对话美的置业总裁助理林冬娜:用科技化手段助推建筑产业绿色发展

前言：如今，科技进步正颠覆并重构着房企传统的商业模式。未来，哪项能力才是支撑房地产行业的硬核实力？是融资能力？运营能力？还是拿地能力？亦或是对智慧科技的布局能力？带着这个疑问，搜狐-焦点财经《灼见》栏目，与美的置业总裁助理、睿住科技总经理林冬娜展开了深入对话，以期从中找到答案。

作者| 刘莹

出品 | 焦点财经

在一众民营地产公司中，有这样一个存在：掌舵者皆为职业经理人；背靠实力雄厚的大股东，仍旧低调前行；只用2年时间便实现销售规模从500亿元到1000亿元的跃升。

它就是美的置业。承袭了美的集团的创新能力和科技智造基因，美的置业在持续的自主研发与落地实践过程中，在建筑工业化方面探索出自己的特色道路，并在智慧产业方面，形成了独具个性的智慧家居和智慧社区系统智能化的自研体系。

这些，都离不开睿住的贡献。

“产业航道”的重要载体

按照美的置业此前提出的“一主两翼”战略，其中，“一主”系房地产主业；“两翼”就指的是智能产业化和建筑工业化，在集团内部被给予了很高的地位。

2020年，美的置业将上述战略继续升级为地产开发、大服务、产业发展和商业运营“四大主航道”，而睿住就是“产业航道”的重要载体。

通过“REMAC”模式，睿住为业主打造了智慧绿色人居“咨询、研发、设计、生产、销售、施工、运维及产业园开发运营”的全链条服务。除美的置业外，睿住所服务的第三方客户也已有200多家，百强房企覆盖率达30%。

如今的睿住，已先后布局了“以睿住智能为主体的智慧人居产业，以睿住住工、睿住班邸、睿住优卡等系列品牌为重要支撑的绿色装配产业，以睿住天元为核心的科技建筑设计版块以及产业园区开发运营、创投资管平台等”五大板块，持续引领着智慧人居的发展未来。

据林冬娜介绍，在智慧人居领域，睿住自2015年启动智慧生活板块至今，已成功落地了200余个社区智能化项目，交付智慧家居7万多套，业务触角遍及全国65个城市，成绩显著。

在建筑工业化领域，睿住也在悄悄成长，服务华润、碧桂园、中国建筑等60多家房企，并为超130个装配式建筑项目提供了构件服务。

作为美的置业所培育的第二跑道，睿住从风格上更偏向于多元的科技创新企业，林冬娜称。在她看来，美的置业的独特在于它天然地拥有美的系企业的制造业基因，“智慧地产制造商”的定位也为睿住早期产业孵化奠定了良好的场景基础、资源基础。

不难看出，如上种种有助于睿住从激烈的市场竞争中脱颖而出。但，今天我们将进一步探悉睿住是如何解答美的置业交给它的命题——建筑工业化，助推建筑产业高效节能绿色发展。

顺应建筑产业痛点布局

站在“十四五”规划的开局之年，“碳达峰、碳中和”首次被写入了政府工作报告，“扎实做好碳达峰、碳中和各项工作”成为了2021年的重点任务之一，推动建筑产业结构转型意义重大。

传统建筑行业系劳动密集型行业，对人工的依赖程度很高，但随着人口红利的逐渐弱化、消失，劳动力成本已逐渐攀升至临界点。再加上，产业链上下游技术发展突飞猛进，成本大幅降低、效率提升，这也将倒逼建筑产业转型升级。

从第七次人口普查的结果中，也可窥见人口红利消逝的趋势。报告显示，随着我国人口老龄化程度进一步加深，65岁及以上人口已达19064万人，占比为13.50%，15岁至64岁的劳动力人口占比则呈现下滑的态势。

图：劳动力人口占比渐趋下滑

事实上，随着政策驱动和市场内生动力的增强，与装配式建筑相关的产业正在迅猛发展。据住建部统计，2020年，全国新开工装配式建筑6.3亿平方米，较2019年大幅增长50%。

不止如此，作为传统建筑在改造方式上的革新，装配式建筑可以大幅减少建筑原材料与能源消耗、降低施工污染、提升施工效率，实现“五节一环保”：“节水80%，节能70%，节时70%，节材20%，节地20%”。

在大大减少人工作业和现场湿法作业的同时，装配式建筑在建筑品质、施工工期、节能环保等方面的表现也十分优异突出。越来越多的地产商已经关注到了装配式建筑的不可替代性。

由于前瞻性的看到了装配式行业的发展前景，睿住2017年起就进入了这个领域深耕布局，成立睿住住工，如今已经进入了长三角、珠三角、海峡西等诸多区域，拥有佛山、徐州、邯郸等6个产业基地，年产能36万立方米，步入行业前列。

2020年，睿住住工依赖于精益生产制造，实现0违约交付，在邯郸的市场占有率达到了40%，佛山产业园去年9月正式投产第一年即满产，服务品质备受市场认可，林冬娜称。

尽管市场前景广阔，装配式建筑行业仍有不少难题亟待解决。其中，产业规模需求大，但龙头企业少，市场整体上对装配式建筑的认知度不足，能够提供整体服务价值的企业十分稀缺，都是行业发展的痛点。

作为较早进入装配式领域的企业，睿住深谙上述行业痛点，并针对性的给出了解决的方案，走出了自己的特色。

装配式的两大特色

特色一，是实现了全产业链的打通。如今，睿住已经形成了咨询、设计、生产、施工、销售、安装一体化服务，从而保证了装配式建筑各环节的衔接和客户效益的提升。

全产业链条打通依赖两个关键条件：在设计环节，装配式BIM的技术过硬能力；在生产环节，较为完善的智能制造信息管理体系、强大的品控能力，产效可提升40%以上。

“拿生产环节来说，睿住住工的MES系统，可以实现一物一码，给每片构件唯一‘身份证’，由此可以跟踪每块构件的生产过程，解决缺板、漏板、多生产等问题，保证齐层按序生产”，林冬娜称。

设计环节贯穿整个装配式建造，睿住2016年即发展装配式BIM，如今的睿住，不仅拥有经验丰富的装配式设计与CIM-BIM技术研发团队，装配式标准化技术管理体系、装配式建筑设计标准化管理流程也较为完善，服务业态更是涵盖了住宅、公建、超高层、装配式钢结构厂房等多个方面。

特色二，是实现了装配式内外装的一体化。事实上，除装配式建筑领域外，装配式装修领域也极具市场前景。据华创证券测算，2025年公共建筑领域和住宅领域的市场空间将分别达到1500亿、7500亿，合计规模近万亿。

为了更好地提升人们的装修品质和装修效率，进入2021年，睿住推出了装配式装修产业品牌“睿住班邸”。自研的十大内装标准系统，可以根据用户所需灵活配置，在标准化的基础上，为市场提供多样化、差异化的体验。

在提升装修品质方面，“睿住班邸”所打造的SMC橱柜系统，采用了防水、防潮、抗碰撞、耐刮磨的环保材料，地面隔层则采用了硅酸钙板隔离层，大大降低水泥、砂浆等建筑耗材的使用，进一步减少了环境污染。

在提高装修效率方面，睿住班邸内装面积逾90平方米的三室一厅，从毛坯状态到拎包入住仅须25天，完工现场测试甲醛含量低，符合健康入住标准。而普通装修较顺利情况下也需要3个月之久，装修后还需通风至少2-3个月才可入住，优势尽显。

拿实际成绩说话

近期，获得“佛山市装配式建筑示范项目”称号的中建顺控·云熙悦城装配式项目，就是睿住所经手的典型案例之一。

这是一个位于佛山市，总建筑面积约17万平米，装配式建筑面积12万平米的项目，项目由10栋高层住宅、幼儿园、公交首末站、沿街商业组成，装配率要求不低于50%。

过程中，睿住不仅为该项目提供了包括装配式设计全过程咨询、PC构件产品、整装卫浴等服务在内的装配式全链条服务，还借助装配式的专业能力，帮助项目顺利报批报建。

据悉，该项目从提交资料到“红头文件”下发仅用了两个星期，项目现已开工建设，并启动预售。而在这个过程中，睿住的作用必不可少。

建筑科技化带来的改善，就是减少对不可再生资源的依赖，林冬娜总结称。而睿住科技目前在做的事情就是实现建筑科技化，通过科技化手段实现建筑产业高效节能绿色发展，从而赋能人们的美好生活。