在快速而激烈的房地产市场中首次购房者难以找到房屋

多年来，基思·雷曼 (Keith Lehman) 已竭尽全力为自己准备置业。他对房地产市场保持着敏锐的眼光，聘请了一位积极进取的房地产经纪人，并担任他的北法戈公寓大楼的常驻经理，以便他可以节省额外的钱。然而，在开始寻找家园一年半后，雷曼兄弟眼睁睁地看着一个又一个梦想家园从他的指缝间溜走。

Fargo North 的数学老师和田径教练是一位勤奋的 26 岁年轻人，他想买下自己的房子。没有什么太复杂的。只是一个带院子、主层卧室和浴室的小房子，以防万一他的祖父，一个 90 多岁的独立农民，想和他一起搬进来。

“老实说，我不关心平方英尺，”雷曼说。“而且我想我想要一个车库来存放我 22 岁的汽车。”

多年来，雷曼兄弟为自己置业做好了一切准备。他对房地产市场保持着敏锐的眼光，聘请了一位积极进取的房地产经纪人，并担任他的北法戈公寓大楼的常驻经理，以便他可以节省额外的钱。

然而，在开始寻找家园一年半后，雷曼兄弟眼睁睁地看着一个又一个梦想家园从他的指缝间溜走。

雷曼说：“不断尝试和尝试让人感到沮丧。”

在目前利率徘徊在3%、甚至50万的房子上市几天内就可能卖出的房地产市场中，买房的经历很考验人的耐心和毅力。但在 250,000 美元及以下的紧张市场中尤其如此，因为这一类别的住房存量更加有限，而且买家没有无限的预算来提供高于标价 20,000 美元的价格。

“供求关系就是这样。只是缺乏库存，”法戈-穆尔黑德地区房地产经纪人协会主席、19 年房地产经纪人尼克奥尔森说。

Olson 指出，Fargo-Moorhead MLS 显示只有 54 套都市区房屋在 200,000 美元至 250,000 美元之间。

“我们的市场上有 985 名房地产经纪人，所以如果每个房地产经纪人都有一个买家，那么在这个范围内很难找到任何东西，”他补充道。

造成住房短缺的另一个因素是后 COVID 时代，千禧一代推动在“郊区”建造更大的房子，并提供办公空间。

“当人们在家工作时，他们意识到他们需要额外的空间来专用于办公室，而且可能他们的卧室数量已经用尽，”奥尔森说。“现在，由于雇主允许他们长期在家工作，他们需要更多空间。”

保证利率的 Travis Lang 总部位于俾斯麦，但与整个法戈地区的客户合作，并在去年被公认为该州总成交量最高的抵押贷款官员。Lang 为住房难题提供了另一个转折点：州外买家的涌入。“我们看到很多其他州的人搬到北达科他州，”他说。“很多人正在离开他们不想再居住的疯狂州……而且，因为我们没有很多人和房子，这让市场变得疯狂。”

那么为什么建筑商不能简单地开始建造以满足需求呢?

这不是因为缺乏尝试。根据 Fargo-Moorhead 房屋建筑商协会的数据，大都会区和周边社区的所有新住房开工许可已从 2020 年 5 月的 294 个跃升至今年 5 月的 545 个。

Fargo-Moorhead 房屋建筑商协会首席执行官 Bryce Johnson 表示，虽然房屋建筑商正在拼命建造房屋，但该行业一直受到吝啬的建筑材料管道和技术工人严重短缺的阻碍。

约翰逊说，建造新房尤其具有挑战性，因为它们的利润率往往较低。当如此多的因素推高建筑成本时，这一点尤其重要。

当建筑成本增加时，它影响的人比我们意识到的要多得多。“较低的价格范围最具挑战性，因为每增加 1,000 美元都会对特定购房者产生巨大影响。这真的会让他们失去购买力，”约翰逊说。

竞争使购房者的预算紧张

根据 FMAAR 的数据，奥尔森表示，去年房价上涨了约 8%。因此，去年以 250,000 美元的价格售出的房屋可能会以 270,000 美元的价格出售。

事实上，许多有抱负的首次购房者发现他们的预算跟不上价格上涨的步伐，更不用说竞标战了。

Tessa 和 Tyler Kava 在租来的 West Fargo 联排别墅里抚养他们的两个儿子，分别是 9 岁的 Jaxon 和 5 岁的 Oakley。几年来，他们一直在寻找一个可以称之为自己的地方。

卡瓦夫妇设定了 25 万美元的房屋预算，并提出了一个明确的警告：房子必须在同一个西法戈学区。但他们一直沮丧地发现房子要么不适合抚养孩子，要么需要大量工作。

“对于首次购房者，我们几乎感到绝望，”泰莎说。“我们能买得起房子吗?我们没有出色的工作，但我们都有很好的薪水工作……所以我们怎么能买不起房子供家人居住呢?”

雷曼兄弟可以关联。一年半前，当他听说法戈北部有一座整洁的两居室两卫小洋房时，他开始寻找一个家。

雷曼兄弟认识正在卖房子的邻居，真的想让他搬到那里。卖家最初预测它的售价在 140,000 美元到 160,000 美元之间。这对雷曼兄弟来说是完美的，他为自己设定了 180,000 到 185,000 美元的预算。但当这栋房子最终挂牌出售时，它加入了一个狂热的看涨市场。它的上市价格为 205,000 美元。

雷曼今天说：“我就是找不到钱，也找不到理由花那么多钱买一栋 800 平方英尺、地下室未完工的房子。”“那是心碎开始的时候。”

雷曼兄弟和卡瓦都表示，他们会考虑在预算的最高端提供报价，但前提是未来的房屋已准备好入住。

“我们已经花了很多时间提早下班或取消看房的计划，”卡瓦说。“许多从未更新过。我们遇到了他们的地基问题和糟糕的屋顶，或者他们需要新的壁板和窗户。我也不能花 25 万美元买房子，然后把所有的钱都投入其中。”

奥尔森建议不要太沉迷于竞价战的竞争精神，以至于让个人不知所措。如果客户预先批准了 250,000 美元的贷款，他建议他们将预算的最高端设置至少低 10,000 美元，这给了他们一些谈判的空间。这也可以防止为房屋支付超过其评估价值的价格。

这个快速而激烈的市场的另一个问题是，现有的房主可能会在找到新的住所之前发现他们目前的房屋正在出售。“我知道我可以卖掉我的房子，但我要住在哪里?”奥尔森说。“我们一直听到这个。”

如果我们不建造它，他们会来吗?

HBA 的 Bryce Johnson 很清楚都市区需要更多的当地住房选择。“我们有年轻的家庭试图摆脱出租单位，因此拥有多样化的住房存量非常重要，”约翰逊在最近由商会主办的关于都市区住房市场状况的演讲中对一群商人说。“就我们面临的挑战而言，在可实现和负担得起的住房方面存在全面障碍。”

在她的演讲中，她概述了建筑商面临的三个主要障碍：

1.监管障碍：约翰逊说，建筑法规很重要，但越来越不一致且难以遵守。在全国房屋建筑商协会 2011 年的一项调查中，建筑规范、土地使用和环境规范的总影响使新房的平均成本增加了 65,224 美元。十年后，这些规范和法规已经发展到平均新建成本增加了约 94,000 美元。

例如，北达科他州的霜冻深度代码要求是 54 英寸，而明尼苏达州的霜冻深度代码要求是 60 英寸。“所以，如果你在 Main Avenue 过河，从 Fargo 到 Moorhead，那么霜冻深度要求真的有那么大不同吗?”约翰逊问道。

她补充说，仅在霜冻深度要求上的这一单一差异就可以为在明尼苏达州和北达科他州建造的房屋增加 3,000 美元。

2. 建筑供应短缺：同样，由于 COVID，建筑材料的供应管道已大幅放缓。约翰逊说，首先是木材成本飙升了 200%，使房屋的平均价格增加了 36,000 美元。

尽管木材成本开始下降，但现在几乎所有建造房屋所需的材料都更难采购。“要么严重短缺，要么有些短缺。两者之间没有任何关系，”约翰逊说。

3. 熟练劳动力短缺：全国房屋建筑商协会报告说，去年住宅建筑职位空缺增加了 87,900 个，到今年 2 月创造了 266,000 个空缺建筑职位。

根据北达科他州就业服务中心的数据，6 月份卡斯县有 157 个与建筑相关的空缺职位，以及 100 个有效简历。这实际上比 2020 年 6 月有所下降，当时有 261 个开放的施工职位和 41 个提交的简历。

约翰逊说，住宅建筑商还不得不与两个大型本地项目竞争工人，包括法戈的亚马逊配送中心和 FM 地区洪水分流项目。

“如果我们不能让设计人员到工地完成房屋，完成项目的日期就会推迟，这将影响资金或融资以及购房者的交房日期，”约翰逊说。

朗说，由于各种短缺，曾经需要四到六个月才能完成的住宅现在需要六到八个月。

约翰逊说，缺乏熟练劳动力库会产生更大的影响，而不仅仅是施工拖延，因为当这些雇主看到缺乏熟练劳动力库以及经济适用房短缺时，这可能会使吸引新企业变得困难。一个潜在的劳动力。

约翰逊说，HBA 正在与 The Chamber 等社区合作伙伴合作，寻找创新方法，向更多年轻人介绍技术行业。

“对我们来说，学生不会被介绍到这个行业——部分原因是父母有一个心理障碍，说如果你没有四年制学位，你就不会成功，”约翰逊说。

这能持续多久?

尽管几位当地抵押贷款和房地产专家表示，过去一个月左右的速度有所放缓，但贷方和房地产经纪人仍然比平均水平更忙。

法戈Town & Country Credit Union25th Street 分行的执行抵押贷款官 Shawn Carlson表示，贷款从 2019 年 6 月的 1000 万增加到 2020 年 6 月的 2000 万。今年，贷款总额约为 1300 万。

Lang of Guaranteed Rate 根本不相信这一步伐已经放缓，并估计他处理的房屋和再融资抵押贷款数量“三至四倍”。

但几位专家提到，他们已经开始看到房屋在挂牌上表现不佳，直到业主被迫降价。“卖家正试图利用火爆的市场，所以他们给自己的房子定价甚至高于他们被迫出售的价格，所以我们也看到了更多的评估问题，”奥尔森说。

至于未来，嗯，专家可以尝试预测，但没有水晶球。

只要利率保持在相对较低的水平，人们就倾向于继续购买房屋。卡尔森说，在 COVID 之前，金融专家依靠一系列不同的指数来预测利率。但他补充说，自从局势爆发改变了一切，大流行似乎是最有力的指标。当失业率飙升时，利率暴跌。当美国似乎在反弹时，利率攀升。现在，当人们谈论 delta 变体时，利率再次下降。“COVID改变了规则，”他说。

房利美、房地美、抵押贷款银行家协会和全国房地产经纪人协会的经济学家预测，2021 年房价中位数将上涨 3% 至 8%，较 2020 年大幅下降，但与上次房地产崩盘时出现的价格暴跌完全不同.

事实上，专家指出，最近的房市大潮与 2008 年的房地产泡沫大不相同。虽然导致 2008-9 年大衰退的房市抢夺是由次贷危机引起的——即房屋泛滥Town & Country Credit Union 总裁/首席执行官 Jeremiah Kossen 表示，向信用记录不佳的借款人发放贷款——现在已经制定了相关法规来防范这种情况。这包括严格的承保步骤，以确保潜在购房者的信誉。

科森还表示，这种房地产繁荣主要是由供不应求以及极低的利率、人们寻求更大的空间以便在家工作、刺激基金提高购买力和看涨股市等因素推动的。

“我不会担心 2009 年的情况，”科森说，“但存在一些与购买力下降或股市下跌相关的下行风险。”

即使抵押贷款利率上升了几个百分点，约翰逊提醒潜在的购房者，他们仍然会非常低——尤其是在查看 80 年代初 18% 的抵押贷款时。“今天的购房者可能真的不知道利率是如何成为购房的障碍，”她说。

而且，尽管当地价格上涨，约翰逊指出，法戈仍然是该国购房最实惠的城市之一。今年 5 月，福布斯将 Fargo 的房价中位数列为 244,000 美元，比全国中位数低 26%。

与此同时，专家建议购房者不要陷入疯狂之中，并相信到时候他们会找到自己的家。“不要为了买东西而买东西，”奥尔森说。“合适的人会来的。”