Delta和封锁对澳大利亚房价的影响
来源： 2021-08-25 16:01:33
在可预见的未来，超过一半的国家可能仍处于封锁状态，因此澳大利亚破纪录的房地产价格繁荣能否持续存在一个很大的问号。
两周前，我根据以下四个观察认为澳大利亚的房地产繁荣会“失败”：
1、拍卖清盘率下降;
2、新增房贷需求下降;
3、在百年来最低的人口增长率下，住宅建设急剧增加;和
4. 负担能力下降。
基于上述因素，我的基本假设是“澳大利亚房地产价格增长将在 2021 年剩余时间内减速，然后在 2022 年引入监管抵押贷款限制后更急剧放缓，下一次房地产低迷将在 2022 年末或 2023 年初到来”。
现在有另一种情况需要考虑，即澳大利亚经济陷入衰退，然后在国家 Covid 战略瓦解和大宗商品价格暴跌的情况下，2022 年复苏困难重重。
在这种情况下，澳大利亚储备银行 (RBA) 将进一步降低抵押贷款利率以支持疲软的经济，并可能为澳大利亚房地产市场提供反常的燃料，从而延长价格上涨的时间。
甚至更低的抵押贷款利率?
澳大利亚房地产市场的最大驱动力无疑是抵押贷款利率。
正如 CoreLogic 的下一张图表所示，自当前局势开始以来，澳大利亚的抵押贷款利率已大幅下降。
由于将官方现金利率下调至 0.1%，同时引入了澳大利亚央行的定期融资工具 (TFF)，抵押贷款利率已降至历史低点。
TFF 为授权存款机构 (ADI) 提供了为期三年的低成本资金，以支持信贷供应。它在用来自 RBA 的更便宜的资金取代相对昂贵的批发资金方面取得了巨大成功。
由于 RBA 的行动，现在可以以 2.7% 的自住业主和 3.0% 的利率获得新的浮动利率抵押贷款。
新的固定抵押贷款利率甚至更低，自住业主的利率在 2.0% 至 2.4% 之间，而投资者的利率约为 2.7%。
现有抵押贷款利率也大幅下降，推动抵押贷款利息支付占家庭可支配收入的比例降至 21 年来的最低水平，而家庭本金和债务偿还占可支配收入的比例降至 17 年来的最低水平。
TFF 于 2021 年 6 月 30 日停止新的提取。因此，无论现金利率如何变化，预计固定抵押贷款利率将从现在开始逐渐上升。
双底衰退
然而，封锁将持续数月且经济进入“双底衰退”的前景将使澳大利亚央行以进一步的货币刺激作出回应，这将进一步压低抵押贷款利率并推高房地产价格。
首先，RBA 可以恢复 TFF 计划，印更多钱，并通过提供负利率(例如 -0.01%)有效地向银行支付贷款。或者，澳大利亚央行可以将其现金利率降至负值。
任何一项措施都会将澳大利亚的抵押贷款利率推至新低，尤其是固定利率贷款，进而刺激价格进一步上涨。
在过去几年中，金融市场已经习惯于定期刺激，以至于随着资产价格的上涨，“坏消息”现在被视为“好消息”。
同样的动力正在澳大利亚房地产领域发展。
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