招商蛇口半年报!一个比业绩更重要的看点……

面对未有之大变局，大到家国，中到行业，小到个体，都在主动或被动的重构自己！

作为中国经济压舱石的房地产行业，尤为如此。

所以，到了2021年上半年，我们越来越清晰地看到，市场和企业在加速分化，也看到了各方的积极求变：大家都在努力转型，努力的多元一点点，努力地平衡增长与债务，努力地谋求综合发展。

从今年上半年来看，那些以稳健、务实、综合发展著称的央企地产，求变之路，显然要顺畅些。

招商蛇口就是其中之一。

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8月23日，招商蛇口2021年半年报正式出炉。

给大家看几组关键数据，就明白了。

营业收入：446.57亿元，同比增长83.62%；

归母净利润：42.51亿元，同比增长365.32%；

签约销售金额1769.76亿元，同比增加59.85%，增速是行业及百强房企增速均值的1.6倍。

要知道，招商蛇口今年上半年的销售排名已到了行业第七，本身规模就不小，还能有这样的增速，不容易的。

除了增速本身，还有一点值得大家注意，就是招商蛇口市场布局上的变化。

翻了下财报，我发现，招商蛇口在苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等 11 个城市，销售额已进入前十。

这大概就是城市深耕的魅力吧。

值得一提的是，在速度上来的同时，招商蛇口的发展质量并没有滑坡。

如“三道红线”继续保持全绿：

财报数据显示，截至2021年6月末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率60.26%，未剔除预收账款的资产负债率69.45%，净负债率34.74%，现金短债比1.35。

另外，在反应企业健康状况的关键指标——经营性现金流上，招商蛇口也已连续3年为正，其中今年上半年更是同比增长192.75%。

半年报业绩是招商蛇口在下半场发展势头的直接体现，但我们对招商蛇口的认知，显然并不能仅局限于业绩本身。

招商蛇口在下半场的求变之路，之所以能走的相对顺畅，较好地平衡增长与质量的关系，关键在于其身上更为独特的东西：综合发展模式。

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虽然招商蛇口的综合发展模式，并非这一两年才有，但其模式的威力和好处，是这两年才被认知的。

根本原因在于：地产行业的底层逻辑变了，而其模式又恰好顺应了这种转变。

那么，行业底层逻辑，发生了怎样的转变呢？

1、之前规模至上，但现在对规模的追求不能以牺牲利润、增加负债、发展失衡为代价；

2、之前拿地有钱就行，但现在拿地除了不差钱、算得过账外，还必须具备盘活土地、赋能空间的“运营能力”，而且其已成为拿地的必备敲门砖；

3、之前业务单一、住宅为主，且只管开发不管运营，但现在必须要“不动产开发+运营” ，还要多元业务融合发展，并通过多元业务反哺开发业务；

4、之前手中业务或资产，只能靠市场销售变现，但现在必须要有多渠道且稳定的变现平台。

看清楚这些，你就会明白游戏规则变了之后，为什么以前大杀四方的玩法突然不灵了。

好了，说完这些，我们再看看招商蛇口的综合发展模式到底是什么？

用官方话术说，就是从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。

为了便于理解，我就用下半场行业都在强调的“不动产开发+运营”架构，对其重新解构。

底层：不动产开发

三大“升级”板块中，凡是涉及到物理空间打造的，都属于不动产开发。

如城市功能板块中的邮轮母港、会展中心；生产方式板块中的产业园、写字楼、产业新城、产业小镇；生活方式板块中的住宅地产、商业地产、文旅地产。

表层：运营

以不动产为载体，衍生多种服务业态。

如城市功能板块中的历史街区、城市客厅；生产方式板块中的孵化器、联合办公；生活方式板块中的酒店、公寓、教育文化、医疗健康、旅游休闲等。

既然都是不动产开发+运营，那么，招商蛇口的综合发展模式又有何独特之处呢？

独特之处在于，招商蛇口综合发展模式的主体，是由从区域发展到工作就业，再到居民生活，三个层次的“不动产开发+运营”，相互嵌套而成，如此，也就形成了一个多元融合的城市生态圈。

通俗点说，对于一个城市片区，招商蛇口要做一个“造势者”，而不是一个赚快钱的“食利者”，就像深圳蛇口那样，通过长期深耕，改变一个片区的城市面貌和产业结构，实现人口导入和升级，进而分享城市长期发展红利。

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这一模式在行业的新底层逻辑下，对招商蛇口的发展助力，也是显而易见的。

1、在地越来越难拿、越来越贵的时代，综合发展有助于降低招商蛇口的拿地难度和拿地成本。

如3月份的业绩会上，招商蛇口董事长许永军就表示，“近五年来，通过综合发展拿地已占土储35%，并且成本相对于公开招拍挂市场低30%。”

得益于城市运营方面的丰富经验，上半年，招商蛇口获取了大湾区 3 个项目前期服务商资格，重点推进转化20 余个旧改项目。

此外，上半年招商蛇口还筹划组建了全国落地规模最大的城市更新基金，达800亿。

2、为招商蛇口发展业务的结构性换挡，向“综合性、运营型”企业迈进，提供了资源保障。

随着市场空间的日趋见顶，利润率低、一锤子买卖式的地产生意越来越没想象力。

招商蛇口董事长许永军表示，招商蛇口在未来转型过程中，将以运营为主、销售为辅。既是说，未来招商蛇口，将从销售型房企蜕变为运营型企业。

其中，作为招商蛇口旗下轻资产运营服务平台，招商积余已将“大物业+大资管”列为自己核心主业。

另一方面，得益于综合发展带来的子业务足够丰富，招商蛇口手里握有大量的集中商业、写字楼、酒店、公寓等运营型物业及储备资源，也为转型提供了资源保障。

3、为招商蛇口构筑了多层次、多渠道的资产变现平台。

做大做强运营、加大持有型物业的仓位，对房企来说，是一件说起容易做起难的事。

因为若无多元、流畅的资产变现或融资平台，手中的持有型物业越多，沉淀的资金就越多，最终会让房企陷入现金流断裂的窘境。

最理想的模式是，前端通过资产运营，源源不断地赚现金流的钱；后端则通过丰富、流畅的资产变现平台，赚估值的钱。

幸运的是，在综合发展模式下，围绕相关业务板块，招商蛇口已形成招商蛇口（SZ.001979）、招商局置地（HK.00978）、招商积余（SZ.001914）、招商房托基金（HK.01503）、蛇口产园 REIT（180101）等系统性的资本运作平台，为持有型物业和股权的增值、变现退出，提供了流畅的渠道。

总的来看，招商蛇口的综合发展模式，本质就是通过内部各业态和板块的有机融合，形成自我衍生、进化的产城融合生态圈。

在下半场，这不仅让招商蛇口走的更稳，也为其挖出了一条“护城河”，并提供了“攻城器”。