深响•财报④| 胡葆森的“铁狮门”与他眼中未来的地产业

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

高溢价、低自有资本、多重杠杆和低退出成本……一个仗三尺青锋、四两拨千斤的绝世高手——铁狮门，曾是16年前胡葆森想要深入研究的企业模式。

如今，胡葆森将此种“轻资产”模式应用到了中原建业(09982.HK)中。8月17日，在中原建业(09982.HK)2021年半年线上业绩会上，建业地产集团创始人兼董事会主席胡葆森提出一个观点：“让世界变轻”，这是纵横房地产江湖30年的地产大佬，对行业新的审视及自身企业转型的判断。

胡葆森认为，房地产白银时代，行业对房地产开发商管理及运营要求越来越高，代建业务是其应对时局发展转型的重要一步。

从2005年开始研究美国的铁狮门模式，建业开始轻资产模式的探索。2015年建业集团提出“新蓝海战略”，2016年轻资产业务真正落地。经过六年的发展，建业集团轻、重资产模式并重的矩阵得以落定。

今年5月，胡葆森旗下第四家上市公司中原建业（09982.HK）正式登陆香港联交所。8月16日晚，中原建业发布上市之后的首份财务报告。

半年报显示，2021年上半年中原建业实现收入约人民币(单位下同)6.35亿元，较2020年同期增加32%；期内净利润约3.6亿元，较2020年同期增加20%；期内核心净利润约3.8亿元，较2020年同期增加25.6%。中原建业方面表示，收入增加主要由于在管项目数量及总在管合约建筑面积增加所致。

投资、智造、服务，此前实现上市的建业地产、筑友智造科技（0726.HK）、建业新生活（9983.HK）三家港股上市公司已经让胡葆森的业务边界得以拓展，而代建链条的贯通，让建业国内地产界全产业链第一“股”呼之欲出。

市场及投资者对于这家掌舵人自带流量话题的企业一致保有高度关注。业绩会上，管理层针对投资者关注的中原建业低迷股价、水灾疫情对业绩的影响、派息率、净利润率等诸多问题进行了回答。

未来企业分两种

将在公共住房和城市更新领域拓展代建

物业得到资本市场认可后，不少企业将目标瞄准了代建。与中国房企相对的是，地产巨头铁狮门以四两拨千斤的“轻资产”运营模式闻名业内，在房企纷纷转型的时局之下，万达、凯德、绿城等房地产企业不断效仿。而实现成功上市的仅有中原建业及代建第一股绿城管理控股。

对标国内代建第一股，绿城管理对利润低于商业代建的政府代建业务似乎更青睐有加，而中原建业也将未来的矛头对准该领域。

胡葆森称，未来企业就分两种，围绕“让老百姓生活变好”这一主题，与之关联的所有产业都是朝阳产业，其他产业的都是夕阳产业。

建业深耕河南29年，一致秉持着“让河南人民都过上好生活”，在品牌战略升级升级之后，建业致力于走出河南，“让中原人民过上好日子”。

他认为，品牌的支撑点是信用、产品和服务。在消费多元的大趋势下，建业希望用诚意、服务，让中原的老百姓都过上好生活。

胡葆森指出，未来中原建业将在公共住房和城市更新领域拓展代建业务。积累的经验及全周期管理的核心竞争力，加强平台型代建模式的运营，重点关注Reist，加大外部资本和金融机构的参与，让土地的合作商转化称资本的合作商，扩大合作范围。

"坚持商业代建、政府代建 、资本代建。未来将加大政府代建、资本代建比重，加强创新研究，丰富代建业务种类。专注盈利能力及周转效率，深度探索产业链上下游服务，创新并拓展业务模式，积极投身城市更新，搭建代建服务数字化SssS平台。"

事实上，建业对于代建业务的看重是基于目前行业发展的情况。2020年中国商品房销售额达到17亿元，这意味着代建行业渗透率增长空间巨大。

建业代建业务的逻辑是，按照欧美国家轻资产模式，中国房地产轻资产业务还有5倍的生产空间，未来发展前景广阔，致力于轻资产行业发展，与此同时，中小型房地产开发商需要此种代建模式，这是附加知名品牌、优质产品、及盈利能力的综合诉求。

就过去业绩发展来看，2018年至2020年，中原建业录得的总收入分别为人民币6.76亿元、10.29亿元、11.52亿元；同期的复合增长率为19.45%；净利润分别为人民币4.04亿元、6.41亿元和6.82亿元，2018年至2020年的复合增长率为19.07%。该公司于2018年、2019年及2020年的净利率分别为59.7%、62.3%及59.2%。

在业绩会上，胡葆森特别提到了房地产发展历经的四个阶段，这也是建业集团加强代建业务发展的原因。

他认为，1998年之前，是房地产的野蛮生长阶段。从1998年到2003年的“831”是房地产的红利阶段。福利分房停止，央行要求四大银行拿出1500亿支持老百姓按揭买房。2004年9月1日房地产开启资本红利阶段，土地实现招拍挂拿地，中小型房企可以进行规模竞逐。2020年8月“三条红线”的出台则意味房地产进入管理红利阶段，这要求房地产开发商管理及运营能力的提升。

事实上，代建模式解决了房企扩张中的两大难题——资金和土地，而只需输出管理和品牌。其收入虽不如传统重资产模式规模庞大，但利润端却具有明显优势，利润率远高于传统开发业务。此外，代建模式使得房企能以最轻的资产、最快的速度进行品牌扩张。

中原建业的定位是扎根大中原的领先轻资产代建服务商，为中小型项目拥有提供最佳管理方案，看重的是客户开发能力若、资源网络有限，市场竞争力不足等核心痛点。

扩大管理半径

2023年省外在管面积占比25%以上

曾经好友王石“吃一省足矣”的妙计，让胡葆森的建业集团迅速发展，并在业内享誉盛名。

王石的理由是，河南人口有一亿多，经济总量也排在全国前五，在中国虽是一省，但若放在世界上任何其它地方，甚至就是一个大国的体量；而且，专注一省，更易集中资源，能够节省各种成本。

从偏安一域到走出河南，是胡葆森的战略思考，也是顺应时代发展、分摊风险的必然走向。今年年初，建业集团决定自2021年始，将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原，服务大中原。

在业务发展模式方面，从建业地产到筑友智造科技，从建业新生活到中原建业纵深布局，胡葆森旗下4家上市公司由点成链，四家上市公司织就了一张贯通线上及线下、覆盖房地产上下游及链接建业多个板块的战略矩阵。

对于四者的关系，中原建业管理层称，“建业地产不做轻资产业务，中原建业也不做地产的投资业务，共同点是为了把房子盖好。既有分工，又有合作。四家公司在管理上，对客户的服务水平都是一致的，四家公司形成了产业链：建业地产获取项目即投资，筑友控制成本即智造，新生活是服务，中原建业是代建，四家公司形成相互贯通的产业链。

数据显示，2020年中原建业的在管项目已售总建筑面积约为570万平方米，市场份额为29.2%，2017年至2020年总合约销售金额的复合年增长率为71.5%，两者均在中国所有同行中排名第一。

2021年上半年中原建业进一步扩大了发展速度。新签代建项目52个，上半年新签约573万平方米，同比增长21.5%。省外新签约93万平方米，2021年上半年追平2020年全年水平，在管面积3008万平方米，同比增长25.2%。省外在管面积225万平方米，同比145.0%。其中，集团在管项目的合约销售金额约168.16亿元，同比增长30%。

中原建业聆讯资料集曾提到，公司所得款项净额9.16亿港元将用作以下用途：约40%扩展大中原地区的新市场并丰富服务种类；约36%用于潜在收购房地产代建价值链的其他产业参与者；约14%用于进一步提升信息技术系统及基础设施；约10%用于营运资金、市场推广及一般公司用途。

半年报显示，截至2021年6月30日，该集团在管项目250个，在管项目建筑面积约3008万平方米。2021年上半年，新签省外项目9个，新增合约建筑面积92.86万平方米。截至2021年6月30日，该集团已在116个市县开展业务，其中包括河南省的99个市县、其他6省和自治区的17个市县。

据管理层称，中原建业未来将坚持河南省内战略及大中原省外战略，继续深耕细作，稳固河南市场绝对领导地位。

“大中原及河南市场潜力巨大，河南国家战略机遇叠加高质量发展加速。”胡葆森认为，大中原是中国经济新的增长引擎，未来城镇化是未来的必然趋势，因为中原人口数量比较高、城市群密集。和其他房企不同，中原建业将助力大中原崛起。

在省外战略方面，中原建业强调，加大省外拓展工作力度，完善省外拓展标准和机制，强化城市资源协同。省外项目全部重点管理，打造省外标杆项目，推动省外品牌落地，持续优化省外发展模式，形成成熟的省外业务拓展、运营及品牌落地工作经验。与此同时，中原建业将深化人才建设 ，扩大人才储备。

“三年各项管理指标年复合增长率将达到25%以上，新签约面积目前是1000万平方米以上，争取2023年会达到1500万平方米以上。”

管理层称，目前在管项目建筑面积约3008万平方米，用不到三年的时间让在管项目建筑面积达到4000万平方米。上半年省外在管面积是225万平方米，年底希望递增到400万平方米，希望2023年省外在管面积的占比由7.5%提高到25%以上。”

谈水灾、疫情及股价表现

未来保持高分红比例 推动股权激励计划

在业绩会上，针对水灾及疫情对于中原建业发展的影响，管理层称，建业是以首次改善型住房为主，代建的轻资产商业模式是进行全流程管理的，会在资金和管控等诸多方面形成价值闭环。建业特别重视产品及质量，聚焦标准化运营，组织上，在总部及区域方面由全流程标准的要求。

此外，中原建业的业务主要分布在三四线城市，水灾及疫情并没有对中原建业没有太大影响。

“疫情每天都有通报，目前水灾之后员工已经正常上班，疫情也有望在8月底得到控制。”

在转型方面，中原建业坚持的是向管理要效率，向效率要利润。半年报显示，中原建业营业收入6.3亿元，净利润3.6亿元，净利润率57%，派息水平2.36亿元。派息率65%。

针对净利润率是否会维持60%，派息率是否会维持在65%水平，管理层给出的解释是，今年上半年中原建业的净利润率为57%，因为今年上八年一次性上市费用有支出；疫情去年公积金的优惠政策在今年取消；今年奖金持续发放，这三大原因都让净利润率有所微降。

“未来中原建业的净利润率会继续保持在60%以上。具体会通过进一步提升科技化率、扩展海南业务、控制城市公司成本支出等方式进行实现。”

资本市场方面，中原建业的股价表现并不尽如人意。5月31日，中原建业正式于港交所主板挂牌上市，首日开盘破发，开盘价报2.5港元，较发售价跌16.7%。

对于较低的市场股价，管理层的解释称，这反映的是市场情绪，而不是基本面，就房地产整个行业来看，其估值比去年略高一些。单就中原建业的基本面来看，业绩高分红、高盈利是有的，相信在市场情绪稳定之后会有比较稳定的市场估值，未来也会保持高分红的比例。

此外，有投资者提问中原建业股权激励是否有最新进展，管理层则表示，建业有四家上市公司，其他兄弟公司都推出了股份激励计划，因为中原建业刚上市，未来也将推动股权激励事宜的实施。