的年轻人提供居住解决方案。截至6月底，泊寓保持了国内集中式公寓规模全国第一，已布局33个城市，开业14.8万间，已服务客户超过51万人，已开业项目整体出租率达95%。上半年，泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000间。

万科重视为人才打造有温度的租住生活，为城市筑巢留凤。泊寓积极响应政策及市场需求，为政府提供人才安居房，已为多个城市提供超过3万间人才房；同时，泊寓的万村业务目前已开业6.4万间，租金水平较普通城市泊寓低近四成，整体出租率为95%，为城市中低收入群体提供了低租金、交通便利的居住场所；泊寓也为企业提供一站式服务，已累计为166家知名企业、近3.5万名员工提供租赁住所，所服务企业覆盖金融、科技、制造、建筑等行业。

此外，泊寓一直努力探索长租公寓可持续的业务发展模式。目前，泊寓已在实践中形成集体建设用地租赁社区、自持用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管、轻资产的“产品+建造+运营”服务输出等多种业务模式，满足不同类型客户的租赁需要。

稳步转型：深耕城乡建设与生活服务领域，提升多赛道业务竞争力

万科在半年报中表示，面对行业、城市、客户的深刻变化，公司正在加快从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，持续推进转型突破。从上半年实践来看，万科在物业服务、物流仓储、商业开发运营等多个转型赛道上实现了积极发展，巩固了领先优势。

物业服务方面，万物云立足于科技服务平台型企业的定位，通过科技方式提升运营和服务效率，并持续拓展客户服务的内容和深度，上半年实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。其中，社区空间服务板块，已布局全国105个城市，服务3490个项目，并将30年积累的住宅物业经验打磨沉淀为业务流程进行线上运营，超2000个在管项目实现线上运营。商企空间服务板块，服务项目累计超过1900个，服务头部互联网科技企业和独角兽企业超50家，其中市值超百亿美元的企业超20家。城市空间服务板块，通过提供城市空间管理、社区更新运营、社区协同治理及生态管家服务等整合服务，目前业务已覆盖北京、深圳、广州、雄安新区、成都、厦门等21个城市和地区，累计签约项目达到31个。

物流仓储方面，万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元，其中高标库和冷库的收入分别为9.2亿元和4.2亿元。截至6月底，万纬物流已在44个城市累计管理148个项目，累计开业项目建筑面积797万平方米，其中高标库稳定期出租率已达到94%。同时，万纬物流也在积极探索医药等垂直细分领域的物流服务能力，正式进入医药物流行业。上半年，为支持新冠疫苗紧急存储任务，万纬物流按照疫苗安全存储最高标准、存储需求最快时间，仅68天完成亦庄国药疫苗定制库及配套库改造，符合国药集团使用需求、药监局GMP认证。

商业开发与运营方面，万科以印力为主要平台稳健提升布局，聚焦于提升运营能力和服务效率，上半年实现商业项目的营业收入36.29亿，同比增长19%，新开业商业面积30.8万平方米；截至6月底，累计开业商业项目面积同比增长18.3%至988.8万平方米，已开业项目整体出租率达到92.3%，开业3年以上项目出租率93.9%，营收Top10项目上半年整体平均出租率为98.5%。

截至目前，在坚持“与城市同步发展，与客户同步发展”的主线下，经过多年深耕，万科已逐步建立了围绕城乡建设和生活服务相关的多赛道业务竞争力。8月18日，万科与上海市人民政府签署战略合作框架协议。根据协议，双方将抓住上海深化建设“五个中心”、发展“五型经济”和建设“五个新城”的契机，在“未来城市”旗舰项目建设、“物业城市”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑科技应用等方面深入合作，实现互利共赢。业内人士认为，上海作为代表性城市，与万科签订战略合作协议，说明万科在多赛道的业务竞争力得到了高度认可。