随着写字楼空置的增加 飙升的仓库需求推动了商业房地产市场

之后ShipBob去年七月决定让员工在任何地方工作，物流启动了其房东的芝加哥总部的中间砌一面墙那么一半的空间可以出租给另一家公司。

3 月 1 日，办公室以减少的社交距离会议的容量重新开放。

但是，虽然它使用的办公空间减少了，但 ShipBob 的房地产需求一直在以惊人的速度扩张。该公司为在线零售商提供履行服务，自 2020 年年中以来，其仓库数量增加了一倍以上，达到今天的 24 个地点，其中包括美国以外的四个地点，并计划到 2021 年底达到 35 个。

这家成立七年的公司是美国商业地产市场的一个缩影。尽管随着雇主为后 Covid 分布式工作的未来做准备，办公室空置率猛增，但由于大流行推动的电子商务激增以及消费者以类似亚马逊的速度获得更多产品的需求增加，工业市场比以往任何时候都更热。

工业建筑的空置率接近历史最低水平，新仓库的建造速度不足以满足服装制造商、家具销售商和家电制造商的需求。房地产公司世邦魏理仕在其关于工业和物流市场的第一季度报告中表示，在此期间吸收了近 1 亿平方英尺的空间，是有史以来的第三高，并且正在建设中的面积达到创纪录的 3.76 亿平方英尺。

世邦魏理仕表示，本季度租金较上年同期上涨 7.1%，达到每平方英尺 8.44 美元的历史新高。该公司在上个月的一份后续报告中写道，人口中心和内陆港口枢纽附近的沿海市场的价格正在以两位数的百分比飙升。在新泽西州北部，5 月份工业地产的平均基本租金较上年同期上涨 33%，加利福尼亚州内陆帝国上涨 24%，其次是费城，上涨 20%。

世邦魏理仕表示：“在这些市场需要设施，加上空置率创历史新低，往往导致租户之间的竞购战推高了租金。”

飞涨的价格

在当前局势于 2020 年初登陆美国之前，车轮运转良好。亚马逊已经将次日达交付变成了Prime 会员的默认选项，百思买和沃尔玛等大型商店正在竞相增加履行空间以进行尝试并保持步伐。

疫情加速了一切。消费者被困在家里并订购更多的东西，而实体店必须数字化才能维持生计。

杂货配送加剧了市场的紧张，因为Instacart和Postmates突然被不想进入Costco、Albertsons或Kroger商店的客户的订单淹没。据彭博社报道，Instacart 现在正在规划一个装有谷物拣选机器人的配送中心网络，而Target则通过所谓的分拣中心加强了当日配送。

除了消费者行为的快速变化，大流行也暴露了全球供应链的脆弱性。随着中国和其他地方的设施关闭，商店的服装、汽车零部件和包装材料严重短缺。

专注于商业房地产的私募股权公司 ElmTree Funds 的首席执行官James Koman表示，零售商的回应是确保更多的存储空间以减轻未来冲击的影响。

“制造业的回流正在获得动力，”科曼说。公司正在“将更多产品带到岸上，需要为他们的产品留出空间，这样我们就不会陷入像现在这样的另一种情况。”

他说，所有这些因素都导致价格飞涨。此外，由于通货膨胀和供应限制，建筑成本更高，公司正在建造更复杂的设施，里面装满了机器人。

“你有这些自动叉车、传送带和自动存储检索系统，”科曼说。“这就是世界的发展方向。”

Koman 说，押注于履行和物流设施的长期需求，ElmTree 在过去七个月中已获得价值约 20 亿美元的工业空间，超过前几年。他估计美国每年将需要额外的 1.35-1.5 亿平方英尺来支持电子商务的增长。

对于 ShipBob 来说，电子商务的繁荣已经融入了其商业模式。但空间竞争同时迫使公司考虑更高的成本。

ShipBob 与香水公司Dossier、粉状能量饮料制造商Juspy和 Tom Brady 的运动和健身品牌TB12等品牌合作，提供广泛的履行中心网络，提供快速可靠的运输和软件来管理交付和库存。

与零售巨头不同，ShipBob 不追求大型足球场大小的履行中心，并且只租用其少数设施。相反，它寻找通常为 75,000-100,000 平方英尺和一些未使用容量的家族拥有的仓库。然后，它为他们配备 ShipBob 技术，并根据订单量和它使用的空间量付款。

虽然 ShipBob 没有签署租约，但它正在争夺仓库中的空间，这些仓库现在拥有比一年前更有价值的财产。ShipBob 首席执行官Dhruv Saxena表示，尽管价格迅速上涨，但他的公司必须在南加州和肯塔基州路易斯维尔等地区，这是一个主要的运输和物流中心。

“我们必须想办法让库存更接近最终客户，即使我们的利润率较低，”萨克塞纳在上月底接受采访时表示，他的公司以超过 10 亿美元的估值筹集了 2 亿美元。

ShipBob 直接与许多履行外包初创公司竞争，包括 ShipMonk、Deliverr 和 Shippo。这四家公司在过去一年中总共筹集了近 9 亿美元。

不只是亚马逊

Saxena 表示，小型零售商转向 ShipBob 的一个主要原因是为了避免寻找履行空间和雇用必要工人的成本和麻烦。他将其比作公司将其计算和数据存储需求外包给亚马逊网络服务并为他们使用的容量付费，而不是租赁自己的数据中心。

“同样的数学适用，”萨克塞纳说。“我可以开设一个仓库，雇用人员并安装软件，或者我可以将这些固定成本转换为可变成本，并在交易的基础上支付。”

Nate Faust 正处于建立Olive 的早期阶段，Olive是一家电子商务初创公司，它与品牌合作，通过使用回收的包装材料和捆绑物品来提供更可持续的包装和交付选项。

Olive 去年开设了前两个 30,000 平方英尺的仓库，一个在新泽西，另一个在南加州。Faust 之前是 Jet.com 的联合创始人，收购后又在沃尔玛工作，他说如果他今天签订这些租约，它们很容易高出 10% 到 15%。

Olive 并没有积极参与更多履行中心的市场，并且直到 2 月份才面临续租，但 Faust 表示，初创企业必须是机会主义的。他正在与房地产公司仲量联行合作，他说这家公司一直在寻找有吸引力的空间。

“我们让他们一直在寻找，因为现在工业空间非常紧张，”Faust 说。“如果我们找到了适合我们所寻找的东西的东西，那么重叠租约并不是没有道理的。”

投资房地产技术的风险投资公司 Fifth Wall 的合伙人 Vik Chawla 表示，房地产市场的挑战正在推动更多新兴品牌和卖家转向外包模式。

“作为一个单一的电子商务企业，试图确保有吸引力的空间并经营您的业务是非常困难的，”Chawla 说。“试图进入工业建筑的人排在门外。”

占据这条线的许多租户是传统的大型第三方物流供应商 (3PL)，例如CH Robinson和XPO Logistics，以及UPS和FedEx。在高端市场，亚马逊、沃尔玛和塔吉特正在扩大空间以加速分销，在亚马逊的案例中，管理其庞大的第三方卖家市场的履行。

美国最大的工业地产所有者Prologis在5 月份的一份报告中表示，表明空间使用量的利用率接近 85%。该公司表示，空置率为 4.7%，接近历史最低水平。

根据 Prologis 最新的年度报告，亚马逊是这家房地产公司最大的客户，占地 2200 万平方英尺，其次是家得宝，900 万平方英尺，然后是联邦快递和 UPS。沃尔玛排名第七。

4 月，Prologis 财报电话会议的一位分析师询问哪些类型的客户最积极地寻求租赁。

“电子商务是其中的一个重要组成部分，但肯定不是亚马逊的全部，”Prologis的首席客户官Michael Curless回应说。“当然，他们是最活跃的客户。但我们看到来自 Targets、沃尔玛、家得宝的大量活动，以及大量证据表明中国企业也在进军美国和欧洲。”