随着房地产市场失去动力 澳大利亚房价将下跌
来源： 2021-08-04 18:31:56
本周，CoreLogic 录得 7 月份澳大利亚房地产价格再次强劲上涨 1.6%，其价值在 2021 年前七个月和过去一年中分别上涨了 14.1% 和 16.1%。
这标志着 CoreLogic 17 年来最强劲的年度价格增长。它也是有史以来最广泛的房地产繁荣之一，每个首府城市和州地区都实现了年度增长。
强劲的价格增长背后有几个因素。创纪录的低抵押贷款利率和待售房屋的严重短缺在市场上造成了“FOMO”(害怕错过)。在他们存入价值 2000 亿美元的当前局势刺激计划后，家庭财务状况不佳。最后，就业机会充足，澳大利亚失业和就业不足的职位空缺数量创历史新低。
然而，虽然房地产价格增长仍然强劲，但市场开始失去动力。
价格增长的最佳短期领先指标是全国拍卖清盘率，从 3 月份的峰值大幅下降;尽管从历史的角度来看仍然很高。
房地产价格的第二个最佳领先指标是新抵押贷款承诺的增长，这也有所下降：
展望未来，有几个不利因素将使房地产价格放缓到 2022 年。
今年晚些时候，澳大利亚审慎监管局 (APRA) 可能会对抵押贷款实施“宏观审慎”限制以冷却市场，例如贷款价值比 (LVR) 限制、债务收入比 (DTI)限制、增加抵押贷款缓冲或限制只付息贷款。
APRA 在 2014 年 12 月和 2017 年 3 月实施了这些类型的限制，并迅速降低了目标抵押贷款产品的信贷增长。
虽然官方现金利率在未来 12 个月内不太可能上升，但由于储备银行的定期融资工具 (TFF) 于 6 月 30 日关闭，因此固定抵押贷款利率也应该会适度上升， 2021。
TFF 为银行提供低成本的三年期资金以支持信贷供应。它在取代更昂贵的批发融资和降低固定抵押贷款利率方面非常成功。
因此，随着 TFF 现已关闭，平均抵押贷款利率应该会从历史低点上升，从而抑制抵押贷款和房地产价格到 2022 年的增长。
澳大利亚房地产市场的另一个长期逆风是在人口增长下降的情况下在建房屋供应量增加。
联邦政府的房屋建筑商刺激计划推动了在建房屋的大量增加，其中大部分将在明年上市。这发生在澳大利亚移民处于世纪低点的时候，这意味着房屋的结构性供应将急剧增加(见下图)。
最后，由于负担能力下降，房地产价格增长应该会放缓。房屋价值的上涨速度远快于收入，这意味着越来越多的买家被定价过高。随着价值的上升，潜在买家的数量必然会减少。
权衡所有因素后，我们的基本假设是，澳大利亚房地产价格增长将在 2021 年剩余时间内放缓，然后在 2022 年引入监管抵押贷款限制措施后更大幅放缓，下一次房地产低迷将在 2022 年底或 2023 年初到来。
我们预计最近的封锁不会改变这一轨迹。之前的封锁见证了买家活动和供应商活动的下降，然后在限制放松或取消后恢复到封锁前的水平。从本质上讲，低库存水平支撑了价格，而各个市场都处于封锁状态。
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