对话Savills温书阅:城市更新“踢球论”

【编者按】十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快转变城市发展方式，实施城市更新行动，城市更新被列入政府工作报告。见证城市生长，寻找焕新力量。搜狐焦点推出“未来城市想象力——2021中国城市更新实录”特别策划，焦点财经对话城市更新“先行者”，开启未来城市想象力。

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

“拿这座写字楼来说，所谓城市更新，更像是一场足球比赛。租赁做的成功，就像是‘临门一脚进球得分’；租不出去就像‘球没进’。而‘踢球’的过程，从后场、中场到前场，需要经过很多障碍，成功得分殊为不易。”

与第一太平戴维斯（以下简称“Savills”） 华北区高级董事温书阅的对话，地点选在北京北四环惠新西街地铁上盖项目——奥林·万科时代中心。此时，Savills与万科签下合作协议不到一个月，Savills会负责该项目从前期更新规划直至后期招商的全流程，为其三个月。

这是一个典型的城市更新项目，2019年由万科集团收购，大厦总高28层，地处亚奥商圈，楼宇正处于最后的收尾工程当中，项目水平直指甲级写字楼标准。

从23层的云端会所俯瞰窗外，目之所及的是老旧的社区、街道，错落地置于写字楼周围，与现代玻璃建筑体风格格格不入，高度上的丛峦蜂起也让转化过度略显不同。

据温书阅称，更新做完之后项目会成为一座小型综合体，小部分配套商业+60%体量的写字楼+40%体量的住宅。现在项目正处于蓄客阶段，Savills手中储存到的客户数量非常可观，这让业主看到了收益的预期，也是此次持有型物业更新改造的价值。

为了最终的“临门一脚”，Savills正在和万科各个部门沟通，围绕楼体的租赁需求打造租赁策略以实现完美的招商进程，让项目达到业主最终的预期、甚至超出期望值。

“我们的工作涉及改造顾问，并与包括设计、法务、财务、物业在内的部门对接，合作的内容包括增添哪些硬件设备，软性服务在整体区域属于何种水平，未来客户有什么需求等诸多细节都要做很多专业建议，才能让最终项目呈现出的效果达到最佳。”

所有行为的导向皆为“进球”，摆在世界五大行之一——Savills面前的大量前置工作则是清扫“进球”前的障碍。放之四海而皆准，这与其他类别的城市更新结果导向不谋而合。

当 “城市更新”入列 “十四五”发展规划纲要和2035年远景目标纲要，地方政府积极出台城市更新政策，各路房企也想在巨量市场中分得一杯羹，而“进球”比拼的就是房企的运营及改造能力。

有数据显示， 经过改革开放30年的发展，中国超过一半多的人口居住在城市，并且预计到2025年，城市人口将达到10亿左右——约占中国人口数量的70%、全球人口总量的1/8。在这样的高增长下，仅靠土地招拍挂出让用地已经不能满足一座城市所需要的居住及产业发展的空间需求。

置身城市更新项目的新旧差异中，讲述城市更新的体验，往往更有实践性与说服性。

温书阅称，一个成功的城市更新项目应该具有三大特点：盈利、持续性盈利、以及绿色节能环保概念。这三点并非孤立，而是互相影响，相互作用。

“经济基础决定上层建筑，任何一个改造级项目，如果不以盈利为目的，或者说没有后期运营做支撑都不可能长久。城市更新需要满足周边社群消费办公需求，如果老百姓不愿意逛，最后项目也会面临重新定位、规划。”

所以，对话从切身体验的城市更新项目讲起，涉及现实痛点、成功案例，进而扩围至物管、TOD、REITs等热点衍生话题。一场采访无法将城市更新这一宏大的社会命题全部厘清，但是更好的结果是可以通过微处，展现温书阅所理解的城市更新在投、融、管、退多个横切面。

第一太平戴维斯华北区高级董事温书阅

最大痛点：被动+政策 对于城市更新政府需要顾问

从2009年加入Savills，拥有英国伯明翰大学国际贸易与金融硕士学位、从事房地产行业16年，温书阅曾带领团队负责市场上众多成功及标志性城市更新项目，服务客户涉及跨国公司、开发商、投资者及国有企业。

所以，温书阅能清晰地洞察中国与国外城市更新所体现的不同。

他指出，一方面，从长度来看，很多发达国家或地区对于商办市场的建筑更新已经有上百年的历史，并且是以盈利为目的，不断去更新，去适应大众消费习惯和使用习惯；而中国写字楼行业，商办行业出现才30年左右的时间，城市更新也是最近两三年才愈发火热，这是时间上呈现的差异。

另一方面，在国外长时间的摸索中，开发商已经形成了自发的更新循环，项目会不断重新定位、不断改造，不断适应现有人群的使用习惯和品位，维持楼宇生命力，这是一个资产管理的课题；而中国绝大部分城市更新还停留在被动阶段，绝大部分业主还没有意识到楼宇更新的必要性。

即便与国外有一定差距，温书阅称，中国的城市更新具有必然性：

第一，城市更新在整个城市的发展演化是必不可少的，因为城市化规模可以越来越大，但土地资源总是有限的。

第二，从收益端来说，当城市发展到一定规模时，城市更新的收益会相应提升，会吸引资本进入。商业、住宅、大规模城市综合体片区成功案例出来以后，城市更新的经验肯定越来越多，可以形成规律与趋势、进而理论并付诸实践。

温书阅认为，按照中国发展速度、城市更新会给后来的建筑业主更多的样本和参照，后来者会从中受益匪浅。对于像北京、上海这种特别有活力的城市，在初期还有一个高效的理论循环系统，从政府开始到业主、实施者、终端用户，有高效理论形成未来的实践会非常快速。

对房地产而言，行业已经从增量市场逐步转变为存量市场，土地获取成本逐渐提升，城市更新兼顾拿地成本的降低和获地渠道的拓宽，依靠精细化管理，注重城市长期运营。

据统计，各梯队房企参与城市更新的比例均有所提升，百强房企中参与城市更新的比例已达80%，并有51%的房企运营规模超百万平方米，早期布局的项目也已经进入价值兑现期，陆续开盘，多家房企都在年报中提到已成功转化项目。

对于目前中国城市更新面临的痛点，温书阅称，被动更新及政策影响是目前城市更新中两大痛点。政策方面，中国在土地规划及使用性质的变更上有很多限制，以前可以做调整的方面，但是最近几年报批报规越发严格，交叉更新很难，这都是非常具有中国特点的。

“收益和更新是一个逻辑关系，鸡生蛋、蛋生鸡的问题。不能说先知道结果再去做，应该做了有结果再反推到收益上来去做，”

此外，针对商业项目改造，如何将商业服务的C端群体与办公服务的B端群体之有效连接往往是实现收益的前提。

温书阅称，首先要看产品是不是符合市场需求定位；第二，操盘的团队是不是能执行既定的策略并且把策略执行到位；最后比较重要的是决策端，是否能看清市场形势迅速决策做出决定这很重要。三者缺一不可。

温书阅所认同的逻辑是，城市更新是一个长期的过程，城市更新的过程一般分为三个部分，前期、中期、决策层是一个三角形的关系，缺一不可，如果城市更新的逻辑链条做死了，需要重新定位、重新招商、重新改造，花费的时间成本和进入成本可能更高。

温书阅称，城市更新需要政府设置专业顾问，通过专业顾问指导不断改造，形成良性循环。因为真正的成功案例在国内并不多见，但是国外的成功案例则有很多，跨国企业资源拥有全球化的视野，可以将这些经验带给政府，尽量帮业主和政府少走弯路，用最快的速度、最短途径实现政府的目标，

“未来希望Savills可以跟政府有这样的合作，做政府的顾问，携手打造一个城市更新的片区，从点、线、面层层推进，将宏观规划做好。”

TOD项目或焕发生机 北京商圈更新成趋势

对于一个城市来说，其发展离不开交通枢纽的更新与迭代，“城市更新”勾勒新型城镇化图景的同时，由于长期“摊大饼”式的城市建设模式，造成了城市中心拥堵、居民职住不均衡等多重问题。随着城市更新行动的深入，以TOD为导向的综合交通行业迎来机遇发展期。

温书阅称，目前Savills的城市更新业务基本上占到总业务的30%，他认为未来行业基于交通枢纽的老旧项目改造升级会比较多，本身交通枢纽是整个城市综合体的神经脉络，本身就具备了地利的优势，但并不是说所有项目都可以称之为TOD，TOD是基于交通枢纽城市综合体的概念，相信这类产品在未来会焕发非常大的生机。

“比如，北京南站边上悦秀城，从原来的批发市场将改造成超甲写字楼和商业综合体，未来呈现给世人的印象会是跟原来完全不同的感受，原来给大众的印象是破旧的商业项目，外观非常不符合现在的大众审美观，未来它一定会是连接南站的交通枢纽，成为TOD+城市综合体的改造样本。”

温书阅称，TOD项目有一个前置条件，要求项目环境与历史所处的商圈印迹，包括周边人群、所在区域、行业特点集中度来定义所谓TOD综合体概念。

温书阅称，判定TOD项目成功的条件首先是人流、客流有保障，不能说单纯的交通枢纽就构成了TOD项目，比如高铁站周边所处的建筑群体就都叫TOD。TOD交通枢纽+城市综合体的概念，还是要根植于本身所处的商圈地位来决定的。

此外，据他预测，北京商圈的变迁未来会是一个主题，因为北京有很多历史著名老字号商圈，如王府井、前门大街等。传统项目重新焕发活力需要进一步更新升级改造、进行特色梳理，Savills在这方面目前正在与不同的零售业主和客户在多个项目开展合作。比如，前不久Savills公布的秀水街重新定位，北京西边公主坟商圈的城乡购物中心升级迭代，这种产品在未来在北京会越来越多。

REITs具有可预见性 将在城市更新中扮演重要融资角色

地产与金融向来密不可分，事实上，城市更新也是另一维度的资产管理。在有机更新类项目启动前期，由于不确定性较大，融资较为困难。这个阶段可采取投资基金化的方式融资， 通过设立城市更新基金等金融品种，以股权或者债权的形式为项目筹集资本金。如美国的黑石房地产基金就经常采用“买入、 修复、卖出”的策略进行地产投资。

在温书阅看来，房企城市更新现在融资渠道有多种，无非是有融资成本高低上的差异，包括像信托、传统的银行贷款等，只不过REITs提供了更多的种类。就目前来看，REITs有很多局限性，REITs也是需要有可见收益的，在一些一线城市核心区位的物业做REITs实操性交强，在一些二线城市或者下沉的三四线城市做REITs则不太现实。

6月21日，蛇口产园、首钢绿能等9只基础设施公募REITs在沪深交易所正式上市。截至当日收盘，9只公募REITs的涨跌情况较为分化，但都以红盘报收。有业内人士认为，基建公募REITs或带来建筑公司价值重估，优选无形资产占比较高的企业。

事实上，随着双集中、三道红线，加之最近商票纳入房企监管范围，房企融资逐渐趋紧，拿地越来越困难，众多房企投入城市更新的浪潮。与此同时，城市更新也面临资金回报难、退出机制不完善等诸多难点，REITs正好为城市更新融资拓宽了道路。

温书阅的想法则是，未来REITs资产证券化应该会在旧改城市更新过程中扮演非常重要的角色。

“REITs具有可预见性。如果整个商圈没有客流，没有收益，无论公募还是私募都募不到那么多钱，REITs在全球市场的发展逻辑，更多的是基于标的物本身的价值和未来收益。”

温书阅指出，很多人对于REITs的认知模棱两可，整个中国要说真正的REITs几乎没有，所谓REITs都是类REITs，原因就在于国内很多国内REITs产品都是私募，但是REITs应该公募为主。

现实的旧改或者城市更新现状是，片区的更新需要大量资金支持，面临的痛点在于，有些被改造项目正在运营之中，要中断运营花一笔钱重新做更新，中断以后可能对现有的租户或者品牌造成非常大的影响。例如，GIC出手收购LG双子座大厦以后要做改造，此种大规模改造要持续一年以上，这一年当中楼里租户处于装修的打扰中，租户对于项目的办公环境极易产生不满。第二，改造本身要花很多的资金，这是对于城市更新的难点。

温书阅称，REITs资产证券化正好可以弥补或者解决城市更新这部分痛点，因为REITs是用未来的收益来做抵押，分的是未来收益，所有投资者分的是未来收益，尤其是最核心区的改造、片区的改造、城市更新迭代升级，收益是可见的。REITs会为改造者、建筑业主、开发商提供非常好的融资渠道，未来在整个城市更新过程中是不可或缺的，这又会反向推动所谓正式REITs及真正的REITs到来。

“当城市更新越来越多、REITs产品越来越多的时候，房地产从业者都会对其充满信心，资金来源就会更充分，REITs到达更高高度的时候进一步推动城市更新扩容，因为有充足的资金做支撑。所以城市更新与REITs的发展是相辅相成，我觉得这是未来不可或缺的一个组合，即房地产资产证券化+城市更新是不可或缺的组合。”

不看好物业大规模兼并 过度扩张与服务质量成悖论

作为城市更新的一部分，城市服务已然成为它的内核。2021年政府工作报告提出“新开工改造城镇老旧小区5.3万个”，较2020年实际改造量4.03万个增加31.5%。老旧小区改造将极大释放物业管理行业空间，利好品牌化水平高、服务优质的物业企业。

银河证券研究院预计，存量市场方面，当前无物业面积占比33%，在管面积远远未达天花板，仅基础物业服务就有近万亿级市场待开拓；增量市场方面，预计2030年市场规模达2.5万亿，增量规模近1万亿，市场空间广阔。

精细化和标准化的物业提升城市化治理水平，政策加持，自去年物管行业开启城市服务元年，如火如荼的房企物业及商管公司分拆上市在红利与破发中此起彼伏。

温书阅认为，在大资管时代，物业上市更多是为了融资，从而弥补开发业务的损失。虽然目前行业在打造科技物业、智能物业，但是服务不可能离开人，最终物业服务无论是开展者还是服务对象都将聚焦在人身上。

这一观点与哈佛大学教授爱德华·格雷瑟（EdwardGlaeser）在《城市的胜利》中的论述不谋而合，底特律最大的失误，在于它没有及早对人进行投资，包括培养更高素质的劳动者队伍和激发企业家创业精神，使城市能够应对产业转型的变革。

“我不觉得目前机器人能替代专业服务人员，现在大家提到的科技全是辅助，根本不可能替代人，最终服务的好坏还是取决于人。”

温书阅就自身的体验指出，作为一线城市的代表城市，很明显地感觉到北京的服务行业质量其实在下降，包括餐饮服务各方面服务都在下降，因为都讲标准化以减少人力投入。“个人觉得各种东西标准化以后，有的东西就没有办法监督，尤其像餐饮服务，如何标准化这是个问题。”

对于目前众多物业公司开启兼并扩大规模，温书阅则认为，并不特别看好目前这一形势，因为迅速上市要扩大规模的物业，其实对服务并不好，因为它的关注点已经不在服务本身了，而是在融资。

“在我看来维持优越物业管理水平是需要精耕细作的，并不是说大量的收并购买买买就有一定有用，因为很简单，服务靠人。如果买了一家优秀的物业公司以后，专业的人走了那就剩下一个空壳，并不能提供多大的帮助。”

谈企业退出小股运营：此种方式未来会更常见

对于城市更新而言，尤其是大资管时代，作为投、融、管、退不可或缺的部分，“退”也有其重要意义。

近期，有一些企业在出售股权，包括凯德出售给平安金融股权，黑石收购SOHO中国部分股权。专业的房地产或者全球资管机构，也会在全世界根据当地政策、区域、国家等情况对它的全球资产做风险分散和优化资产的模式。

当房地产告别黄金时代，企业小股参与企业经营的方式是否会成为趋势？

温书阅的看法是，此种现象早就存在，这是企业做出自身资产配置和分散风险的行为，过去在中国此类案例较为罕见，但是在未来会越来越普及。

“从重资产模式的完全退出，到现在的做轻资产+运营的模式，保留部分股份，是现今很多外国投资机构非常热衷的一种模式，国内房地产已经进入类金融时代，从原来买了稳赚钱的时代已经一去不复返了。新兴的轻资产+运营的模式会成为教科书式的范本。”

他认为，金融机构对于所有地区经济、楼市，走向和趋势做更为精准和快速的分析，小到微观市场，大到宏观投资市场，关键是对市场时刻保持敏锐度。这种敏锐度需要向外资机构去学习，它有它自成一体的投资逻辑，并不是说一拍脑袋就去买或卖。

“在未来，无论是大宗交易也好，商办租赁市场也好，都将以市场化操作作为主导，市场的供求关系将决定市场的走势；而不断对市场进行敏锐的观察与判断、并及时做出调整，我觉得是很多国内开发商和企业需要认真准备的功课。”