真的存在住房供应短缺吗

一位房地产分析师表示，住房供应与人口增长保持同步，只是可供自住业主购买的房产减少了。

封锁后的房地产市场繁荣导致房价飞涨，供应不足通常被认为是主要原因之一。

但 Homes.co.nz 首席执行官杰米·克鲁格 (Jamie Kruger) 的新分析表明，人口增长并未超过可供购买的房产供应。

克鲁格使用新西兰统计局的人口和住宅数据计算出 1991 年和 2021 年的房产(自住和出租)与人口的比率。

1991年，大约有128万处房产和353万人口，这相当于0.361的财产与人口比。

30 年后的 2021 年，这里有 187 万个房产和 510 万人口，这是 0.367 的财产与人口比。

他说，这意味着增加到国家住房池中的额外房产数量足以支持人口的增长。

但是，尽管供应跟上人口增长的步伐，克鲁格的分析还显示，出租房屋的比例显着增加，而不是自住房屋。

1991 年，128 万处房产中有 311,000 处出租。这意味着租金占住房存量的 24%。

但在 2021 年，187 万套房产中有 621,000 套是出租的，这意味着现在有 33% 的住房存量是出租的。

克鲁格说，在过去的 30 年里，住房存量中增加了 586,000 处房产，其中 306,000 处或 52% 是出租房屋。

他说，这是历史平均水平的两倍，这意味着在过去的 30 年里，自住物业与出租物业的比率从四分之一上升到三分之一。

这也意味着大部分新增物业已被投资者而非自住业主购买并出租。

他说，如果租金比例在 1991 年至 2021 年之间保持不变，那么住房存量组合中将有大约 450,000 套。

“但现在有 612,000 套出租房屋，因此投资者的活动似乎已经从自有住房中取出了大约 171,000 套房产。这意味着自住物业减少了 12%。

“因此，尽管总供应量与人口增长保持同步，但供自住业主购买的房产似乎确实减少了。”

克鲁格说，虽然分析不深入，也没有包括家庭规模和房产的房间数量等因素，但它表明问题不在于房产的数量，而在于谁在购买房产。

“新西兰的房地产投资规模是一个普遍存在的问题。首次购房者正在努力进入市场，许多年轻人没有购买首套房的愿望，因为他们不知道如何才能做到。”

他说，这是一个需要一代人才能改变的问题，应该关注如何让人们实现多元化并投资于房地产以外的资产。

然而，大多数住房供应数据都指向短缺。例如，Kiwibank 估计短缺量约为 67,000。

Infometrics 经济学家 Brad Olsen 表示，如果从国家层面来看房地产对人口的供应情况，很可能会出现一个平衡的广泛趋势。

但他说，地区差异和人口构成以及他们居住的环境的变化是关键，并且对等式产生了影响。

“在 2019 年，我们估计全国供应不足的房屋约为 2500 套，但这是一个净数字，因此考虑了供应不足和供应过剩。但我们估计仅在全国范围内就供不应求就达到了 40,000 左右。”

他说，有些地区的住房供应和人口合理地保持一致，但也有其他地区，尤其是奥克兰，供应严重不足。

“现在家庭变小了，或者说由更少的人组成，所以虽然有更多的房子，但其中大部分居住的人却越来越少。还有更多的人留在家里，而不是像过去那样搬出去。”

奥尔森说，如果卧室数量继续与家庭构成相匹配，那么房产与人口的比率可能会奏效，但事实并非如此。

Realestate.co.nz的最新数据还显示，待售房屋数量目前接近历史最低点。6 月份挂牌量同比下降 33.3%，五个地区出现 14 年创纪录的库存短缺。

房地产投资者联合会执行官 Sharon Cullwick 表示，实际上许多地区的租赁存量短缺。

然而，她说，与 30 年前相比，租赁住房的需求可能更大。

住房和城市发展部最近的数据显示，有超过 42,000 人没有住所、临时住所或合租住所，公共住房登记册上有超过 23,000 名申请人。

她说，需要社会住房和私人租赁选项来解决这个问题。

“总会有一部分人租房而不是拥有，要么是因为他们想这样做，要么是因为他们选择这样做。

“在海外也是如此，但在新西兰租房似乎常常被认为是一种劣等的选择，而且不应该如此。”