金辉控股:非典型房企的绿色平衡

作者|绿蜡

出品|焦点财经

创始人林定强依旧没有出现在中期业绩会的现场，取而代之的是儿子金辉控股执行董事兼执行总裁林宇。当“规模+杠杆”并非房企生存发展的良性之道，对高质量的定义成为房企对市场新的理解。

林宇称：“对于全年目标我们没有做调整，但是相比去年972亿的销售额，会有一个稳步的增长。金辉今年更关注有质量的增长，不盲目追求规模。”

半年报显示，2021年上半年，金辉控股确认收入达160.7亿元人民币，同比增幅44.1%；实现毛利润33.9亿元，同比增长33.2%；实现净利润20.1亿元，同比增长92.4%。同时净利润率也增至12.5%，盈利能力大幅提升。

1996年成立，发家于福建，2005年实现全国化扩张，金辉并不是最早实现上市的那波房企，也并没有闽系房企身上固有的激进标签。早在2020年年报实现三条红线转绿，此种情况在半年报中得以延续。

半年报显示，金辉同期净负债率75.9%，现金短债比1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，三道红线皆为绿档。

金辉没有使用任何商票

在市场流动性边际趋紧的大背景下，“集中供地”和“房贷集中管理政策”等政策对房地产投资带来新的挑战，这也考验企业经营活动现金流。

针对目前融资情况，徐小冬指出，截至2021年6月30日，金辉控股获得银行授信841亿元，其中已经使用授信额度为341亿元，未使用授信额度为500亿元。金控控股进一步扩大了与银行、信托等融资机构联系。

“金辉控股并没有使用任何商票，公司在财务政策一直强调40%的比例，做到了管理层的研判，坚持审时度势的态度，做到不盲目乐观，进行长远发展的目标。

据了解，金辉控股上半年三条红线保持达标状态。债务方面，金辉控股的加权平均债务成本进一步下降至6.95%，相较于2020年底的7.47%有明显降低。

对于融资成本的降低，金辉管理层称，主要是因为融资结构的优化，融资成本较低的银行贷款占比较2020年底提升13.6个百分点至66.3%；成功发行包括CMBS、ABS在内的多笔低成本资产抵押证券；境内外公司债券的发行成本也随上市后信用评级的上调而有所下降。

“金辉一直是四大行总对总的客户，在开发贷方面得到银行及股份制银行的大力支持。目前金辉控股整个融资成本在6%左右，相比于其他房企具有竞争力，按揭方面一季度二季度表现还好，但明显感觉银行有收紧趋势，公司也在进行一些预备工作。”

半年报显示，截至2021年6月30日，有息负债总额为543.97亿元，较2020年底增速仅为1.2%。如下半年维持当前债务增速，将大大低于“三道红线”绿档要求：有息负债年增速不超过15%。期末现金及银行结余达254.8亿元。

下半年将加大拿地节奏

对于拿地策略，林宇称，今年上半年，土地市场火热，金辉保持谨慎乐观态度，更关注土地质量和项目利润，下半年拓展留有比较大的空间。

据徐小冬介绍，2021年上半年金辉控股未支付土地款17.7亿元，其中上半年所拿的17宗土地中有16宗是招拍挂。

在拿地方面，金辉控股主张在公开市场获取，未来将以收并购作为补充方式进行，就下半年来看，从变现销售溢价的角度考虑，未来将坚持公司刚需、刚改、首改产品为主。

“在上市前的路演时，我们就一直强调整个拿地金额不超销售额40%这一比率。”徐小冬称，金辉上半年拿地比例远低于40%，也为下半年拓展一些优质、低成本的土地提供了不少机会。

对于两集中政策，金辉管理层表示，目前土地市场过热，是为了达到稳预期、稳房价的目的，利于市场平稳的发展。金辉控股希望在可控的范围内进行摸排，上半年拿地并不是太多，下半年将加大拿地节奏，聚焦深耕的板块，特别是在长三角、珠三角等地，在新的拓展领域会更加谨慎。

半年报显示，2021年上半年，金辉控股共拓展17幅新土地，规划建筑面积221.8万平方米，涉及11个一线、强二线重点城市，其中包括北京、重庆、宁波、郑州和泉州等城市，主要集中在长三角、东南和珠三角。报告期末，土地储备总建筑面积达3307万平方米，其中97.9%位于强二线及核心三线城市。