华润置地“失去”广州和上海

作者丨薇安

出品丨焦点财经

近日，广州黄埔区新溪片区旧城项目首开区建设全面启动拆除工作的消息，牵动了市场敏锐的神经。据悉，该巨无霸项目将引入华润集团旗下商业品牌“万象城”，而这也是广州第一个华润万象城。

作为华润置地自称“用6年时间听懂广州”后，首次明确打造的万象系商业项目，此举动作颇大，这是引发市场关注的原因之一。此外，综合项目所处地段的消费力、商业氛围和高奢市场竞争力等因素来看，市场分析认为，华润置地在此落地万象城的阻力较大，更有可能布局的是万象天地或万象汇等中端商业。广州首座华润万象城能否如期落地，这是引发市场关注的原因之二。

广州新溪旧改项目，是华润置地在广州布局的首个核心区旧改项目，也是鲜少具备商业因素的项目之一。资料显示，自2014年进入广州至今，华润置地已在此落地了6个项目，参与了黄埔新溪村、白云石马村及南沙芦湾村等三个城市更新项目的改造，但具有商业因素的项目并不多。

“地段”是商业地产能否经营成功的关键条件，也是影响此次万象城项目能否如期落地的重要因素。据焦点财经梳理，北上广深四个一线城市中，深圳万象城所在的罗湖金融商务中心区，目前仍是深圳高净值人群的聚集地，具有打造高端项目的基础条件；上海万象城所在的虹桥吴中路商圈，同样是集聚高消费人群的潜力区域；由于万象城定位高端，北京因缺少合适的进驻地段，且竞争激烈，这导致华润置地至今只在北京落地了五彩城、万象汇和凤凰汇三个品牌，尚无万象城项目。

分析认为，广州的消费力虽足以承载高端商业，但是在既有太古汇、K11购物艺术中心、天环广场等高端商业地标所打造的商圈基础下，华润万象城将面临激烈的市场竞争。长远来看，该万象城也有落地广州黄埔区的可能性，但时下来看，黄埔区的零售商业发展现状与片区形象尚与项目定位不完全匹配。此时落地万象城，是对华润置地突破市场的决心和自身商业项目运营能力的极大考验。

“落后”的广州区域

不过，这仍被认为是华润置地加码广州的表现。众所周知，作为华润置地在粤港澳大湾区的两个核心区域，广州的表现长期落后深圳。此前，管理层也提出了要全面复制深圳模式，到2025年，广州公司的权益签约额将超过300亿，市场占有率进入前5的目标。同时，其还指，要落地2个以上商业综合体项目，包括1栋华润大厦，以片区综合开发运营为核心实力的深圳模式将在广州落定。

两个核心区域的销售差距从一组数据可见一斑。资料显示，2020年，华润置地在深圳的销售额达到了188.33亿元，占当期华南大区791.3亿元销售业绩的比重为23.8%。反观广州，签约金额虽逐渐由2014年的0.46亿元增涨至160亿元，但仍落后深圳28.33亿元。

即便将范围拓展至整个行业而言，华润置地在广州的表现也不突出。据克而瑞统计，今年上半年，排名广州区域前三甲的房企分别为越秀地产、保利发展和中海地产，全口径金额为262.89亿元、239.39亿元及175.46亿元。而华润置地同期的全口径金额仅有69.36亿元，相比前三甲各落后了193.53亿元、170.03亿元及106.1亿元。

时间回溯至2020年，华润置地在广州的销售表现也是落后为主。彼时，销售排名前三甲房企分别为保利发展、越秀和万科，权益销售额为328亿元、305亿元及158亿元，而华润置地的权益销售额仅有46亿元，排名行业第23位，相比排名第三的万科相差近百亿。

错过上海首轮“盛宴”

比广州区域的“落后”表现更甚，华润置地在上海则面临了“无房可售”的局面。受去年“围标”事件影响，华润置地被上海方面拒绝参与今年的土拍，并因此无缘此前的上海首轮集中供地。

焦点财经获悉，华润置地目前在上海的土地储备并不充足。目前，华润置地在上海只有四个可售住宅项目，即“尾盘在售的幸福里、云麓里，和仍有部分新房源入市的玲珑悦府、西郊都会”。其中，玲珑悦府为合作方卓越操盘，西郊都会为万科操盘，云麓里为中海操盘，幸福里虽由华润置地操盘，但项目历经2019年2月和7月的两次开盘后，仅剩68套房源在售。

失去操盘权的同时，华润置地上海项目的权益占比也在不断走低，不少项目的权益占比低于50%。以西郊都会项目为例，该项目华润置地的权益占比仅有25.63%。评论指，不断走低的权益占比，不仅影响了华润置地整体的权益占比水平，也使得其销售业绩呈现“虚胖”状态。

“虚胖”的背后，华润置地在上海的收入贡献也在逐年下降。财报显示，2017年至2020年，华润置地上海的营业收入分别为241.72亿港元、225.61亿元、260.05亿元和299.87亿元，占总营收的比重为23.12%、21.46%、20.5%、19.1%。

对于华润置地2021年无法在上海拿地的情况，业内指出，房企拿地呈现滞后性，今年拿地主要转化为明年或者未来的销售业绩。这意味着，华润置地未来在上海的销售业绩仍将呈下降态势。

跌出行业前十

在中指院的统计中，除在上海的拿地受阻外，华润置地在广州的拿地金额也未挤进前十。不过，在西安等城市，华润置地的拿地力度并不算低，且不乏高溢价拿地。4月9日，华润置地经摇号竞得西安西咸新区沣西新城一商住用地，总价22.51亿元，溢价率竟高达225.83%。

在广州，华润置地也摘下了一宗高价地。同在4月9日，华润置地以21.28亿元总价+竞配建23400平方米的代价斩获白云区金沙洲地块，折合楼面价4.1万元/平方米，刷新金沙洲片区楼面价新高，挤进广州地价TOP10。

如上拿地之举推高了华润置地的整体拿地力度。中指院统计显示，截至7月底，华润置地的拿地花费已有693亿元，拿地面积713平方米，拿地销售比59.84%，平均拿地成本9481元/平米。相比去年同期，其拿地金额上涨了45.28%，平均拿地成本上涨了498元/平米，拿地销售比达59.84%。

近日公开报道称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额的40%。华润置地位列其中，与此对比，其拿地销售比已高出红线约19个百分点。

另据克而瑞统计，今年以来，百强房企的拿地销售比为0.3，各梯队的平均拿地销售比均低于0.4。尤其31强至50强，后50强的平均拿地销售比甚至未到0.3，拿地积极性最高的21强至30强房企平均拿地销售比也仅有0.37。与此相比，华润置地的表现也处在高点。

业内指，对激进抢地的华润置地而言，不得不考虑的一个问题是，高价地块带来的利润反噬。克而瑞根据成交地块周边3公里范围内在售住宅价格测算，在华润置地补仓的北京、杭州、长春、沈阳等城市，地块毛利率均低于30%，无锡的毛利率更是低于10%。

作为第一梯队房企，华润置地站在“十四五”的开局之年，曾提出了新的5年增长小目标：到2025年，华润置地将实现权益签约额和租金收入双翻番。未来5年，华润置地的销售签约额将保持行业前十，在营购物中心总数将实现翻倍。

如今来看，华润置地能否“保住前十”仍存在诸多不确定性。中指院的统计显示，今年前 7月，华润置地录得1158亿元权益销售额，排在行业第13位，跌出了前十。若以全口径金额来看，其虽成功保住了前十，但1878亿元的销售业绩，仅比第11名绿地控股高出8亿元。