对话奥园王涛:从“窄门”寻“宽路”

【编者按】“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快转变城市发展方式，实施城市更新行动，城市更新被列入政府工作报告。见证城市生长，寻找焕新力量。搜狐焦点推出“未来城市想象力——2021中国城市更新实录”特别策划，焦点财经对话城市更新“先行者”，开启未来城市想象力。

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

对于房企，一切竞争离不开“人钱地”三大要素，城市、房企间分化及“钱路”日渐逼仄直接带来的结果是拿地模式的改变：

公开竞拍赛道日渐拥挤，并购技术难度系数升级，城市更新成为拿地突围的“蹊径”，在总量见顶的地产下半场，行业认定的是“得城市更新者才能得天下“。在这片万亿规模加持下的蓝海，玩家急速增多。

如若一定要在这灿若星河的城市更新样本中盘点一番，中国奥园（3883.HK）是绕不开的一家房企。从一项数据中，便能窥得一二。

自2011年切入城市更新领域，奥园已成功获取60多个城市更新项目，其中大湾区可售资源约人民币6552亿元，占比97%。另有50多个项目正在有序推进中。数据显示，截至2020年12月31日，奥园拥有土地储备总建筑面积约5718万平方米，总货值约6208亿元，而计入城市更新项目后的总货值约12938亿元，足够未来四到五年发展。

从浩浩荡荡的城市更新项目中走来，在奥园商业地产集团常务副总裁、奥园城市更新集团总裁王涛看来，风险与收益并存，责任与使命共担。

充满无限想象的城市更新，让身处增量市场转存量市场的房企，在这一“窄门”中，窥见了未来城镇化发展过程中可能存在的赢利点。

据克而瑞的数据显示，百强上市房企中，约有47%的企业涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了61%。

在今年业绩会上，奥园透露，2021年的目标1500亿元。以大湾区为核心的城市更新未来三年可转化供货1600亿元。

今年，“城市更新”首次被写入政府工作报告，奠定城市更新在“十四五”时期的战略地位。作为粤港澳大湾区较早进军城市更新的房企，正迎来利润释放期的城市更新成为奥园保障未来持续增长的底牌之一。

王涛认为，城市更新的“护城河"宽且深，给企业参与带来了挑战。而奥园正通过二十五年的积淀，在这一新赛道中建立起“第二曲线”。

奥园商业地产集团常务副总裁、奥园城市更新集团总裁王涛

第二增长曲线

对于多数房企来说，以城市更新切入是通往地产下半场为数不多的门票。如果说招拍挂拿地是短期打法，那么城市更新则意味着房企做好了中长期经营的准备，因为从获取城市更新项目到真正转化成土储有着较长的周期性。

从百强企业布局的城市更新业务分布来看，项目主要集中于珠三角、长三角以及京津冀重点城市，尤其是以广州和深圳两个城市参与的企业最多。

令王涛印象深刻的是，不少城市城市主干道，光鲜亮丽，但是走到里面污水横流、藏污纳垢、消防隐患等问题层出不穷，“城中有村”“村里有城”印在城市的阡陌纵横之中。

他认为，从城市治理的角度来说，城市更新非常有必要，且是多方共赢的结果。从国家层面来说，从2020年以来“内循环”、“双循环”成为国内经济发展的“关键词”，而城市更新成为扩大内需，驱动经济发展的重要抓手。而今年“城市更新”首次被写入政府工作报告中，推进城镇老旧小区改造，也是满足人民日益增长的美好生活需求的题中要义。

企业参与城市更新会考虑盈利模式与现金流，政府则更多考虑城市治理与社会治理，专家学者、设计大师通常更多地考虑人文与历史文化传承。“城市更新需要多方参与，如果大家都本着共建共享思维来推进城市更新合作，将更有助于实现共赢。”

就行业发展来看，王涛所认同的逻辑是，房地产从原有增量时代进入存量时代，从黄金时代到白银时代甚至是青铜时代。从金融端管控来看，包括“三道红线”、对银行及房地产贷款余额的管控、对二手房按揭的管控等相关政策，都给房企带来了非常大的压力，加上目前集中供地，房企在正常的二级市场获取土地，有一定压力。再者，目前市场“面粉"贵过"面包”的态势，城市更新无疑成为获取土地的良好方式。

前瞻行业趋势。2009年，广东省在全国率先开展旧城、旧厂、旧村“三旧”改造试点。而奥园也早于2011年进入城市更新领域进行尝试与探索。

彼时，很多一线房企不愿涉足“旧改”而喜欢公开拿地，高周转开发，回款赚钱快，而“旧改”项目往往投入大，周期长，“扯不清，理还乱”。

作为粤系房企，奥园率先觅得先机，快速杀入广东“旧改”战场。据王涛介绍，未来三年奥园城市更新可转化供货1600亿元，这无疑为奥园后千亿时代的发展做好了“粮草”的储备。

据了解，2020年奥园城市更新开始进入加速转化和收获期，在转化的10个项目中，有8个转入土储。在大湾区，广州大学城项目（广州奥园学苑壹号）、广州黄埔嘉利码头、广州枫源化工（广州奥园中新誉府），珠海斗门奥园丽水湾居、东莞万江金龙等项目均于去年实现供地。

王涛称，就目前来看，奥园的城市更新的项目占比最大的就是大湾区，无论是货值、面积占比都非常高，货值占97%。当然其他区域也有布局，包括环北京、中西部核心区、北部湾等核心城市都有布局。

多维复合矩阵加持

沿着凤凰山脉往南不到十公里，便是翠微村。在这0.7平方公里的土地，常住人口3万+，是珠海市区最大的一条村落。从宋代末期蜿蜒而来的翠微村，逐渐形成“七街七里一巷，祠堂庙宇状村容”。

2018年8月8日，翠微旧村改造项目开发企业签约仪式在这里举行。700多年历史的翠微村，将在奥园城市更新改造下华丽转身。通过“整体拆建+设立文保区”的方式，建设约2.6万㎡的历史文化街区，并注入商业元素。项目于2020年11月斩获香港城市设计学会“大湾区城市设计大奖”。目前，项目已正式命名为“奥园学苑壹号”，并计划于近期推售。

珠海翠微村改造前

珠海翠微村改造后效果图

目前，奥园城市更新在多个城市正呈现出“多点开花，硕果累累”的格局。在广州，已成功摘得荔湾东塱、黄埔旺村、黄埔新田村、增城南坣、增城横塱村等多个项目的合作主体；在东莞，中标成为东莞东太湖10平方公里“巨无霸”项目综合运营服务商，是奥园从城市更新向城市运营转型的典型项目，同时还成为东莞岭头、东莞企石镇铁炉坑村JC-18、东莞石排埔心村等10余个项目的前期服务商；在珠海，除即将入市的翠微村项目外，珠海关闸村、高沙村和水翁坑村等多个项目也正快速推进。放眼全国，在大湾区广州、深圳、东莞、佛山、珠海，环北京的廊坊，以及广西南宁、陕西西安等也均有多个项目在推进，实现了旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖。

“奥园一贯倡导对城市进行有机更新，让城市焕发新活力。”对此，王涛认为与之相呼应的是形成了区别于其他房企差异化的发展路径，即“城市更新+”的奥园模式：

其一，多元赋能。奥园本身拥有涵盖科技、健康、文旅、商业、美丽产业、教育、体育、跨境电商、现代农业等复合产业，形成多元产业联动、协同发展之势，这对城市更新形成强大的支撑。

其二，专业优势。经过多年的沉淀，奥园城市更新已搭建起专业能力过硬的旧改人才团队，形成一套涵盖规划设计、投资拓展、拆迁回迁、开发建设、运营服务的全方位成熟运作体系，成为推进城市更新的驱动力。

其三，党建引领。历来高度重视党建工作的奥园，争创非公企业党建排头兵，走出了一条党建与城市更新工作深度融合的发展之路，实现党建与业务工作共促进、共发展，真正做到让政府放心、让村民安心，并赢得社会各界广泛认可。

“城市更新不是简单的推倒重建，要超越传统开发商视角，给每一个城市更新项目都装入合适产业。城市更新过程中，企业既要追求经济效益，也要兼顾社会效益。奥园在城市更新改造过程中更注重社会责任感及信任，形成了政、企、村的良性互动，这对项目的推动也非常有好处。”

“十四五”规划和2035年远景目标纲要等顶层设计不断深化，各地方政府也在积极行动城市更新。在时代大背景与行业趋势的双重驱动下，城市更新不仅仅是物理层面的更新，更需要实现产业的重塑与再造，让资源实现最优配置，“精神内核+深运营”才是盘活城市更新项目的关键。

据了解，在奥园“城市更新+”模式下，“城市更新+商业”，奥园构筑的一座座城市生活中心和商业标杆，为市民提供更好的健康人居与社交体验平台。

城市更新+科技方面，奥园在“科技+金融+健康”的理念之下，逐渐形成产业链、创新链、资本链“三链联动”，促进智慧城市的发展，以科技创新推动生活品质提升，全方位打造科技金融生态圈。

城市更新+教育方面，奥园曾仅用短短170天的时间建成“亚洲最美的山谷大学”——北京师范大学珠海校区，让奥园在产学研中迸发活力。

城市更新+健康生活方面，奥园深耕大健康服务、智慧社区服务、城市生活服务等，全方位构筑智慧、健康生活生态圈。

城市更新+美丽产业方面，奥园美谷坚持“美丽健康产业的科技商、材料商、服务商”的战略定位，全力构建奥园美谷医美生态，全方位打造消费者信任的全国性医美品牌。

城市更新+文旅方面，奥园已经打造广东奥园英德巧克力王国、云南沙溪古镇、英德奥园希尔顿逸林度假酒店等文旅项目。

此外，城市更新+跨境电商方面，奥园打造跨境电商领域创新生态圈，布局社区零售，以科技驱动线上线下深度融合，为更多市民构建全场景购物体验。

“奥园专门成立城市更新研究院，也专门做产业研发中心，结合企业自身拥有的产业与外部建立战略合作，希望在后续的城市更新过程中，让产业和我们改造的新城，无论是在空间及载体上，内容或内核上都能形成真正的互动。”

“奥园希望通过稳健经营，实现高效快速开发，优秀的产品力和客户满意度，提高利润表现，实现全面高质量发展。”

王涛表示，奥园将持续持续深耕粤港澳大湾区，优先布局经济发展比较好、产业聚集能力强、人口聚集能力强，政策又相对比较清晰稳定的城市。

以下为焦点财经与王涛的对话节选：

焦点财经：据了解，上半年我们也进入了很多城市更新项目，上半年通过招拍挂及城市更新拿地的比例是怎样的？

王涛：现阶段来看，收并购、招拍挂是奥园主要获取土地的来源，其中收并购占比较高，另外一部分是城市更新。城市更新是奥园获得优质土储非常重要的途径，逐年会提高。

城市更新需要一个较长的过程，不是拿了项目明年、后年就可以转化为土储，它需要一个过程，奥园从2011年开始介入城市更新领域。到2021～2023年会有成批的城市更新项目逐渐实现转化。

焦点财经：在您的印象中，奥园最成功且典型的城市更新项目是哪个？在诸多项目推进中最难的是哪个？

王涛：我们有很多项目都比较有特点。2016年拿到翠微村项目，翠微村有700年的历史了，有一部分销售，另一部分回迁，目前这个项目已经开工建设。

已经开业的珠海奥园广场是当地的一个标杆，这个项目原来一个属于旧村的工业区改造项目，从2015年获取到2018年7月份开业，时间效果非常高 ，用时非常短，总的体量将近50万方，体量也比较大。

项目建成开业以后，无论经济效益、社会效益都非常好，包括税收、就业、对当地经济的推动、企业也获得了合理的利润，实现了政府、村民、企业的多方共赢，还有村集体共建的返租部分，收益比原来增长了数倍。项目所在的原来片区当时非常落后，相当于城乡结合部，因为珠海奥园广场的落成，对片区的经济也起到了非常大的拉动作用。

焦点财经：据了解，6月底，奥园中标了东莞横沥镇城市更新项目前期服务商。事实上，城市更新并不是仅包含推倒重建，也包括之后的运营。结合目前火热的物业市场，尤其是在大资管时代，想问一下奥园会如何参与城市更新项目后期的运营工作？

王涛：刚才所说的前期服务商，是村镇招商挂牌、选定正式合作企业、委托开发企业进行旧城改造招引的过程，确定开发企业作为将来更新改造的服务商，是这样的概念。

服务商所做的工作包括从基础数据调查、片区策划、实施方案、以及产业招商这些内容。作为开发商进行综合服务，奥园所做的工作涵盖全流程。同时我们的全程服务，不单是拆除重建，包括我们一直提的有机更新，结合当地的情况、现状、当地优势对产业进行招引，对原有的历史文化进行保留，尊重当地的文化。

焦点财经：6月21日，蛇口产园、首钢绿能等9只基础设施公募REITs在沪深交易所正式上市。您看好未来公募REITs的发展吗？您觉得在盘活城市更新项目时，REITs发挥的作用有多大？

王涛：我还是看好REITs的发展，城市更新是长周期的项目，从最开始的项目获取，到中间的各方面资金投入，确实是资金密集型的产业。国家打开对于城市更新，有别于房地产本身的融资渠道，来助力城市更新的发展，这个非常有必要。