费城房屋的销售速度比以往任何时候都快而且价格也更高

那么，现在的房地产市场到底有多失控呢?

下面的两个故事可能会给你线索。

第一个来自Compass Real Estate的Wynne Group团队负责人 Cherise Wynne，她正在帮助一名从纽约搬到这里的妇女在日耳曼镇找到她看中的房子。这所房子是一个独立的结构，与西边的双胞胎相得益彰，位于距离克莱夫登一个街区的街道上。它已经进行了几次升级，包括一个新厨房、主浴室和日光浴室，并且状态良好——至少在内部是这样。“这座房子有很多特色，这就是人们喜欢它的原因，但它需要大量的外部工程，”Wynne 说。

她和她的客户在上市几天后，即在上市代理安排的开放日之后立即安排了一场私人展览。私人展示使买家能够更仔细地观察房子，而且通常就是私人展示。但是当他们到达时，他们发现他们并不孤单。开放日很晚才结束，另外两批人已经在屋子里了。另一名经纪人在门廊上等着进去。当另一名经纪人告诉她下午 1 点将带她和她的客户去看房子时，Wynne 回答说：“哦，这很有趣。我也是。”

中介不应该重复看房，尤其是在 COVID 安全规则到位的情况下，但上市中介显然这样做了，因为很多买家都想看房子。Wynne 和另一位经纪人被留下来弄清楚如何工作，这样他们就不会在与客户一起参观房子时撞到对方。

然后他们都进去了。但五分钟后，人群越来越多。

私人表演竟然是一个暴徒场景。Wynne 说，当她和她的客户在那里时，有超过 10 组买家和代理人穿过这所房子。而且，看起来，他们都提交了房子的报价，标价为 239,900 美元。“不用说，我们写了一个要约。Wynne 说，我们多出 40,000 美元，我们准备支付转让税和其他一些费用，并进行有限的房屋检查，而不是完整的检查。

甚至这还不够。提交报价后，她收到了代理发来的电子邮件——向所有失败的投标发送的批量电子邮件。它本质上说：“对不起，各位，我讨厌这样做，但在四天的时间里，我们进行了 100 场放映，并收到了 25 份报价。我们接受了一个”——唯一比 Wynne 提出的出价更高的出价。

而这一切都发生在房子还有人居住的时候。

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另一个故事来自伯克希尔哈撒韦家居服务 Fox & Roach Realtors的 Damon Michels 团队的经纪人Joshua Pagan。

他的卖家希望以 260,000 美元的价格购买位于印第安皇后巷的三层联排别墅，距离东瀑布的主要商业十字路口约一个半街区。这足以让他们还清他们为房子取出的两笔抵押贷款，还清大部分拖欠的财产税账单，并在波茨维尔购买价值 30,000 美元的小得多的房子。

200 年代中期的价格对于 East Falls 的那部分来说并没有出格，最近类似的房屋售价从 255,000 美元到 400,000 美元不等。但那些房子都完好无损。这一个处于崩溃的边缘，并且在过去几年中被证明是不可能出售的。

业主在这所房子里长大，并在里面生活了近 70 年。然而，听异教徒告诉它，一旦他们成为它的所有者，他们就不会在维护中投入一分钱。

“当你走进去时，你注意到的第一件事就是它闻起来像猫，”他说。所以，他想，我们只需要摆脱猫。但随着他继续参观，情况变得更糟：三层楼房子楼上的电线被击中，业主用陪审团操纵的延长线为那里供电。起居室墙壁上的灰泥开始脱落，厨房地板上的油毡被毁了一半，后屋的天花板和三楼的一个房间都在倒塌。楼上，临时搭建的第二间厨房由一根延长线供电，包括其产品系列。三楼的一间卧室里堆满了鸟食，另一间卧室渗水太多，天花板塌陷，吊扇向下折叠。

“我很惊讶每个人都毫发无损地离开了这所房子，”Pagan 说。

这所房子自 2019 年以来一直在市场上出售，当时业主要求他以 36 万美元的价格挂牌。它坐了几个月。就在大流行封锁之前，他以 220,000 美元的价格重新上市，然后在获得一些低价报价后于 2020 年 4 月将其从市场上撤下。

然后，在 2020 年底，业主告诉他关于财产税法案和他们想在波茨维尔购买的房子。Pagan 不情愿地决定在今年 1 月以 260,000 美元的价格将他们的房子重新挂牌——并且惊讶地接到了几个人的电话，他们以较低的价格提供所有现金。单凭这一点就感觉像是一个奇迹。不久之后，另一位经纪人打电话要求以要价提供全现金报价，看不见。

“我想，'你确定吗?'她甚至不知道里面是什么样子。”

但是，想为自己买房的经纪人坚持认为她可以接受这个提议。她的丈夫是一名建筑师，他们可以处理房屋所需的全部重建工作。最终，这对夫妇决定为购买提供资金，因此从达成协议到完成交易的过程大约需要四个月。但是 Pagan 和业主得到了他们想要的 260,000 美元中的每一分钱。现在房子正在重建中。

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这些故事的寓意是：现在，对房产的竞争如此激烈，以至于像样的房子会收到大量报价并迅速出售，甚至火鸡也以要价找到买家。

据德雷克塞尔大学林迪城市创新研究所高级研究员凯文·C·吉伦 (Kevin C. Gillen) 称，这个市场在他多年分析费城住宅房地产销售情况中从未见过。他说，自去年夏天以来，市场甚至超过了 2008 年的市场，这是房地产泡沫的高峰年：“这是我见过的最热的市场，就成交率、销售额、百万-美元销售，价格升值，房屋上市后的快速成交。就你想采用的任何指标而言，市场都在炙手可热和白热化之间。”

吉伦说，其中一些是由于经常影响房地产市场的周期性因素。其中之一是利率处于历史最低水平：“当利率低时，房屋变得更便宜，这往往会推高价格。”再加上极低的待售房屋库存，价格会进一步上涨。“但另一个重要因素是，大流行之后，经济发生了结构性转变，从在屋外消费转向在屋内消费。”

他说，这是由两个主要因素造成的。“首先，在家远程工作的人比以往任何时候都多，所以你的房子不仅仅是你住的地方;现在是你的办公室。由于您在那里度过了更多的时间，因此您会受到激励，让房子更适合您。

“最重要的是，因为新冠肺炎，你不能出去，所以所有花在外出就餐、去剧院和博物馆或度假旅行的钱，人们都花在了家里。所以你的家不仅仅是你生活和工作的地方;这是您玩耍的地方——这是您的健身房、您的水疗中心、您的剧院、您的餐厅。你的院子就是你的公园。”人们一直愿意在家庭设施以及拥有这些设施的房屋上花钱。吉伦说，自从大流行开始以来，游泳池和网球场等户外用品通常充其量不会增加任何价值，但其价值却猛增。凯勒威廉姆斯费城的经纪人迈克麦肯说，在郊区，“人们告诉我安装游泳池需要一年或更长时间。甚至为游泳池提供服务也需要永远的时间。”

代理开发商诺亚·奥斯特罗夫 (Noah Ostroff) 过去一年的生活就是吉伦所说的例子。Ostroff，2003年开始从事房地产，2008年开始从事销售工作，是房地产销售团队和物业管理公司Philly Living的CEO和创始人;他还领导凯勒威廉姆斯费城，这是该市最大的单一房地产经纪公司。根据 Ostroff 的说法，过去用于拿铁咖啡的现金现在被用于支付首付：“以星巴克为例。人们每天都去星巴克，但他们并没有那样做，他们也没有像过去那样经常乘坐优步。这些小事情在一天和一周的过程中加起来。”

他们有没有。根据《华尔街日报》今年年初的一份报告，到2020 年底，美国的储蓄率已升至 13.7%，比大流行前大约 8% 的水平高出 71%。

奥斯特罗夫承认，这种好运并不是平均分配的：如果你在那家星巴克工作、在餐厅当服务员或开过优步，你的收入就会受到影响，如果没有大流行的失业援助，你可能会发现自己无法支付租金或抵押贷款。但那些确实从这种结构性转变中受益的人发现自己有更多的钱可以用于房地产预算。

奥斯特罗夫认为，大流行限制解除后的价格上涨导致一些房主加快了出售房屋或购买新房屋的计划。“由于利率较低，希望在未来一、两年或三年内搬家的人们加快了这一时间表，”他说。

问题是，这些人与其他人一起加入，他们可能根本没有计划搬家，直到大流行及其产生的工作结构性转变使他们摆脱了靠近工作场所的需要。这导致一些城市居民在郊区寻求更远离社会的住房。但是，Ostroff 指出，“我们也有来自纽约、DC 和我们附近的其他地区城市的人涌入，他们意识到他们可以保留纽约的工资并在费城工作，也许每周去一次或一次一个月。”

结果是：即使越来越多的人将房屋投放市场，库存仍然非常低，因为仍有更多人想要购买。根据 BHHS Fox & Roach 今年 1 月的数据，当月在费城八县核心大都市区售出 5,225 套房屋，比前一年增长近 15%，比 2019 年增长 29%。但平均待售天数大幅下降到 34 个，比 2020 年下降 41%，比 2019 年下降 46%。

唉，没有什么是永恒的，吉伦说，产生这个竞争异常激烈的市场的条件肯定会改变。首先，即使是在家工作的人在那里的时间也会比以前少，因为宾夕法尼亚州、新泽西州和特拉华州都取消了对餐馆、酒吧、体育设施的大部分容量和营业时间限制，文化景点等公共聚集场所。因此，我们积蓄的部分钱将用于外出就餐或在星巴克喝咖啡，从而减少我们在家中的支出。

此外，他说，区域经济的某些基本面意味着旋转木马将不得不停下来：“它不能继续下去，原因很简单，价格的增长速度不能超过其基本面可以无限​​期证明的合理性。 ，尤其是相对于收入和人口增长而言。”换句话说，除非纽约人涌入这里，否则房价将很难维持在基于市场上有多少费城人以及他们能负担得起的水平的当前水平。

不过，奥斯特罗夫并不认为明年会出现不可避免的放缓：“我认为目前的市场至少会持续未来 12 个月，因为利率上升需要一段时间。它们不会在短时间内大幅上涨。”

他还表示，目前租房的人，包括许多千禧一代，将有助于在他们离开观望并开始购买时保持市场活跃。“对我来说，这很好，因为我们都认为这个 [巨大的卖方市场] 将在三四年前结束。”

吉伦还看到千禧一代的首次购房者在大流行之前开始的销售派对继续在市场的入门级房屋端进行：“他们得到了刺激资金，所以他们感觉比以往任何时候都更富有。他们变老了，所以他们更成熟了;他们正在结对生孩子。而且他们已经被关了一年多了，所以他们一直没有出去花钱。所以他们的储蓄账户增加了，他们一直在偿还信用卡，所以他们的分数上升了，事情正在开放，所以他们感到普遍乐观。”他确实警告说，由于木材短缺，不断上涨的建筑成本可能会导致在这些新手购房者的价格范围内建造的新房子很少。

虽然吉伦表示，仅费城的买家无法支撑当前的价格水平，但价格下跌并不是未来的唯一可能性：“我们要么将进行大幅向下修正，这将是痛苦的，要么我们将成为一个负担不起的城市，这也将是痛苦的。这两种结果都不会好。现在，哪一个会发生?”

至于 Wynne 的客户失去了 Germantown 的房子：在她未能与另一栋房子的卖方达成协议后，Wynne 告诉她西费城 Cedar Park 区的一栋场外房屋即将上市。客户提早提出要约，并被接受了——而且她不必与其他任何人争吵来购买它。